Richtwertmieten in Österreich: Die aktuellen Werte
Zahlreiche Mietwohnungen in Österreich fallen bei der Neuvermietung in das Richtwertsystem. Hier finden Sie die Entwicklung der mietrechtlichen Richtwerte seit dem Jahr 1994. Und alle Infos zur seit Sommer 2024 geltenden Mietpreisbremse.
Die Richtwertmiete ist eine gesetzliche Obergrenze für den Hauptmietzins im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), die vor allem für Altbauwohnungen gilt. Sie wird von der Statistik Austria als Nettobetrag pro Quadratmeter festgelegt. Seit heuer werden die Richtwertmietzinssätze nicht mehr alle zwei Jahre, wie bisher, sondern jedes Jahr entsprechend der Inflation angepasst. Zusammengesetzt sind Richtwertmieten nach mehreren Faktoren:
- dem gesetzlichen Richtwert pro Quadratmeter
- möglichen Zu- und Abschlägen
- gegebenenfalls einem Lagezuschlag
Wussten Sie?
Um vermietet werden zu dürfen, muss eine Wohnung bestimmte Kriterien erfüllen:
- Nutzfläche nicht kleiner als 30 Quadratmeter
- Zustand der Wohnung: "brauchbar"
- Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC, Baderaum oder Badenische, Etagenheizung oder gleichwertig sind vorhanden
- Gebäude ist in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand und in druchschnittlicher Lage
Für welche Wohnungen gelten Richtwertmieten?
Die Richtwertmiete ist ein gesetzlich geregeltes System zur Berechnung von Mietpreisen bei bestimmten Wohnungen. Die Rede ist hier von Altbauwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Einheiten, die vor dem 1.7.1953 zum Bau genehmigt wurden und Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1945 zum Bau genehmigt wurden. Ebenfalls betroffen sind geförderte Neubauten mit mehr als zwei Einheiten. Die Richtwertmiete gilt also nicht automatisch für jede Wohnung. So unterliegen Neubauten und viele frei finanzierte Wohnungen meist dem freien Mietmarkt.
Kaltmiete, Warmmiete, Brutto, Netto: Was bedeutet das alles?
Welche Zu- und Abschläge zur Miete sind möglich?
Der reine Richtwert stellt nur die Basis des Mietpreises dar. Der tatsächliche Mietzins kann durch verschiedene Faktoren wie Ausstattung, Zustand und Lage der Wohnung beeinflusst werden. Typische Zuschläge entstehen etwa durch eine besonders gute Infrastruktur, hochwertige Baustoffe und Ausstattung, einen Freisitz wie Balkon oder Terrasse, Garten, vorhandene Barrierefreiheit oder eine besonders gute Wohnlage.
Abschläge beim Mietzins können hingegen zum Tragen kommen bei sehr schlechtem Zustand der Immobilie, einem ungünstigen Grundriss, hoher Lärmbelastung in der Gegend oder nicht barrierefreien bzw. eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten. Besonders in Wien spielt auch der sogenannte Lagezuschlag eine wichtige Rolle.
Welche Richtwertmieten gelten aktuell?
Eigentlich wäre im April 2025 wieder eine prozentuale Erhöhung der Richtwertmieten in Österreich angestanden. Das Parlament beschloss jedoch im März eine Aussetzung der Valorisierung von Kategoriemieten und Richtwertmieten. Die nächste Anpassung soll im Jahr 2026 erfolgen. Hier ein Überblick über die Entwicklung der Richtwerte seit 2010.
| 2010 bis 2012 | 2012 bis 2014 | 2014 bis 2016 | April 2017 | April 2019 | April 2022 | April 2023 | April 2026 | |
| Bgl | 4,47 | 4,70 | 4,92 | 5,09 | 5,30 | 5,61 | 6,09 | 6,15 |
| Ktn | 5,75 | 6,03 | 6,31 | 6,53 | 6,80 | 7,20 | 7,82 | 7,89 |
| NÖ | 5,03 | 5,29 | 5,53 | 5,72 | 5,96 | 6,31 | 6,85 | 6,92 |
| OÖ | 5,31 | 5,58 | 5,84 | 6,05 | 6,29 | 6,66 | 7,23 | 7,30 |
| Sbg | 6,78 | 7,12 | 7,45 | 7,71 | 8,03 | 8,50 | 9,23 | 9,31 |
| Stmk | 6,78 | 7,11 | 7,44 | 7,70 | 8,02 | 8,49 | 9,22 | 9,30 |
| T | 5,99 | 6,29 | 6,58 | 6,81 | 7,09 | 7,50 | 8,15 | 8,22 |
| Vbg | 7,53 | 7,92 | 8,28 | 8,57 | 8,92 | 9,44 | 10,25 | 10,35 |
| W | 4,91 | 5,16 | 5,39 | 5,58 | 5,81 | 6,15 | 6,68 | 6,74 |
Ab 2026: jährliche Anpassung der Richtwertmieten
Durch die neue gesetzliche Regelung erfolgt die Anpassung seit 2026 jährlich zum 1. April. Ziel ist eine stärkere Orientierung an der tatsächlichen Inflation und den aktuellen Wohnkostenentwicklungen. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das einerseits häufigere Anpassungen des Mietzinses, andererseits aber auch viel mehr Transparenz bei der Berechnung.
Lassen Sie Ihre Miete checken
Viele Mieter zahlen möglicherweise mehr als gesetzlich erlaubt. Eine Überprüfung kann sinnvoll sein, insbesondere wenn:
- die Wohnung ein Altbau ist
- die Miete ungewöhnlich hoch erscheint
- Zuschläge nicht nachvollziehbar sind
Und was ist die Mietpreisbremse?
Ende August 2023 konnte sich die Bundesregierung nach jahrelangem Ringen auf einen Mietpreisdeckel einigen, der die Erhöhung der Richtwertmieten, der Kategoriemieten und der Mieten im öffentlichen Wohnbau auf maximal 5 Prozent pro Jahr begrenzt. Damit soll ein Großteil der Mieten nicht mehr als 5 % jährlich ansteigen können, und zwar auch dann, wenn die Inflation über dem Niveau von 5 % liegen sollte. Für die Berechnung von Mieterhöhungen darf laut Gesetz auch nicht mehr die jährliche Inflationshöhe herangezogen werden, sondern der Schnitt aus den letzten drei Jahren. Laut Regierung unterliegen rund 75 % aller Mietverhältnisse in Österreich dieser neuen Regelung.
Guter Mieter gesucht? Hier die besten Tipps für Vermieterinnen und Vermieter
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