Bauverhandlung: Wer verhandelt was und wann?

Sinn der Bauverhandlung ist es, allen jenen Personen und Behörden Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Treten im Zuge der Bauverhandlung irgendwelche Einwendungen z. B. von Anrainern auf, so ist in der Verhandlung auf eine gütliche Einigung hinzuarbeiten. Ohne Vergleichsversuch darf kein Entscheid gefällt werden.

Der Termin der Bauverhandlung wird von der Baubehörde schriftlich bekannt gegeben. Bauverhandlungen werden vorwiegend an Ort und Stelle abgehalten, in seltenen Fällen können sie auch von der Baubehörde in deren Amtsgebäude durchgeführt werden. Im Einladungsschreiben werden alle Teilnehmenden angeführt. Anwesend sind normalerweise:

• der Vertreter der Baubehörde (z. B. der Bürgermeister mit einem Baufachmann der Landesregierung)
• der Bauwerber (sprich Bauherr, Baufrau)
• der Planer oder Architekt
• der Grundstückseigentümer (falls nicht identisch mit dem Bauwerber)
• der Bauführer (falls dieser schon feststeht),
• die Nachbarn und sonstige Institutionen bei besonderen Situationen (z.B. ÖBB bei einem angrenzenden Bahnobjekt, die Straßenverwaltung etc.).
• Sachverständige, falls nötig

Für den Bauwerber besteht auch die Möglichkeit, sich z. B. durch den Planverfasser vertreten zu lassen, was mit einer Vollmacht nachgewiesen werden muss.

1. Eröffnung und Begrüßung durch den Verhandlungsleiter
2. Vorstellung des Bauprojekts durch die Bauleute (Bauwerber) oder Planer
3. Prüfung der Unterlagen und Pläne
4. Begehung des Grundstücks
5. Anhörung der Nachbarn und anderer Beteiligter
6. Erörterung eventueller Einwände oder Bedenken
7. Festlegung von Auflagen oder Bedingungen (falls nötig)
8. Protokollierung der Verhandlung

Mit der Baubewilligung wird, in Abstimmung mit dem Fluchtlinienplan, gleichzeitig festgelegt, welche Flächen an die Gemeinde abzutreten sind oder von ihr eingelöst werden müssen. Diese Verhandlung ist, wenn möglich, gleichzeitig mit der Bauverhandlung durchzuführen.

Kommt keine Einigung über die Frage der Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit der abzutretenden oder einzulösenden Gründe zustande, entscheidet der Magistrat (oder Bürgermeister, …). Bei Nichteinigung entscheidet die Landesregierung über die Höhe der Entschädigung. Gegen die Entscheidung des Magistrats steht die Berufung an die 2. Instanz (Bauoberbehörde, Gemeinderat, …), gegen die der Landesregierung, die Anrufung des ordentlichen Gerichtes, binnen 2 Monaten offen.
Zum Einverständnis der Verhandlungsschrift und wenn keine Einwände bestehen, haben Parteien und Beteiligte mit dem Verhandlungsleiter die Niederschrift zu unterzeichnen. Die Bauverhandlung ist damit zu Ende. Nach der Bauverhandlung erstellt die Baubehörde einen Bescheid. Dieser enthält die Entscheidung über die Baugenehmigung, eventuelle Auflagen oder Bedingungen, eine Begründung der Entscheidung sowie die Rechtsmittelbelehrung.

Wird die Baubewilligung erteilt, können Sie mit den Bauarbeiten beginnen, sobald der Bescheid rechtskräftig ist. Beachten Sie dabei unbedingt alle Auflagen!

Bei der Bauverhandlung ist vor allem darauf zu achten, dass von den Nachbarn keine Einwendungen erhoben werden. Diese führen zu Verzögerung des weiteren Baubewilligungsverfahrens und damit auch des Baubeginns. Nachbarn haben das Recht, Einwände, etwa gegen die Abstände zur Grundstücksgrenze, die Gebäudehöhe oder die Belichtung zu erheben. Wichtig ist, hier immer eine gütliche Einigung anzustreben. Ist das nicht möglich, so ist meistens ein langwieriger Weg durch die Instanzen vonnöten.

Bereiten Sie sich ordentlich vor, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vollständig und aktuell sind. Es ist auch ratsam bereits mit dem Entwurf bzw. mit der Einreichung die Nachbarn zu kontaktieren, um mit ihnen etwaige Einwände in Ruhe zu klären und daraus resultierende Planungsänderungen zu berücksichtigen. Oft stellt sich in diesem Zusammenhang heraus, dass es strittige Grundgrenzen gibt, deren positiven Klärung die Baubehörde als Voraussetzung für eine Baugenehmigung festsetzen kann. Wichtig: Zeigen Sie sich offen für konstruktive Vorschläge und Kompromisse und bewahren Sie Ruhe. Gerade bei Einwänden ist es wichtig, sachlich und freundlich zu reagieren. Eine positive Atmosphäre fördert eine erfolgreiche Verhandlung. Werden bis und während der Bauverhandlung keine mündlichen oder schriftlichen Einwendungen erhoben, so endet das Einspruchsrecht der Nachbarn an diesem Punkt.