Befreiung von der Immobilienertragssteuer

Seit Einführung der Immobilienertragssteuer sind in Österreich sowohl Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen als auch Gewinne aus Veräußerungen von betrieblich genutzten Grundstücken generell mit 25 % besteuert. Die gute Nachricht: Nicht alle müssen zahlen, denn bestimmte Grundstücksveräußerungen hat der Gesetzgeber von der Immobilienertragssteuer befreit (§ 30 Abs. 2 EStG).

Bevor wir uns die Ausnahmen von der Immo-Est widmen, ein paar wichtige Definitionen:

• Ein Eigenheim ist ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet wird oder ist (EStR 2000, Rz 6632, Rz 6640), wenn jeweils mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken (oder Wohnzwecken naher Angehöriger) dienen (§ 18 Abs. 1 Ziff. 3 lit. b EStG).
• Der Veräußerer hat ein Gebäude selbst hergestellt, wenn er es entweder selbst errichtet oder mit der Errichtung einen oder mehrere Unternehmer beauftragt und dabei das wirtschaftliche und finanzielle Baurisiko (insbesondere für Kostenüberschreitungen) getragen hat (EStR 2000, Rz 6649). Schauen wir uns nun die gar nicht so wenigen Ausnahmen von der Immobilienertragssteuer genauer an:

Die wohl wichtigste Ausnahme von der Immobilienertragssteuer ergibt sich aus der Hauptwohnsitzbefreiung. Die Befreiung gilt für Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden bis 1000 Quadratmeter und greift in zwei Fällen:

1. Sie haben die Immobilie seit der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.
2. Sie haben innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend dort gewohnt.

Das Eigenheim / Eigentumswohnung war mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz des Veräußerers, im Zuge des Verkaufs muss der Veräußerer den Hauptwohnsitz in diesem Eigenheim / dieser Eigentumswohnung aufgeben

Die verkaufende Partei muss das Eigenheim selbst angeschafft haben, d. h. zumindest als wirtschaftlicher Eigentümer entgeltlich erworben haben; bei einem unentgeltlichen Erwerb (insbesondere Schenkung und Erbschaft) ist dieser Befreiungstatbestand nicht anwendbar (EStR 2000, Rz 6639).

Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich der Zeitpunkt der Übergabe; war das Eigenheim/die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Übergabe noch nicht bezugsfertig, werden ab der Anschaffung 12 Monate bis zum tatsächlichen Bezug toleriert (EStR 2000, Rz 6641).

Dieses Eigenheim bzw. diese Eigentumswohnung hat dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient; der Veräußerer gibt den Hauptwohnsitz in diesem Eigenheim spätestens im Zuge der Veräußerung auf oder hat ihn bereits während der letzten fünf Jahre vor der Veräußerung aufgegeben.

Hat der Verkäufer das Eigenheim geerbt oder geschenkt erhalten, zählen auch jene Zeiten zu den fünf Jahren, in denen der Veräußerer seinen Hauptwohnsitz bereits im Eigenheim hatte, das Eigenheim aber noch im Eigentum des Erblassers oder Geschenkgebers stand.

Der letzte entgeltliche Erwerb des Eigenheims – entweder durch den Veräußerer selbst oder, falls der Veräußerer unentgeltlich erworben hat, durch den Geschenkgeber oder Erblasser – muss zumindest zehn Jahre vor der Veräußerung stattgefunden haben (EStR 2000, Rz 6642 und 6644).

Haben Sie Ihr Haus selbst gebaut? Dann profitieren Sie von der Herstellerbefreiung und ersparen sich die Steuer für Immobilienerträge. Der Gewinn aus dem Verkauf des Gebäudes bleibt steuerfrei. Grund und Boden sind von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Die Befreiung gilt nur, wenn nach der Verkehrsauffassung ein "Hausbau" vorliegt: eine Haussanierung, auch wenn die Sanierungskosten den Wert des unsanierten Gebäudes überschreiten, reicht nicht; ebenso wenig reichen ein Dachbodenausbau (Herstellung von Dachgeschoßwohnungen), eine Aufstockung oder ein Zubau, der keine eigene bautechnische Einheit darstellt. Wenn der Veräußerer allerdings einen nicht benutzbaren Rohbau anschafft und die Kosten der Fertigstellung die Kosten des Rohbaus übersteigen, liegt ein selbst hergestelltes Gebäude vor (EStR 2000, Rz 6650).

