Steuerrecht: Immobilien vererben oder verschenken

Bevor Sie die Entscheidung treffen, Ihre Immobilie zu verschenken oder zu vererben, sollten Sie ein paar Fakten klären: Wie hoch ist der Wert der Immobilie? Ist die betreffende Immobilie noch belastet? An wen will ich übergeben? Zu welchem Zeitpunkt soll übertragen werden? Welche rechtlichen Rahmenbedingungen muss ich beachten?

Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer sowie die eventuell anfallende Immobilienertragssteuer ist immer der Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks. Je teurer die Immobilie, desto höher auch die Besteuerung. Erkundigen Sie sich für eine erste Einschätzung darüber, wie viel Ihre Immobilie wert ist, bei regionalen Grundstücksvermittlern, Maklern, auf der Gemeinde und im Internet, zu welchen Preisen ähnliche Immobilien angeboten werden. Die offizielle Ermittlung des Grundstückswerts erfolgt über den Aufwertungsfaktor auf Basis des Einheitswertes oder mittels WKO-Immobilienpreisspiegel, mit bis zu 30 Prozent Abschlag.

Die Grunderwerbssteuer (GrESt) beträgt bei einem Verkauf von Immobilien der einheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent des Grundstückwertes plus 1,1 Prozent Eintragungsgebühr ins Grundbuch.Bei einer unentgeltlichen Übertragung, also vererben oder verschenken, im nahen Familienverband gilt hingegen – und das ist neu - ein spezieller Stufentarif für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer:

• für die ersten 250.000 Euro 0,5 %
• für die folgenden 150.000 Euro 2,0 %,
• für den darüber hinausgehenden Teil 3,5 %.

Der Einheitswert ist ein für Besteuerungszwecke vom Finanzamt mit Bescheid festgestellter Wert für Grundbesitz, der in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert liegt und vom Verkehrswert unabhängig ist. Die Parameter Nutzung, Bebauungsart und Größe der bebauten Fläche oder des Hauses sind maßgeblich für die Berechnung des Einheitswertes. Um den Einheitswert zu erfahren, muss sich der Grundbesitzer an die Finanzbehörde wenden.

Wichtigste Nachricht vorweg: Wer eine Immobilie oder ein Grundstück erbt, geschenkt bekommt oder erwirbt, zahlt keine Immobilienertragssteuer. Für den Verkauf bzw. die Veräußerung von Grundstücken (/juristisch für Grund und Boden, Gebäude und grundstückgleiche Rechte, sprich Baurechte) hingegen fällt seit dem Jahr 2012 ebendiese Steuer an. Bei der Berechnung der Immobilienertragssteuer wird zwischen Neubestand und Altbestand unterschieden. Wurde das Grundstück nach dem 31. März 2002 erworben, beträgt die ImmoESt 30 Prozent des tatsächlich zu errechnenden Veräußerungsgewinnes. Wichtig: Der Veräußerungsgewinn wird aus der Differenz aus dem Veräußerungserlös und dem Grundstückswert zum Zeitpunkt der Schenkung bzw. der Erbschaft errechnet!

Wurde die betreffende Liegenschaft hingegen vor dem 31. März 2002 "angeschafft", handelt es sich um einen so genannten Altfall oder ein Alt-Grundstück. Hier nimmt das Gesetz dann fiktive Anschaffungskosten (86 % des Verkaufspreises) an. Der zu versteuernde Gewinn beläuft sich dann auf 14 Prozent des Verkaufspreises, was eine Immobilienertragssteuer von 4,2 Prozent ergibt.

Aber: Wenig überraschend, gibt es auch hier Sonderregelungen. Beziehen Sie als Erbe bzw. Beschenkter Einkünfte, die mit weniger als diesen oben erwähnten 30 Prozent versteuert werden, egal ob aus einem Arbeitsverhältnis oder etwas anderem, können Sie die Regelbesteuerungsoption beantragen. Will heißen: Der Veräußerungsgewinn wird dann bei der Berechnung der Immobilienertragssteuer zu jenem niedrigeren Steuersatz berücksichtigt, der auch für die sonstigen Einkünfte herangezogen wird.

Hat der Erbe oder Beschenkte in den letzten zehn Jahren mehr als fünf Jahre in der übertragenen Immobilie gelebt, fällt aufgrund der Hauptwohnsitzbefreiung bei einem Verkauf keine ImmoEst an. Ist der Erbe hingen vor mehr als fünf Jahren schon ausgezogen, gilt der Standardsatz von 30 Prozent des Veräußerungsgewinnes.