"Wohnung zu vermieten!" - Das sollten Sie wissen
Immobilien als Anlage- und Ertragsobjekte boomen. Doch nicht jeder traut sich über die Vermietung von Wohnungen. Wir haben die besten Tipps, damit der Traum von der Immobilie nicht zum Alptraum wird.
Sie haben in Immobilien investiert, eine entsprechende Erbschaft gemacht oder werden in ein neues Domizil ziehen und dadurch zum Vermietenden werden? Was Sie als VermieterIn in Sachen Mietzinshöhe, Kaution, Vertragsbestimmungen, Rechte & Pflichten sowie Steuer beachten müssen, erfahren Sie hier.
MieterInnen suchen und finden
Sie können die Angelegenheit entweder selbst in die Hand nehmen oder ein Maklerbüro beauftragen, passende MieterInnen für Ihre Immobilie zu finden. Klären Sie für sich bestimmte Fragen schon vorab: Wie viele Menschen dürfen maximal in der Wohnung leben?
Möchten Sie langfristig vermieten oder nicht? Wird der Mietvertrag eine Begrenzung haben? Möchten Sie Haustiere in der Wohnung oder nicht? Diese Punkte sollten von Ihnen bereits beim ersten Besichtigungstermin abgeklärt bzw. vom Maklerbüro an die InteressentInnen kommuniziert werden. Standard ist heute der Vorweis des Einkommens bzw. der Art des Arbeitsverhältnisses, das auch Sie von Ihren künftigen MieterInnen verlangen können, um eine höhere Sicherheit in Sachen Mietzahlungen zu haben. Wichtig: Nicht erlaubt sind Fragen nach politischer Einstellung, Religion und ethischer Zugehörigkeit.
Welche Rechte & Pflichten habe ich?
Das Österreichische Mietrecht bestimmt sämtliche Reche und Pflichten von VermieterInnen und MieterInnen, wobei es die VermieterInnen schwerer haben laut Gesetz. Hier die wichtigsten Rechte:
- Nach einer Voranmeldung und Abstimmung mit den MieterInnen dürfen VermieterInnen die Wohnung betreten.
- Fristlose Kündigungen des Mietvertrages sind nur möglich, wenn sich die MieterInnen etwas Schwerwiegendes zu Schulden haben kommen lassen. Dazu zählen unter anderen der Zahlungsverzug bei der Miete, Hausfriedensbruch bzw. störung, Vernächlässigung des Mietobjektes, unerlaubte Untermiete bzw. unerlaubtes Wohnenlassen Dritter, das Betreiben eines Gewerbes in der Wohnung.
Und nun zu Ihren Pflichten: Als VermieterIn haben Sie zuallererst die Erhaltungspflicht, sprich Sie müssen die Immobilie "im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigen". Das gilt für die allgemeinen Teile des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, also Fassade,Außenfenster und -türen, Stiegenhaus und Dach sowie für die Gemeinschaftsräume im Haus also Heizraum, Garten, Waschküche und Aufzug. Im Inneren der Wohnung müssen Sie als VermieterIn nur "ernsthafte Schäden" beheben, wie kaputte Elektrik oder Wasserinstallationen, Schimmelbefallund ähnliches.
Wie und wo kann ich Steuern sparen?
VermieterInnen gelten als Kleinunternehmenr und sind von der Umsatzsteuer befreit, so die Mieteinnahmen nicht höher als 30.000 Euro netto pro Jahr ausfallen. Wenn Sie auf die so genannte Kleinunternehmerregelung jedoch verzichten, sind Sie als VermieterIn vorzugssteuerabzugsberechtigt. Also rechnen! Mieteinnahmen sind ganz klar als Einkommen zu werten und müssen daher auch in die jährliche Einkommenssteuererklärung. Aber Sie können sämtliche Kosten für Instandhaltung und Reparatur sowie die Fremdkapitalzinsen steuerlich absetzen.
Vermieten kann auch kosten. Sie müssen für die Erstellung des Mietvertrages mit Gebühren in der Höhe von einem Prozent der Miete über die Vertragsdauer (bei befristeten Veträgen) bzw. ein Prozent der 36-fachen Monatsmiete bei unbefristeten Verträgen rechnen. Aber: Sie können im Mietvertrag festlegen, dass diese Vergebührung von den MieterInnen zu übernehmen ist.
