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Bauträger, Makler oder von privat kaufen?

Beim Bauträger und Privatverkäufer spart man die Vermittlungsprovision, der Makler hat mehr Objekte in seinem Portfolio. Beim einen kauft man meist eine neue Wohnung bzw. Reihenhaus, beim anderen gibt es eine Vielzahl verschiedener Immobilien zur Auswahl. Wer für Sie nun der beste Partner beim Immobilienkauf ist, lesen Sie hier.

Die Transaktionskosten beim Erwerb einer Immobilie will jeder Käufer so gering wie möglich halten. Gleichzeitig will man gut beraten und informiert sein, um keine Fehler zu begehen. Aber wer kann schon stundenlang von einer Stelle zur anderen hasten, um die kaufentscheidenden Informationen zusammenzutragen? Ein Makler übernimmt und organisiert hier vieles. Aber wie sieht's bei Bauträgern oder Privatpersonen aus? 

 

Der Fachmann am Immobilienmarkt ist der Makler

Ein Makler hat zweifelsohne den umfassendsten Marktüberblick, kennt den regionalen Immobilienmarkt, kann Kauf- oder Mietpreise realistisch einschätzen, gibt Hilfestellung bei Finanzierungs- und Versicherungsfragen und verfügt im Vergleich zum Bauträger oder zur Privatperson über das größere und vielseitigere Immobilien-Angebot. Während vom Bauträger meist nur ein Objekt vermarktet wird, hat der Makler allgemein ein größeres Portfolio, aus dem der Kunde wählen kann. Das kann die Suche nach einer Immobilie deutlich beschleunigen. Außerdem stehen beim Makler nicht nur vorwiegend Neubauten zur Auswahl, sondern auch beispielsweise Altbauwohnungen. Kurzum: Als Käufer profitiert man vom Netzwerk und der Erfahrung des Maklers. Diese Expertise steht einem z. B. im Falle eines Immobilienkaufs von einer Privatperson nicht zur Verfügung. Ob man dadurch auch einen besseren Preis erzielt, ist schwer zu sagen.

Wann lohnt sich ein Makler?

Ob es sich überhaupt lohnt, einen Makler zu beauftragen, hängt vom Objekt, der Region und der Auftragsart ab und kann nicht mit einem klaren Ja oder Nein beantwortet werden. Vor allem wenn Sie unter Zeitdruck stehen und schnellmöglichst eine Immobilie erwerben oder mieten möchten, bietet sich die Zusammenarbeit mit einem Makler an. Sind Sie zum Beispiel auf der Suche nach einem Haus mit Sanierungsbedarf, ist die Beauftragung eines Maklers aufgrund seiner technischen und baurechtlichen Kenntnisse empfehlenswert. Ein erfahrener Makler wird bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie nicht nur darauf achten, ob das Sanierungsvorhaben des Käufers überhaupt umsetzbar ist, sondern informiert auch über staatliche Zuschüsse und Förderungen.

Was ist ein Bauträger überhaupt?

Bauträger sind spezialisierte Unternehmen, die umfassende Sanierungen von Bestandshäusern durchführen, oder Grundstücke mit dem Ziel ankaufen, neue Immobilien zu errichten. Der Bauträger übernimmt die gesamte Verantwortung für ein Wohnprojekt und haftet seinen Käufern gegenüber uneingeschränkt, auch für Fehler von ausführenden Firmen.Nach der Fertigstellung können diese Neubau-Objekte dann bezugsfertig gekauft werden. Mit dem Kauf wird nicht nur die Immobilie, sondern auch das Grundstück auf den neuen Besitzer übertragen.

Wer vom Bauträger kauft, kauft provisionsfrei

Das wohl überzeugendste Argument für den Immobilienkauf vom Bauträger ist, dass im Gegensatz zum Makler keine Provision anfällt. Wenn Sie zudem nach einer Erstbezugswohnung bzw. einem Erstbezugshaus suchen, kann der Kauf vom Bauträger ein weiterer Vorteil sein, da dieser meist Neubauten im Angebot hat. Dies wiederum hat den Vorteil, dass der Käufer schon in der Planungsphase mitgestalten kann - wenn er sich rechtzeitig entscheidet. Somit kann man den individuellen Wohntraum (teilweise) realisieren. Beispielsweise können Raumaufteilung, Materialien, Steckdosen-Platzierung und die Art der Treppen bestimmt werden. Käufer sollten sich dennoch bewusst sein, dass sie nicht als Bauherr fungieren, weshalb etwas weniger Spielraum für eigene Wünsche bleibt, als wenn zum Beispiel ein Bauunternehmen für ein erworbenes Grundstück beauftragt wird. Im Vergleich zum Bauunternehmen hat der Bauträger den Vorteil, dass meist alles aus einer Hand kommt und der Käufer lediglich einen Ansprechpartner hat - den Bauträger selbst. So wird beim Bau jeder Spatenstich vom Fachmann geleitet sowie durchgeführt – angefangen bei den nötigen Genehmigungen über den Rohbau bis hin zu den Handwerkerarbeiten. Als zukünftiger Besitzer wartet man lediglich auf die Fertigstellung und Schlüsselübergabe und spart verglichen mit dem Hausbau in Eigenregie auch Kosten. Die Zusammenarbeit mit dem Bauträgersetzt natürlich auch einiges an Vertrauen voraus. Die Wahl des Bauträgers sollte gut überlegt sein, das heißt, seine Referenzen geprüft und vorweg Vertrag und Bauverlauf geklärt werden.

Käufer sollten sich aber bewusst sein, dass sie in diesem Falle nicht als Bauherr fungieren. Für den Bau ist hier in erster Linie der Bauträger zuständig. Dies bietet oftmals weniger Spielraum für eigene Wünsche, als wenn Sie zum Beispiel ein Bauunternehmen für Ihr bereits erworbenes Grundstück beauftragen. Auf der anderen Seite entstehen dadurch auch viele Vorteile: So wird beim Bau jeder Spatenstich vom Fachmann geleitet sowie durchgeführt – angefangen bei den nötigen Genehmigungen über den Rohbau bis hin zu den Handwerkerarbeiten. Sie können sich also entspannt zurücklehnen, bis Sie das fertige Haus schließlich beziehen können. Befindet sich das Objekt noch in der Bauphase, können jedoch meist auch einige Punkte selbst entschieden werden.
 
 

Tipps zum Kauf vom Bauträger

  1. Besichtigen Sie Musterhäuser: Wenn sich Ihr gewähltes Bauträger-Objekt noch in oder sogar vor der Bauphase befindet, sollten Sie sich beim Bauträger nach Musterhäusern erkundigen. Diese werden vom Unternehmen errichtet und oftmals bereits möbliert und ausgestattet präsentiert, damit sich zukünftige Besitzern ein umfassendes Bild von der Immobilie machen können. Für einen Besichtigungstermin kontaktieren Sie einfach den Bauträger, vor Ort erhalten Sie dann die nötigen Informationen und Sie können Fragen stellen.
  2. Denken Sie an die Kosten für Sonderwünsche: Sonderwünsche bezüglich Raumaufteilung oder Materalien können die Kosten erhöhen. Der ausgeschriebene Kaufpreis bezieht sich meist auf das Objekt, so wie es der Bauträger ohne jegliche Änderungen bauen würde. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie die Pläne sind verbindlich. Verlassen Sie sich allerdings nicht auf schöne Visualisierungen, denn die Bilder aus dem Prospekt sind meist nicht Vertragsinhalt und daher nicht verbindlich
  3. Ziehen Sie einen Sachverständigen mit ein: Auch wenn Sie sich als Käufer bis zur Schlüsselübergabe grundsätzlich entspannt zurücklehnen können - verzichten Sie nicht auf Kontrolle, vor allem bei Abnahme der einzelnen Bauabschnitte. Ein seriöser Bauträger wird Ihnen eine solche Qualitätskontrolle nicht ankreiden,  sondern als Unterstützung ansehen.

Immobilien privat kaufen

Immobilien, die ohne Makler, also provisionsfrei, verkauft werden, sind beliebt. Der Wegfall einer Maklerprovision ist schlichtweg der größte Vorteil beim Kauf (oder Miete) einer Immobilie von einer Privatperson. In vielen Fällen verläuft ein solches Geschäft problemlos, allerdings birgt der Privatkauf Risiken, weshalb man auf einiges achten sollte.

Tipps für Immobilienkauf von privat

  1. Planen Sie genügen Zeit ein: Terminfindung und -vereinbarung können sich mit einem privaten Verkäufer, der vielleicht selbst berufstätig und nicht immer abrufbar ist, hinziehen. Man sollte als Käufer deshalb mit einer etwas längeren Vorlaufzeit im Vergleich zur Vermittlung über einen Makler rechnen.
  2. Gehen Sie gut vorbereitet zur Besichtigung: Beim Kauf von Privatpersonen sind Sie auf sich allein gestellt - zumindest steht Ihnen kein fachkundiger Makler zur Seite, der Sie mit den Eckdaten und relevanten Informationen zur betreffenden Immobilie versorgen würde. Als Interessent sollten Sie über das provisionsfreie Objekt auf jeden Fall selbst gut Bescheid wissen und Informationen direkt vom Verkäufer einholen. Gefragt werden sollte zum Beispiel nach Baujahr, Umbauarbeiten, Renovierungen, Größe, Lage und Infrastruktur.
  3. Ziehen Sie einen Sachverständigen mit ein: Bevor Sie kaufen, sollten Sie den Wert der Privatimmobilie von einem Sachverständigen einschätzen lassen. Nur so können Sie verhindern, dass Sie zu viel für das Haus oder die Wohnung zahlen. Der Sachverständige achtet auch auf etwaige Mängel, um den tatsächlichen Wert festzustellen. Bei den Preisverhandlungen können Sie sich als Käufer auf diese Expertise stützen und somit einen angemessenen Preis erzielen. Übrigens: Beim Immobilienkauf von privat haben Sie als Käufer oftmals den Vorteil, dass es keinen Makler gibt, der im Hinblick auf ortsübliche Preise und Preisverhandlungen sattelfest wäre. Viele Privatverkäufer haben für gewöhnlich nicht das Know-how eines Maklers und sind deshalb möglicherweise der einfachere Vehandlungspartner.
  4. Holen Sie Rechtsberatung ein: Beim Kauf ohne Makler ist eine Rechtsberatung und eine rechtliche Prüfung bzw. die Ausarbeitung eines Vertrages unerlässlich. Arbeitet man mit einem Makler zusammen, haftet dieser auch für Informationen, die dem Käufer gegeben wurden. Das fällt beim Privatdeal weg.
  5. Werfen Sie einen Blick ins Grundbuch: Um zu wichtigen Informationen über das Grundstück, das Haus oder die Wohnung zu erlangen und um böse Überraschungen (unerwünschte Wegerechte, Schuldenbelastung etc.) zu vermeiden, sollte man als Käufer einen Blick ins Grundbuch werfen. Das Österreichische Grundbuch wird vom zuständigen Bezirksgericht geführt und ist für jeden Bürger öffentlich einsehbar. Online (oder persönlich bei Gericht) erhält man einen kostenpflichtigen Grundbuchauszug (zwischen 10 und 20 Euro). 

 

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Datum: 26.07.2009