Wohnungsübergabe: Rechte und Pflichten

Warum die Kosten für die Beseitigung üblicher "Gebrauchsspuren" nicht mehr pauschal auf den Mieter übertragen werden können, und warum es sich bei "besenrein" um einen Mythos handelt.

" Der Mieter verpflichtet sich (...) den Mietgegenstand nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleich gutem Zustand neu ausgemalt zurückzustellen." Solche und ähnliche Passagen sind leider immer noch Standard-Sätze in gängigen Mietverträgen. Und das obwohl sie schon seit Jahren keine rechtliche Grundlage mehr haben.

Vermieter muss Gebrauchsspuren akzeptieren

Klauseln wie die eingangs zitierte sind laut OGH unzulässig, da sie eine Benachteiligung des Mieters darstellen: So kann von niemandem verlangt werden, eine Wohnung vor der Übergabe an den Vermieter komplett auszumalen, oder Schäden in Form von Rissen und Sprüngen in den Fliesen abzugleichen. Denn: das sind normale Abnutzungen, die bereits mit dem Mietzins beglichen wurden.

Schäden, die durch unsachgemäße Behandlung verursacht wurden, wie z. B. Brandlöcher oder Rotweinflecken im Teppichboden, müssen hingegen natürlich beseitigt werden.

Übergabeprotokoll für beide Seiten wichtig

Es ist ratsam, mit dem Vermieter einen Termin für die Wohnungsübergabe zu vereinbaren, bei dem gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellt wird. Das gleiche sollten Sie übrigens auch bei der neuen Wohnung machen! Dies ist im Interesse beider Parteien und beugt späteren Streitfragen vor. Das Protokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung sowie bestehende Schäden. Sollten Sie vorhandene Beschädigungen nicht repariert haben, so hat der Vermieter das Recht, Ihnen den momentanen "Zeitwert" (nicht den Neupreis) zum Beispiel des Teppichbodens zu verrechnen bzw. vor der Kaution abzuziehen.

AK: "Aufgedrängte" Klausel

Das sieht auch die Arbeiterkammer so: "Nach einem Urteil des Obersten Gerichtshofes (6 Ob 104/09a) aus dem Jahr 2009 ist eine solche Vereinbarung rechtswunwirksam, wenn sie in einem vom Vermieter stammenden Vertragsformular getroffen wurde und es keine sachliche Rechtfertigung dafür gibt.
„Formular“ ist dabei nicht streng zu verstehen, es geht dabei um „vorformulierte Vertragsbedingungen“, die vom Vermieter stammen. Also auch dann, wenn ein Mietvertrag aus - von Seite des Vermieters stammenden – Textbausteinen zusammengestellt wird, ist eine darin enthaltene Ausmalverpflichtung des Mieters rechtsunwirksam. Das ist damit zu begründen, dass einem Vertragspartner (dem Mieter) Vertragsbestimmungen, die ihn benachteiligen, nicht einfach so aufgedrängt werden dürfen. In der Praxis findet beim Abschluss von Mietverträgen ein solches „Aufdrängen“ aber ständig statt; in der Regel hat der Mieter keine Wahl, er muss die vom Vermieter diktierten (vorformulierten) Vertragsbedingungen akzeptieren, oder er bekommt die Wohnung nicht vermietet."

Gerechtfertigt bei Kostenersatz

Und die AK weiter: "Daher kann davon ausgegangen werden, dass nach der Rechtsprechung eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Rückstellung der Mietwohnung in neu ausgemaltem Zustand in der Regel unwirksam ist. Sachlich gerechtfertig und wirksam wäre eine solche Verpflichtung aber etwa dann, wenn der Vermieter dazu auch gleich erklärt, dem Mieter die Kosten des Neuausmalens zu ersetzen."

Auch was die Reinigung des Objekts angeht, darf nicht zuviel verlangt werden. Forderungen, wonach eine Wohnung "besenrein", d.h. nach einer kompletten Reinigung, übergeben werden muss, sind hinfällig. Ähnlich wie bei der Tierhaltung kann bzw. muss der Vermieter nun konkreter werden, und genau festlegen, welche Erhaltungsarbeiten bzw. -kosten er auf den Mieter übertragen möchte. "Gebrauchsspuren", und eine allgemeine "Abnutzung" sind jedoch hinzunehmen. In jedem Fall gilt: Die Ausmalverpflichtung greift nur dann, wenn Sie die Wohnung/Farbe/Malerei übergebührlich abgenützt haben.

 

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Marina M., Bezirk Wien, Liesing
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Archivmeldung: 29.08.2018

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