10 Tipps zur Betriebskosten-Abrechnung

Wenn Sie eine Wohnung in einem Altbau (vor 1945 erbaut) oder in einem geförderten Neubau mieten, so werden die Betriebskosten ganz genau im Mietrechtsgesetz geregelt. Ansonsten gilt, was im Mietvertrag zum Thema Betriebskosten festgehalten ist. Wir haben die Toptipps, wie Sie Ihre BK-Abrechnung prüfen und gesetzt den Fall, etwas ist nicht gesetzeskonform abgerechnet, zu Ihrem Recht kommen.

Tipp 1 - Betriebskostenabrechnungen vergleichen

Legen Sie die Betriebskosten-Abrechnungen der letzten drei Jahre nebeneinander und vergleichen Sie die einzelnen Ausgabepositionen (Wasser, Verwaltung, Winterdienst, Hausbesorger etc.). Sie erkennen auf einen Blick, ob die eine oder andere Position wesentliche Steigerungen hatte. Ist dem so, fragen Sie da nach.

Tipp 2 - Achtung Preisfresser

Preisfresser sind der Hauswart, die Wassergebühren, die Müllgebühren, Versicherung und auch die Hausverwaltung. Alle diese Positionen sind in einer ähnlichen Dimension: Wenn Sie also Wassergebühren pro Jahr von rund 4.000 Euro haben, darf die Hausbesorgerdienstleistung nicht mehr als 5.000 Euro betragen, der Verwalter 3.500 Euro und die Versicherung 4.500 Euro. Ist eine Position dabei, die extrem hoch ist, fragen Sie auch hier nach.

Tipp 3 - Durchschnittliche Betriebskosten

Nehmen Sie Ihren Erlagschein. Es muss extra ausgewiesen sein, wie viel Betriebskosten Sie im Monat zu bezahlen haben. Nehmen Sie nun Ihre monatlichen Nettobetriebskosten (z.B. 150 Euro) und dividieren diese durch die Nutzfläche Ihrer Wohnung (z.B. 75 Quadratmeter), wissen Sie, dass sie rund 2 Euro an Betriebskosten monatlich bezahlen. Alle Werte zwischen 1,60 und 2,40 Euro pro Monat sind in Ordnung. Zahlen Sie mehr, fragen Sie nach.

Tipp 4 - Hausbesorger

Auch hier lohnt es sich, die Kosten genau nachzurechnen. Es kann sein, dass die Hausreinigungskosten circadoppelt so viel betragen wie die Wasser-, Müll- und Versicherungskosten pro Monat. In diesem Fall ist es ein Zeichen, dass Sie einen Hausbesorger nach der alten, klassischen Art haben. Dieser ist faktisch unkündbar, muss jedoch auch seinen Tätigkeiten nachkommen. Tut er es nicht, informieren Sie die Verwaltung.

Tipp 5 - Ermäßigung bei Grünflächen

Die Wasserkosten setzen sich aus zwei Komponenten zusammen: Wasser- und Abwassergebühren. Hat Ihre Anlage eine große Grünfläche, kann die Verwaltung um Abwasser-Ermäßigung ansuchen, dies deshalb, da ja das Wasser nicht das Kanalsystem benützt und daher man dafür keine Gebühren zu bezahlen hat. Fragen Sie bei Ihrer Verwaltung nach, ob dies angesucht wurde.

Tipp 6 - Rechnungsbelege

Die Verwaltung muss Ihnen die Einsichtnahme in die Originalbelege gewähren. Sollten Sie Kopien davon abholen, ist er berechtigt, diese Kosten von Ihnen zu verlangen. Bei einigen Rechnungen zahlt es sich jedenfalls aus, die in Ruhe daheim zu besehen.

Tipp 7 - Form der Abrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung besteht aus drei Komponenten: Langfassung, Kurzfassung und Belegsammlung. In der Kurzfassung ist auf einen Blick erkennbar, welche Beträge das Haus an Betriebskosten aufgewendet hat, in der Langfassung muss jede Rechnung einzeln aufgeführt sein. Beachten Sie den Buchungstext. Grundsätzlich dürfen nur unter dem Titel Betriebskosten Dinge verrechnet werden, die zum Betrieb der Liegenschaften gehören. Erneuerungen und Reparaturen haben dort nichts verloren.

Tipp 8 - Abrechnung nach Wohnform

Vereinfacht gibt es drei Arten von Mietnutzung: Vollanwendung, hier gilt das gesamte Mietrecht, und der strenge Betriebskostenkatalog, Reparaturen dürfen hier nicht an die MieterInnen verrechnet werden. Teilanwendung: Ist zumeist im Wohnungseigentum zu finden, hier können Kleinreparaturen unter dem Titel Betriebskosten verrechnet werden. Vollausnahme: Wenn Sie ein Einfamilienhaus mieten, gilt für Sie nicht der Mieterschutz, alles, was im Vertrag vereinbart ist, haben Sie daher zu erfüllen.

Tipp 9 - Termine bei der Betriebskosten-Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss bis zum 30.6. jeden Jahres gelegt werden. Es gilt: dass MieterInnen, die zum übernächsten Zinstermin (in diesem Fall 1. August) MieterInnen sind, den Kontoausgleich (Nachzahlung oder den Guthabensbetrag) zu leisten haben.

Tipp 10 - Informationspflicht

Wenn Ihnen Rechnungen unklar sind, fragen Sie beim Verwalter nach. Dieser sollte Ihnen die Aufklärung geben, dass Sie sich auskennen. Tut er das nicht, hilft nur der Weg zur Schlichtungsstelle.

Was darf in die Betriebskostenabrechnung in Österreich?

• Wasserversorgung
• Kanalräumung
• Rauchfangkehrung
• Müllabfuhr und Entrümpelung
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung
• Feuerversicherung
• Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung
• Versicherung des Hauses gegen andere Schäden
• Verwaltungsaufwand für das Haus
• Grundsteuer und öffentliche Abgaben

Wo das Mietrechtsgesetz die Betriebskosten regelt: 

• Altbau
• Geförderter Neubau
• Genossenschaftswohnungen 

Wo das Mietrechtsgesetz die Betriebskosten NICHT regelt:

• Neubau-Wohnungseigentum
• Freifinanzierter Neubau
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Dachausbau oder Aufbau
• Zubau
• Mietwohnung einer wohltätigen Organisation 
• Dienst-, Natural- und Werkswohnungen
• Ferienwohnungen

Guthaben oder Nachzahlung?

Wenn sich nach Jahresabrechnung ein Überschuss zu Gunsten des Mieters ergibt, so ist der Vermieter dazu verpflichtet, diesen Betrag am übernächsten Zinstermin nach Legung der Abrechnung zurückzuzahlen. Dasselbe gilt für Fehlbeträge. Guthaben dürfen nicht fortgeschrieben werden. Sollte der Vermieter vergessen, sich um etwaige Guthaben oder Fehlbeträge zu kümmern, gilt eine gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese gilt ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit.