Mieter zahlen keine Provision mehr
Wer bestellt, zahlt. Das gilt seit 1. Juli 2023 auch am Wohnungsmarkt. Worum es beim Bestellerprinzip konkret geht, wer davon profitiert und welche Effekte es sonst noch haben wird - wir haben alle Antworten.
Zwei Bruttomonatsmieten sind im Regelfall die Höhe der anfallenden Maklerprovision, die man als Mieter in Österreich zahlt, wenn man eine Wohnung über einen Makler gefunden hat. Schon lange wird kritisiert, dass Mieter beim Vertragsabschluss für die Leistungen des Maklers zur Kasse gebeten werden, obwohl diese überwiegend für den Vermieter, also den Auftraggeber, erbracht werden. Das Bestellerprinzip macht mit dieser Praxis jetzt Schluss.
Was neu geregelt wird, wer profitiert, wer zahlt
Die Idee hinter der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip: Die Mieter sollen entlastet werden, indem sie nicht länger automatisch provisionspflichtig sind. Vermieter und natürlich auch Wohnungssuchende können nach wie vor einen Immobilienmakler beauftragen, müssen ihn dann aber auch selbst bezahlen. Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden.
Wie hoch ist die "Maklerprovision neu"?
Bei den Maklerkosten bleibt alles beim Alten: Bei einem höchstens auf drei Jahre befristeten Mietvertrag darf die Provision maximal eine Brutto-Monatsmiete (Miete inkl. Betriebskosten, aber ohne Umsatzsteuer) betragen. Bei Verträgen, die länger als drei Jahre laufen oder unbefristet sind, dürfen Makler zwei Brutto-Monatsmieten verlangen. Hinzu kommen jeweils 20 Prozent Umsatzsteuer.
Hohe Strafen bei Verstößen gegen Bestellerprinzip
Für sämtliche Wohnungen, die der Makler bereits in seinem Portfolio hat, darf er vom Wohnungssuchenden bzw. Mieter keine Provision verlangen. Nur wenn der Makler vom Wohnungssuchenden einen Suchauftrag erhält und aktiv eine neue, bisher nicht angebotene Wohnung akquiriert, darf eine Provision verrechnet werden. Umgehungskonstruktionen versucht man mit hohe Verwaltungsstrafen zu unterbinden. Mit bis zu 3600 Euro müssen Makler rechnen, die versuchen, das Bestellerprinzip zu umgehen. Die Novelle sieht außerdem vor, dass jeder Abschluss eines Maklervertrages mit Datum dokumentiert werden muss. Wenn Makler also eine Provision von Wohnungssuchenden verlangen, müssen sie nachweisen können, dass sie den Vermittlungsauftrag des Vermieters tatsächlich erst nach dem Suchauftrag des zukünftigen Mieters erhalten haben.
Werden die Mieten jetzt teurer?
Es gibt Befürchtungen, dass die Maklerprovision in Zukunft versteckt in den Mietzins eingerechnet wird und somit über Umwege wieder den Mieter belastet. Verhindern könnte man die zumindest teilweise erwartbare Überwälzung der Maklerkosten auf die Miete, indem man strengere Mietzinsgrenzen einführt. Die Mietervereinigung fordert deshalb eine Reformierung des Mieterechtsgesetzes. Dieses solle für alle Wohnungen gelten und klare Mietzinsobergrenzen vorgeben.
Positive und negative Effekte in Deutschland
In Deutschland, wo das Bestellerprinzip seit 2015 in Kraft ist, sind die befürchteten Nebeneffekte für Mieter nicht eingetreten, so eine 2021 veröffentlichten Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Das mit dem Gesetz verfolgte Ziel, die Entlastung der Mieter, sei weitgehend erreicht worden. Hat das österreichische Bestellerprinzip ähnliche Effekte wie das deutsche Vorbild, werden mehr Vermieter ihre Wohnungen selbst vermarkten und Maklerbüros hierzulande Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Gesunken ist in Deutschland auch die Maklerprovision, da die zahlenden Vermieter nach der günstigsten Vermarktungsmöglichkeit suchen. Dadurch verringerte sich die durchschnittlich verlangte Maklergebühr von 2,4 auf 1,9 Nettokaltmieten.
