Baubewilligung und Baubescheid

Der erste Schritt in jedem Bauvorhaben ist die Einreichung der vollständigen Bauunterlagen bei der zuständigen Behörde, um den Baubescheid und die dazugehörige Baubewilligung zu erhalten. Diese Unterlagen bestehen typischerweise aus:

• Bauplänen und -zeichnungen: Diese müssen von einem befugten Planverfasser erstellt werden.
• Baubeschreibung: Details zum geplanten Bauvorhaben, einschließlich Materialien und Bauweise.
• Energieausweis: Nachweis über die Energieeffizienz des geplanten Gebäudes.
• Lageplan: Darstellung des Grundstücks und der geplanten Bebauung im Verhältnis zur Umgebung.
• Weitere Nachweise und Gutachten: Abhängig vom Bauvorhaben können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein, wie z. B. ein Schallgutachten oder eine Umweltverträglichkeitsprüfung.

Die Bearbeitungsfristen variieren je nach Komplexität des Bauvorhabens und den spezifischen Regelungen des Bundeslandes. Grundsätzlich gibt es jedoch einige Richtlinien:

• Die Unterlagen sollten so früh wie möglich eingereicht werden, um Verzögerungen zu vermeiden. Bei unvollständigen Unterlagen kann es zu Nachforderungen und somit zu längeren Bearbeitungszeiten kommen.
• Nach der Einreichung prüft die zuständige Behörde die Unterlagen auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften. In der Regel dauert dies mehrere Wochen bis Monate.
• Nach Erhalt der Baugenehmigung muss der Baubeginn innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen. Details dazu weiter unten in diesem Artikel.
• Der Abschluss des Bauvorhabens muss ebenfalls innerhalb einer festgelegten Frist erfolgen. Nach Fertigstellung ist eine Bauvollendungsanzeige bei der Behörde einzureichen, die die Nutzung des Gebäudes freigibt.

Für bestimmte Bauvorhaben, wie z. B. denkmalgeschützte Gebäude oder Bauten in Naturschutzgebieten, gelten zusätzliche Vorschriften und möglicherweise längere Bearbeitungsfristen. Es ist ratsam, sich frühzeitig über diese Besonderheiten zu informieren und gegebenenfalls Experten hinzuzuziehen.

Für die Baubewilligung wird über Einwendungen, die bei der Bauverhandlung zu keiner Einigung geführt haben, nun zu Recht erkannt. Berechtigte privatrechtliche Einwendungen, meist von verfahrensbeteiligten Anrainern, werden in der Bewilligung angeführt und gegebenenfalls auf den Zivilrechtsweg verwiesen.

Den Bescheid erhält der Antragsteller (Bauwerber) und alle jene Beteiligten, die gegen die Bewilligung Einspruch erhoben haben. Weiters erhält der Antragssteller eine oder zwei Ausfertigungen der Baupläne samt Beilagen, die mit dem Genehmigungsvermerk versehen sind.

Eine Baubewilligung kann nur dann verweigert werden, wenn Ihr Bauvorhaben den Bestimmungen der Bauordnung, den aufgrund der Bauordnung erlassenen Vorschriften oder einer sonstigen, auf einen Bau anwendbaren Vorschrift des "öffentlichen Rechts" nicht entspricht.

Privatrechtliche Einwendungen haben demnach keinen Einfluss auf die Entscheidung der Baubehörde. Sie werden nach versuchter gütlicher Einigung auf den Rechtsweg verwiesen. Dagegen entscheidet die Baubehörde über alle Einwendungen, denen eine Verletzung eines bauordnungsmäßig geschützten Parteienrechtes zugrunde liegt. Die Behörde kann bei Bauten, die nur vorübergehenden Zwecken dienen (Baracken, Ausstellungspavillon, usw.), nach freiem Ermessen von Bestimmungen der Bauordnung Abstand nehmen und diese auf bestimmte Zeit oder jederzeitigen Widerruf bewilligen.

Die Baubewilligung erlischt nach Ablauf einer festgesetzten Frist, innerhalb derer Sie mit Ihrem Bauvorhaben beginnen müssen oder das Haus/Gebäude fertig gebaut sein muss. Diese Fristen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde bzw. dem Magistrat.

In den meisten Fällen gilt in Österreich: Wenn Sie nicht binnen zwei Jahren, vom Tage ihrer Rechtskraft gerechnet, mit dem Bau oder Abbruch oder der Erdarbeit nicht begonnen oder der Bau nicht innerhalb einer bestimmten Frist vollendet wird (allgemein fünf Jahre, längere Frist bei größeren Bauvorhaben möglich). Und was heißt das in der Praxis? Sie müssten nach zwei Jahren, wenn Sie nicht mit dem Bau begonnen haben, wieder um Baubewilligung ansuchen. Das Verfahren wird neu aufgerollt. Eine schon einmal erteilte Bewilligung bietet jedoch keine Gewähr und keinen Anspruch, dass die Bewilligung neuerlich erteilt wird. Es können z. B. in der Zwischenzeit neue Verordnungen erlassen worden sein, die eine Umplanung des Bauwerkes notwendig werden lassen oder es wurde wegen Änderungsarbeiten am Flächenwidmungs- und Bebauungsplan eine Bausperre verhängt.

Übrigens können die Fristen auch mit Antrag verlängert werden. Achtung: In manchen Bundesländern ist eine Baubeginnsanzeige notwendig – am Ende des Bauvorhabens ist eine Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige erforderlich.