Wohnung: Normale Abnutzung oder schon ein Schaden?

Wofür der Vermieter Teile der Kaution einbehalten oder gar eine monetäre Leistung verlangen darf und was schlicht Abnutzung ist, darüber scheiden sich mitunter die Geister der Beteiligten. Das Gesetz gibt jedoch klare Regeln vor.

Darüber was noch als „gewöhnliche Abnutzung“ zu gelten hat, können am Ende eines Mietverhältnisses die Ansichten von Mieter und Vermieter freilich auseinander gehen. Immer wieder gefällte Urteilssprüche in von der Arbeiterkammer angestrengten Musterprozessen geben ein wenig Aufschluss darüber, wofür der Vermieter Teile der Kaution einbehalten kann – und wofür nicht:

Wände

Abnutzungserscheinungen an den Wänden wie Löcher, die durch die Anbringung von Bildern oder handelsüblichen Hängemöbeln entstanden sind, gelten als gewöhnliche Abnutzung. Hingegen kann eine übermäßig hohe Anzahl von Dübellöchern (in einem Urteilsspruch ist von 110 Löchern in zwei Zimmern die Rede) nicht mehr einer normalen Benützung zugerechnet werden.

Wandfarbe

Wurde die Wohnung vom Mieter in einem anderen Farbton als dem ursprünglichen ausgemalt, so besteht laut Urteilsspruch keine Verpflichtung den alten Zustand wiederherzustellen, sofern es sich um „dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit“ entsprechende Farben (also z. B.: Grün oder Ocker, aber nicht Schwarz) handelt. Ist hingegen vereinbart, dass der Mieter die Wohnung weiß ausgemalt zurückzustellen hat, so bedeutet dies nicht, dass er die Wohnung neu weiß ausgemalt übergeben muss.

Böden

Gibt es im Parkettboden Kratzer, die vom Verrücken der Möbel herrühren, so entspricht dies der gewöhnlichen Abnutzung und kann dem Mieter nicht von der Kaution abgezogen werden. Auch bei schwereren Schäden sind diese in Relation zum Zeitwert zu sehen: So kann etwa nach zehnjähriger Mietdauer auch bei einem völlig beschädigten Teppich (gilt auch für Tapeten) kein Geld einbehalten werden, da für Teppiche eine Nutzungsdauer von zehn Jahren anzunehmen ist, und sich deren Zeitwert danach auf Null beläuft.

Bad

Sogenannte „unwesentliche Verränderungen“ am Bad wie Bohrlöcher in den Fliesen (entstanden z. B. durch die Anbringung von Handtuchhaltern, Seifenspendern etc.) entsprechen der gewöhnlichen Abnutzung und müssen vom Vermieter akzeptiert werden.

Grundsätzlich sollten Mieter außerdem genau schauen, wie viel ihnen – bei berechtigten Forderungen infolge tatsächlicher Schäden – von der Kaution abgezogen wird. Oft setzen die Vermieter die Kosten für Reparaturen unverhältnismäßig hoch an.

 

AutorIn:

Datum: 29.11.2014

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

  • Ma schrieb am 07.10.2016 09:32:56

    Hier geht es weiter bin ausersehen auf absenden gekommen:
    Er ist an manchen Stellen auf gequollen.
    Dieses haben wir dem Vermieter per E- Mail mitgeteilt,und auch dabei geschrieben das wenn er wünscht von uns ein neuer verlegt würde.
    Ich habe diese E- Mail leider nicht mehr!
    Er kam es sich ansehen!
    Wir fanden es nicht so dramatisch und auch er sagte wenn es meine Mutter nicht stört bräuchten wir erst mal kein neuen verlegen.
    So das war für mich dann erst mal in Ordnung!
    Ich sagte zu meiner Mutter wenn sie es schaft zwecks ihres alters wegen 10 Jahre in dieser Wohnung zu leben, dann bräuchte sie sich keine Sorgen um den Küchen- Boden zu machen. Da der Boden dann eh wegen normal Abnutzung vom Vermieter neu verlegt werde.
    Nun ist es so richtig oder müssen wir den Boden dann trotzdem austauschen, oder kann er Kaution einbehalten?

    Ich sag schon mal Danke für ihre Mühe!