Nur wenn der Hersteller selbst das Gebäude verkauft, steht ihm die Herstellerbefreiung zu; erwirbt er unentgeltlich ein vom Rechtsvorgänger (Geschenkgeber, Erblasser) hergestelltes Gebäude, kann er die Herstellerbefreiung nicht beanspruchen (EStR 2000, Rz 6645, Rz 6646).

Das selbst hergestellte Gebäude darf innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung nicht (und zwar auch nicht vorübergehend, kurzfristig) zur Erzielung von Einkünften (z. B. Vermietung oder Benutzung für betriebliche Tätigkeiten) gedient haben. Hat das Gebäude während dieser 10 Jahre räumlich nur teilweise einer Einkünfteerzielung gedient, greift die Befreiung für diesen (vermieteten/betrieblich genutzten) Teil nicht; die Einkünfte aus der Veräußerung des nicht vermieteten/betrieblich genutzten Teils bleiben allerdings steuerbefreit (EStR 2000, Rz 6647).

Die Herstellerbefreiung gilt ausschließlich für die Einkünfte aus der Veräußerung des Gebäudes; der auf Grund und Boden entfallende Teil des Veräußerungserlöses ist nicht befreit (außer es greift ein anderer Befreiungstatbestand); der Anteil von Grund und Boden am Veräußerungserlös kann grundsätzlich mit 20 % angesetzt werden, außer es bestehen im konkreten Fall andere Verhältnisse – dann ist der anzuwendende Prozentsatz für die Aufteilung des gesamten Veräußerungserlöses durch Preisvergleich oder Gutachten festzustellen (EStR 2000, Rz 6645).

Müssen Sie Ihre Immobilie aufgrund einer Enteignung oder zur Vermeidung einer solchen verkaufen? Dann bleiben Sie von der Immobilienertragsteuer verschont.

In einigen Spezialfällen sind auch Tauschvorgänge von der Steuer befreit:

• Zusammenlegung oder Flurbereinigung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke
• Baulandumlegungsverfahren
• Wechselseitige Grenzbereinigung (Ausgleichszahlung max. 730 Euro)

Grundsätzlich sind Tauschvorgänge gleichzeitig als Veräußerungs- und Anschaffungsvorgänge zu werten. Bei jedem der Tauschpartner liegt ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft zugrunde. Veräußerungserlös ist immer der gemeine Wert des hingegebenen Grundstücks. Allfällige Ausgleichszahlungen sind nur für die Ermittlung der Anschaffungskosten des erhaltenen Grundstücks zu berücksichtigen (EStR 2000, Rz 6652, Rz 6626).

Wenn aber derartige Tauschvorgänge im Rahmen der obgenannten Verfahren erfolgen, sind sie steuerbefreit. Wichtig ist, dass bei den befreiten Tauschvorgängen das erworbene Grundstück hinsichtlich aller für die Ermittlung der Einkünfte relevanten Umstände (insbesondere Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten) an die Stelle des eingetauschten Grundstückes tritt; wird das aufgrund eines befreiten Tauschvorgangs erworbene Grundstück später veräußert, sind für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns der Anschaffungszeitpunkt und die Anschaffungskosten des eingetauschten Grundstückes maßgebend (EStR 2000, Rz 6652).

Die Steuerbefreiung bei Veräußerung von Eigenheimen / Eigentumswohnungen erstreckt sich auch auf (höchstens) zwei mitveräußerte KFZ-Stellplätze und auf mitveräußerte Garten- oder Nebenflächen bis zu einer Maximalfläche des gesamten Grundstücks (inklusive Haus) von 1.000 m2, soweit die Stellplätze und Garten-/Nebenflächen dem Eigenheim/der Eigentumswohnung gedient haben und für sie auch sonst die Voraussetzungen der Steuerbefreiung vorliegen. Bei größeren Grundstücken ist die Mitveräußerung des 1.000 m2 übersteigenden Teils steuerpflichtig (EStR 2000, Rz 6634).