Problem Baukostenüberschreitung - wer haftet?

Baukostenüberschreitungen können zum Streitpunkt zwischen dem Bauherrn und der beauftragten Firma werden, sei es der Architekt oder ein Bauunternehmen. Wir haben uns angesehen, welche Konsequenzen die Abweichung vom Kostenvoranschlag hat. So viel vorweg: Einen deutlich höheren Preis müssen Sie als Bauherr nicht hinnehmen.

Architekten, Bauunternehmen und Gewerke sind dazu verpflichtet, den Auftraggeber zu informieren, wenn sich eine Baukostenüberschreitung abzeichnet. Informiert zum Beispiel ein Bauunternehmen den Bauherrn nicht über eine absehbare Kostenüberschreitung, muss es die Zusatzkosten selbst bezahlen. Denn für den Bauherren gilt der vereinbarte Preis des Kostenvoranschlags. Daran ändern laut AK auch Formulierungen wie "in Regie" oder "Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand" nichts.

Im Falle von unvorhersehbaren Umständen dürfen die Kosten vom Kostenvoranschlag abweichen. Zum Beispiel, wenn etwa bei Grabungsarbeiten Drainagen entdeckt werden, die entfernt werden müssen. Auch hier gilt wieder: Das Unternehmen muss den Bauherrn rechtzeitig über die drohende Kostenüberschreitung informieren. Wenn dieser die Mehrkosten akzeptiert, kann weitergearbeitet werden. Wenn der Bauherr ablehnt, muss er nur die bis dahin erbrachten Leistungen bezahlen.

Informiert ein Architekt den Bauherren nicht über eine Kostenüberschreitung und kommt er somit seiner vertraglichen Beratungspflicht nicht nach, muss er laut OGH-Urteil Schadenersatz zahlen. Wie viel zu zahlen ist, wird im Einzelfall beurteilt: Die Schadenersatzhöhe richtet sich danach, wofür sich der Bauherr bei einer rechtzeitigen Warnung entschieden und wie sich daraufhin seine wirtschaftliche Situation entwickelt hätte. Hätte der Bauherr zum Beispiel ein kleineres Eigenheim beim Architekten in Auftrag gegeben, wenn er über die Kosten informiert worden wäre?

Wenn Sie Baufirmen während der Bauphase zusätzliche Aufträge erteilen, sollten Sie zunächst wieder einen schriftlichen Kostenvoranschlag einholen und den Zusatzauftrag dann unbedingt schriftlich dokumentieren. Selbiges gilt auch dann, wenn Sie als Bauherr während der Bauphase Änderungen oder Umplanungen von Ihrem Architekten wünschen. Halten Sie die Zusatzaufträge und Änderungen im Bautagebuch fest oder verschriftlichen Sie sie in einem E-Mail an das Unternehmen.

Wird eine Baukostenobergrenze bzw. ein Kostenrahmen zwischen Architekt und Bauherrn vereinbart, muss dies unmissverständlich sein. Das heißt, es muss aus der Vereinbarung eindeutig hervorgehen, dass die Baukosten in einer bestimmten Höhe verbindlich und vertraglich geschuldet sind. Der Bauherr hat dann Schaden- und Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Architekten, wenn dieser den Kostenrahmen überschreitet. Wenn der Architekt allerdings auf den Wunsch des Bauherrn Planungsänderungen vornimmt oder der Bauherr über die Kostenüberschreitung Bescheid weiß und trotzdem weiterplanen lässt, kann das selbst ein ursprünglich vereinbartes Baukostenlimit außer Kraft setzen.