    Gruß Manuela


  • Ma schrieb am 07.10.2016 09:17:49

    Hallo und guten Tag,

    ich hab da mal eine Frage:
    Nach wie vielen Jahren, ist ein neu verlegter Laminat- Boden in der Küche zu ersetzen?
    Bei folgenden Ereignis:
    Bei meiner Mutter hat der Vermieter im Oktober 2013 den Laminat- Boden in der Küche verlegt.
    Im Januar hat die Hündin meiner Mutter Welpen bekommen. Diese sind in der Küche bis zur Abgabe aufgezogen worden.
    Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen hat der Boden ein wenig gelitten. Er ist an manchen Stellen etwas aufgequollen

  • Atti schrieb am 02.07.2016 10:14:30

    Hallo, muss bei der Übergabe das Fenster geputzt werden, bzw Backrohr 1a?
    Und muss bei einer Stromtherme eine Wartung durchgeführt werden auch wenn es im Mietvertrag steht?
    Danke

  • Zerina schrieb am 22.05.2016 20:14:40

    Hallo ich wohne seid 2 Jahre in meiner Wohnung und jetzt ziehe ich aus.Wohnung habe ich schon 3 Monate am 1 gekündigt und jetzt bleibt mir noch zirka 1 Monat bis zum Ende des Vertrages.Also wo ich eingezogen bin Wohnung war sagen wir so okay nix besonderes wo ich sie super geputzt habe Wände weiss gemalt jetzt auch vor ausziehen und Parkett selbst bezahlt und gemacht im Schlafzimmer also man kann sagen Wohnung sieht besser aus als vorher.Wohnung ist von Privat Vermieter und Kaution war 3 Monats mieten also so zwischen 800 Euro.Also Wohnung hat 45 m2 also alles ist ok werde ich die Kaution zurück bekommen oder nicht und wann und wie läuft das genau? Kaution würde in Bar bezahlt LG

    • Veronika schrieb am 23.05.2016 08:24:15

      Hallo. Da Sie keine Schäden in der Wohnung verursacht haben, die über das normale Abwohnen hinausgehen, spricht absolut nichts gegen eine volle Rückerstattung Ihrer Kaution. Üblich ist es, dass die Kaution vom Vermieter auf einem Sparbuch geparkt wird und dann, bei Auszug des Mieters, wieder an diesen überwiesen oder übergeben wird. Normalerweise passiert dies bei Übergabe der Wohnung/des Schlüssels oder ein paar Tage danach (bei Überweisung). LG

  • jeladel schrieb am 19.02.2016 08:08:01

    hallo, wir wohnen in unserer wohnung seit etwa 3 jahren, beim einzug war die wohnung nicht im sehr gepflegten zustand löcher dübel in in den wänden beschädigter fussboden, da der boden nicht gepflegt wurde entstehen sehr schnell flecken, die man nicht rausbekommt beim auszug haben wir die befürchtung dass uns dies verrechnet wird, der fussboden ist ein typischer holzboden den fast alle wognungsgesellschaften verwenden kein typischer parkett denn man einfach austauschen kann dieser schein verklebt zu sein und verläuft über die ganze wohnung, da wir schon oft probleme mit dem vermieter hatten(wegen undichtem fenstern-folge war dann schimmel) dass er uns dann wegen solchen sachen die kaution/baukosten oder was auch immer nicht zurück gibt

    • Veronika schrieb am 19.02.2016 08:52:46

      Hallo j., bei jeder ordentlichen Wohnungsübergabe wird ein Übernahmeprotokoll erstellt, in dem etwaige Schäden oder Abnutzungserscheinungen dokumentiert sind. Haben Sie so eines mit Ihrem Vermieter gemacht vor 3 Jahren? Dann können Sie nämlich leicht beweisen, welche "Schäden" schon bestanden haben. Was Sie beschreiben - Löcher in der Wand, Dübel etc. gehört grundsätzlich zur normalen Abwohnung und zählt nicht als bezahlbarer Schaden. Das gleiche beim Holzboden. Kratzer, kleinere Dellen oder Verfärbungen sind "normal" und können nicht bei Auszug von der Kaution abgezogen werden. Was Sie mit den Flecken am Boden meinen, kann ich von der Ferne natürlich nicht beurteilen. (PS: Schimmel entsteht - speziell bei Altbauten - eher durch den Einbau neuer, dichter Fenster, da die regelmäßige, automatische Belüftung durch undichte Fenster nicht mehr stattfindet und so die Feuchtigkeit im Raum bleibt)

