Mietrechtsreform: Mietpreisbremse & neue Mindestdauer

Mit der Reform kommen ab 2026 weitreichende Änderungen auf Mieter und Vermieter zu. Das Gesetzespaket, das der Nationalrat am 11.12. 2025 verabschiedet hat, bringt vor allem bei den Befristungsregelungen wichtige Änderungen.

Die wichtigsten Punkte, die sich ab 2026 ändern, betrifft die rechtlich legitimierten Mieterhöhungen: Liegt die Inflation in einem Jahr über drei Prozent, dann darf der darüberliegende Wert nur zur Hälfte für eine Anpassung der Mieten herangezogen werden. Das gilt auch für den privaten Bereich!In Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen und in Altbauwohnungen wird die Mieterhöhung im kommenden Jahr 2026 auf 1 % gedeckelt, 2027 auf zwei Prozent.

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Die wichtigste Neuerung betrifft die Mindestdauer von befristeten Mietverhältnissen. Bisher waren drei Jahre das Minimum; abgesehen von jenen Fällen, bei denen das MRG gar nicht zur Anwendung kommt (Dienstwohnungen, Freizeitwohnungen etc.), dürfen Wohnungsmietverträge in Österreich bisher nicht für weniger als diese drei Jahre abgeschlossen werden. Und das ändert sich nun. Ab 1. Jänner 2026 gilt eine Mindestmietvertragsdauer von 5 Jahren. Ausgenommen sind nur vermietende Parteien, die keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) sind. In einem entsprechenden Rechtssatz des OGH aus 2013 wird dies wie folgt definiert: "Als Unternehmer im Sinne des KSchG wird der Vermieter anzusehen sein, wenn die Beschäftigung von dritten Personen (zB Hausbesorger), das Vorliegen einer Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert) bestehen und sohin die Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen erforderlich ist und auch längerfristige Vertragsbindungen bestehen." Der allergrößte Teil der österreichischen Mietverhältnisse wird von neuen Regel betroffen sein, die 3-Jahres-Begrenzung von Mietverträgen wird also von der Regel zur Ausnahme.

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Für Mieterinnen und Mieter bedeutet die Reform vor allem eines: mehr Stabilität und Planungssicherheit. Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre Vermietungsstrategie an die neue Situation anpassen. Die längere Mindestbefristung erfordert eine noch sorgfältigere Auswahl der Mieter, da man länger aneinandergebunden ist. Bestehende Vertragsmuster solltenüberarbeitet und an die neue Rechtslage angepasst werden. Ziel der Reform ist es, den Mietmarkt zu stabilisieren und vor allem Mietern mehr Sicherheit zu geben.

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