Vorsorgewohnung: Gibts auch Nachteile?
Vorsorgewohnungen gelten als relativ krisen- und inflationssichere Anlage. Eine gute Investition in Zeiten wie diesen. Gänzlich risikofrei ist aber auch eine Vorsorgewohnung nicht. Was Käufer beachten sollten.
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die der Eigentümer - zumindest zu Beginn - nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Der Sinn dahinter: Mit den Mieteinnahmen und der erhofften Wertsteigerung der Immobilie soll auf lange Sicht Gewinn erzielt werden. In der Regel wird für den Kauf ein Kredit aufgenommen. Dieser wird zunächst mit den laufenden Mieteinnahmen getilgt, sobald die Immobilie abbezahlt ist, können Eigentümer ihre Pension aufbessern oder Vermögen aufbauen - bei vergleichsweise wenig Risiko.
Leere Vorsorgewohnung kann teuer werden
Ertragswohnungen sind kein liquides Investment. Bei einem Verkauf unter Zeitdruck muss oft mit erheblichen Wertverlusten gerechnet werden insbesondere dann, wenn aktuell ein Leerstand besteht. Ein langer Leerstand ist ein finanzielles Risiko, denn die Zinsen für den aufgenommenen Kredit müssen weiter bezahlt werden. Es ist deshalb wichtig, Leerstand von Beginn an zu vermeiden: Zwei-Zimmer-Wohnungen sind laut Experten die ideale Anlage, da man problemlos Mieter findet, der Eigenkapitaleinsatz überschaubar ist und man später selbst darin wohnen kann.
Achtung vor überzogenen Rendite-Versprechen
Die Nachfrage nach Vorsorgewohnung, etwa in Wien, übersteigt das Angebot bei Weitem. Das macht die Suche nach einem geeigneten Objekt schwieriger und auch immer teurer. Mitunter werden interessierten Käufern völlig ungeeignete Standorte angeboten und Kalkulationen mit unrealistischer Mietrendite vorgelegt. Am Ende wirft die Vorsorgewohnung dann nicht das ab, was der Käufer erwartet hat. Ausgehen können Sie von einer Rendite von mehr als 3 Prozent, bei marktüblicher Miete. Bedenken Sie allerdings, dass Sie als Eigentümer einer Vorsorgewohnung auch Ihren Pflichten als Vermieter nachkommen müssen: Wohnungsinstandhaltung und anfallende Reparaturen verringern die Rendite. Was Sie beim Kauf einer Vorsorgewohnung beachten sollten, erfahren Sie in unseren Vorsorgewohnung-Kauftipps.
Selbst Betongold ist nicht risikofrei
Nehmen Sie nicht alles für bare Münze: Versprechungen von einem fixen jährlichen Aufwertungsfaktor des ursprünglichen Kaufpreises (z. B. 1,8 Prozent/Jahr) sind mit Vorsicht zu genießen. Steigende Immobilienpreise sind kein Naturgesetz, auch Immobilien können an Wert verlieren. Zum Beispiel dann, wenn die Attraktivität der Lage einer Immobilie dramatisch sinkt. Aber nicht nur die Rahmenbedingungen, auch Ihre Lebenssituation kann sich ändern, was z. B. dazu führen kann, dass Sie die Immobilie verkaufen müssen. Eine vorzeitige Veräußerung kann unangenehme steuerrechtliche Konsequenzen haben (sh. unten).
Inflation & Steuern: Vorsorgewohnung hat Vorteile
Ein riesiger Vorteil für Besitzer einer Vorsorgewohnung: Die Mieteinnahmen werden laufend dem Index angepasst. Steigt die Inflation, steigt auch die Miete und damit die Einnahmen. Als Eigentümer einer Vorsorgewohnung haben Sie außerdem das Recht auf Vorsteuerabzug, da Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes gelten. Sie können also die Umsatzsteuer (20 Prozent) des Kaufpreises vom Finanzamt zurückfordern. Dabei zu beachten: Sie müssen Ihre Vorsorgewohnung mindestens 20 Jahre lang vermieten, beziehen Sie sie zuvor schon selbst, müssen Sie die Umsatzsteuer ans Finanzamt zurückzahlen. Damit es keine steuerlichen Überraschungen gibt, nehmen Sie unbedingt die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch!