  • Martinkub schrieb am 08.02.2016 13:22:54

    Ich habe ein Haus 20 Jahre vermietet und meine Mieter sind jetzt ausgezogen.
    Sie haben ohne mein Wissen einen Einbauschrank dessen schiebetürensystem am Parkettboden angeschraubt ist und eine Zwischenwand ( regipswand ,die ebenfalls am Parkettboden verschraubt war......4 Löcher von 1cm Durchmesser und einige kleinere ) eingebaut . Kann ich für die Schäden Ersatz verlangen ( auch für die Entfernung der regipswand und die damit verbundenen ausbesserungsarbeiten wie verputzen und ausmalen.......ist dann sicher nötig ).
    Danke für Ihre Mühe .
    Mfg

    • Veronika schrieb am 08.02.2016 16:03:36

      Hallo, das Mietrecht sieht vor, dass der Mieter die Wohnung so hinterlässt, wie er sie angemietet hat. Eine eingezogene Zwischenwand und große Bohrlöcher im Holzboden gehören da wohl nicht dazu. Also nach meiner Einschätzung können Sie dafür Ersatz verlangen, bzw. einen Teil der Kaution einbehalten. Die von Ihnen beschriebenen Dinge haben ja nichts mit gewöhnlicher Abnutzung zu tun, sondern sind (zumindest im Fall der Rigipswand) bauliche Veränderungen. Lg VK

  • mimilein schrieb am 02.01.2016 21:18:23

    sehr geehrte Redaktion.
    ich bitte sie instaendig um antwort auf meine untenstehende frage, da der boden immer schlimmer wird und mitlerweile die kanten des laminats beginnen abzubrechen/absplitten/kanten rausbrechen.
    wi soll ch vorgehen, was soll ich machen?
    mfg und besten dank.

    • Veronika schrieb am 04.01.2016 09:21:45

      Liebe m, haben Sie, als Sie vor zwei Monaten eingezogen sind, und die Schäden bemerkt haben, diese dokumentiert. Wurden Fotos gemacht? Sie haben als Mieterin die Pflicht, die Wohnung in diesem Zustand zu übergeben, in dem Sie sie zu Mietbeginn übernommen haben, heißt: Wenn Sie für die Schäden am Boden nicht verantwortlich sind, müssen Sie natürlich auch nichts bezahlen! Ich würde Ihnen raten, noch einmal mit dem Vermieter in Verbindung zu treten und ihn zu einem Besichtigungstermin zu bitten. Sie können auch auf eine professionelle Begutachtung durch einen Bodenleger bestehen, der auch auf Verlegefehler prüft. So wie sich das für mich anhört, ist der Laminatboden bereits so beschädigt, dass mitunter teure Folgen wie Feuchteschäden o.ä. auftreten könnten, was wohl nicht im Sinne Ihres Vermieters sein kann, der dies früher oder später ja sanieren lassen muss. Was Ihnen noch bleibt, sollte Ihr Vermieter nicht auf Ihre Urgenzen eingehen: Wenden Sie sich an den Mieterschutz, hier gibt es Profis, die sich täglich mit solchen Dingen auseinandersetzen.

      • mimilein schrieb am 11.01.2016 17:32:32

        danke frau kober.
        ja ich habe fotos vom Bodenbelag gemacht.
        wie unten beschrieben haben wir die mängel leider erst nach Unterzeichnung des mietvertrags entdeckt. des weiteren können/ konnten wir ja den fortlauf der schäden auch nicht vorraussehn.
        durch die "benützung" (es wird lediglich darauf gegangen. ich habe in den 3 Monaten mich noch nichtmal getraut ihn zu wischen, da ja sonst eben an allen ecken und kanten wasser eindringen könnte) des bodens wird es immer schlechter.
        teure schäden..nunja...der boden könnte sich durch einen etwaiigen wassereintritt natürlich veschlechtern, is klar. volgeschäden: der vermieter müsste ihn wechseln.
        aber..natürlich stelle ich mir die frage, ob der vermieter , wenn ich dann mal das mieterhältnis auflöse, mir den boden in rechnung stellen könnte/wird. dies fände ich Wahnsinn! (der selbe Laminat liegt auf ca 60m2 und darauf sind Ikea kästen geschraubt! ..diese kästen waren auch schon drinnen..n jedem zimmer!. ich glaube uch , dass diese schäden twaiig davon kommt, dass durch die Verschraubung der kästen, sich der boden nicht dehnen kann und sich daher eben aufstellt.
        ich verbiete meinem Kind schon alles..und ich selbst würde am liebsten dürberschweben um nur nichtanzukommen. :-(

