Ihre Betriebskosten unter der Lupe: Ist alles korrekt?

Haben Sie sich schon einmal die Betriebskostenabrechnung Ihrer Wohnung angesehen? Wissen Sie, welche Kosten wirklich an Sie weitergegeben werden dürfen und wo Ihnen ungerechtfertigter Weise Posten verrechnet worden sind? Wir klären auf!

Was sind eigentlich Betriebskosten?

Unter Betriebskosten fallen all jene Kosten, die durch die laufende Benützung des Gebäudes entstehen. Diese werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterverrechnet und verändern sich beinahe jährlich. Der Anteil der Kosten richtet sich immer nach der Wohnfläche. Dabei spielen die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen sowie der Verbrauch (z. B. Kaltwasser) oder eine Verursachung (z. B. Müll) keine Rolle.

Als Betriebskosten verrechnet werden dürfen:

• Wassergebühren
• Rauchfangkehrerkosten (vierteljährliche Kehrkosten, nicht jedoch Kaminschleifen!)
• Kosten der Unratentfernung (Müllabfuhr und Entrümpelung von herrenlosem Gut)
• Kosten für Schädlingsbekämpfung
• Stromkosten (für die Beleuchtung des Stiegenhaus, Glühbirnen, Sicherungen, keine Reparaturen!)
• Versicherungsprämien (Pflichtversicherungen)
• Grundsteuer
• Verwaltungshonorar
• Hausreinigungskosten
• Kosten der Gemeinschaftsanlagen (Aufzug, Waschküche, Kinderspielplatz und sonstige von allen Mieter zu nutzende Einrichtungen)

Nicht als Betriebskosten verrechnet werden dürfen:

• Reparaturen von Rauchfängen, Leitungen, Aufzügen
• Installation und Reparatur einer Gegensprechanlage
• Versicherungsprämien, wenn Zusatzversicherungen ohne Zustimmung der Mehrheit der Mieter abgeschlossen wurden oder überhaupt die Höhe nicht angemessen ist
• Manipulationsgebühren, Portokosten, Inkassokosten
• Rechtsanwaltskosten

Wie erkennen Sie eine ordnugnsgemäße Betriebskostenabrechnung?

• Die Betriebskostenabrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein. Sie muss ein übersichtliches Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben enthalten.
• Vollständig ist die Betriebskostenabrechnung nur dann, wenn Ihnen jede Ausgabe mit Beleg nachgewiesen wird. Deswegen reicht es nicht aus, wenn Ihnen nur Summenpositionen (z. B. „Wasser/Abwasser € 2.000,–“) bekannt gegeben werden.
• Beim Wasser beispielsweise müssen sämtliche Vorschreibungen des Wasserwerks mit Datum dargestellt werden, sodass für die Mieter ersichtlich ist, wie sich die Gesamtsumme in der Betriebskostenabrechnung genau zusammensetzt.
• Die Mieter sollen sich anhand der Abrechnung ein genaues Bild machen können, welche Nachzahlungen oder Rückzahlungsforderungen anfallen.
• Die Jahresbetriebskostenabrechnung selbst muss im Haus eingesehen werden können. Auch bei den Belegen selbst genügt es nicht, dass sie lediglich in der Verwaltung aufliegen.
• Im Fall des HeizKG und dem WGG muss die Betriebkostenabrechnung auch jedem Mitmieter direkt zugestellt werden.
• Es gibt keinen Datenschutz bei Betriebskostenabrechnungen, der Vermieter beziehungsweise der Verwalter ist dazu verpflichtet, den Mietern sämtliche Informationen zur Betriebskostenabrechnung offenzulegen.

Wichtige Ausnahme: das ABGB

Mietverträge für Wohnungen, die dem Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterliegen, haben keine gesetzliche Vorgaben. Hier zählt die freie Vertragsvereinbarungen. Gibt es eine solche nicht, gilt grundsätzlich §1099 ABGB. Dann sind sämtliche Lasten von den Vermietern zu tragen. Bei unverständlichen oder unpräzisen Vereinbarungen kommt es darauf an, ob der Mietvertrag dem Konsumentenschutz unterliegt oder nicht. Liegt ein Verbrauchergeschäft vor, kann mitunter die gesamte Mietvertragsklausel unwirksam sein, wenn sie unverständlich, unbestimmt oder intransparent ist.