        • Veronika schrieb am 08.02.2016 16:01:15

          Hallo mimilein, da die Schäden dokumentiert sind, können Sie ja beweisen, dass nicht Sie daran schuld tragen. Hat sich Ihr Vermieter denn auf einen Besuch eingelassen inzwischen? Konnten Sie ihm die Problemstellen zeigen? Mit Folgeschäden meinte ich den Eintritt der Feuchtigkeit in die Bodenunterkonstruktion und damit einhergehende, evt. größere Feuchteschäden in der Substanz. Leider kann ich ansonsten keine weiteren Ratschläge erteilen, ich finde, ein Experte sollte sich die Sache aber unabhängig anschauen. Ach und übrigens. Neben den Mieterschutzverbänden, die teilweise auch geringe Jahresbeiträge von nicht einmal 50 Euro verlangen bietet die AK auch kostenlose Beratungen zum Thema Mietrecht. Sie könnten sich also auch dort einmal erkundigen. lg VK

        • mimilein schrieb am 11.01.2016 17:34:54

          ps. Mieterschutz gibt's hier am land nicht. und...wenn dann in wien..und der kostet... :-(

  • mimilein schrieb am 18.12.2015 09:09:41

    Hallo!
    wir sind vor zwei Monaten in eine Mietwohnung eingezogen und haben fast im gesamten Wohnbereich (ca 60m2 durchgehend der selbe boden ) einen Laminat ( vorher schon gebraucht/ kein neuboden). nach Unterzeichnung des mietvertrages stellte sich heraus, dass der laminatboden einige schäden aufweist (wasserschäden, verlegeschäden)die ich auch per mail meinem vermieter gemeldet habe, der jedoch eine Reparatur/auswechslung nicht in betracht zieht..
    die verlegeschäden äußern sich dahingehend, dass wenn man darauf tritt, sich der boden hebt/senkt (unter dem boden eine unebene fläche?) und spalten entstehen die bretter an manchen stellen mitlerweile "auseinander triften", respektive sich der boden an den längs und Querseiten aufstellt/"aufbärtelt" .
    dies macht sich immer mehr bemerkbar .
    meine frage: muss ich nach auszug den boden bezahlen???? außer dass ich darauf gehe mach ich ja nichts. ich trau mich ja nichtmal den boden zu wischen , da sonst an diesen stellen ja wasser eindringen könnte und es ja dann noch schlimmer wird!
    danke für ihre antwort im vorraus!
    Ps: gerade ist mein eingebauter spühlkasten im wc kaputt geworden( läuft andauernd)..und andre Reparaturen waren auch schon... :-(
    auch ein Rohrbruch scheint sich laut angaben einer ortungsfirma in der Wohnung zu befinden, die fenster ziehen wie in nem Taubenschlag, der Kühlschrank schließt nicht (durch falsche Montage der tür der Einbauküche..ectect..
    ich bin mittlerweile mit den nerven runter...
    mfg , danke

  • nadieh2510@gmail.com schrieb am 17.11.2015 13:20:16

    Hallo, wir sind grad umgezogen und warten noch auf unsere Kaution.
    Unsere Vermieter sind ganz komplitzierten leute. Die Wohnung war schon alt und slecht wenn wir rein gezogen sind, Jetzt renovieren sie die Wohnung um es als Ferien wohnung zu vermieten. Wir haben angst das wir überhaupt kein Kaution mehr zurück kriegen... Und sie sagen jeder das wir die wohnung schwer beschädigt haben...
    Was können wir am besten tun???

    • Veronika schrieb am 20.11.2015 09:50:14

      Hallo! Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnung vom Mieter in jenem Zustand zurückgestellt werden muss, in dem er sie angemietet hat. Dabei gilt eine gewöhnliche Abnutzung – die auch in Relation zur Gesamtmietdauer gesehen werden muss – als akzeptabel. Eine darüber hinausgehende Abnutzung des Objekts bzw. schwerere Schäden (siehe Ausführungen im Artikel oben) müssen jedoch vom Mieter abgegolten werden. Dafür kann vom Vermieter die Kaution verwendet werden. Haben Sie Fotos gemacht bei der Übernahme der Wohnung? Gibt es ein Übernahmeprotokoll, in dem der Zustand der Räume schriftlich oder mit Bildern festgehalten wurde? Grundsätzlich muss der Vermieter wohl erst beweisen, dass für grobe Schäden Sie verantwortlich sind, bevor er die Kaution einbehält. Alles Gute