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Für 2021 angekündigt: Bestellerprinzip

Wer bezahlt die Maklerprovision? Eine gesetzliche Neuerung soll diese Frage ab diesem Jahr klar regeln: das Bestellerprinzip. Worum es dabei konkret geht, wer davon profitiert und ob und wann es überhaupt kommt - wir haben alle Antworten.

Zwei Bruttomonatsmieten sind im Regelfall die Höhe der anfallenden Maklerprovision, die man als Mieter in Österreich zahlt, wenn man eine Wohnung über einen Makler gefunden hat. Schon lange wird die aktuelle Praxis kritisiert, dass Mieter beim Vertragsabschluss für die Leistungen des Maklers zur Kasse gebeten werden, obwohl diese überwiegend für den Vermieter, den Auftraggeber, erbracht werden. Das Bestellerprinzip soll es jetzt richten und das Wohnen in Österreich leistbarer machen.

Maklerprovisionen in Österreich am höchsten

Was in anderen europäischen Ländern (z. B. den Niederlanden) verboten ist, ist es in Österreich nicht: Makler schließen in der Regel sowohl mit dem Vermieter als auch mit dem Mieter einen Vertrag ab ("Doppelmakler") und erhalten so von beiden Parteien eine Provision. Vom Vermieter bis zu drei Bruttomonatsmieten, vom Mieter (bei Mietverträgen mit einer Vertragsdauer bei mehr als drei Jahren) maximal zwei Bruttomonatsmieten. Die jeweilige Höchstgrenze kann sich aber auch verdoppeln, nämlich dann, wenn es mit einer der beiden Parteien keine Provisionsvereinbarung gibt. Das heißt: Mit beiden Seiten wird ein Vertrag abgeschlossen. Wird der Höchstbetrag bei einer Partei nicht ausgeschöpft, so kann die verbleibende Differenz der anderen Partei auferlegt werden. Damit hat Österreich die höchsten Maklergebühren in der EU.

Was neu geregelt werden soll, wer profitiert, wer zahlt

Die Idee hinter der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip: Die Mieter sollen entlastet werden, indem sie nicht länger verpflichtet werden können, für die Maklerprovision aufzukommen. Vermieter (aber natürlich auch Mieter) können nach wie vor einen Immobilienmakler beauftragen, müssen ihn dann aber auch selbst bezahlen. Der jeweils andere kann nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet werden.

Wie macht's das Nachbarland?

Vorbild für das österreichische Bestellerprinzip ist Deutschland. Hier ist die Regelung bereits ein alter Schuh. Seit 2015 gilt, dass grundsätzlich Mieter und Vermieter Auftraggeber des Maklers und somit auch beide zur Provisionzahlung verpflichtet sein können. Die konkrete Gesetzesformulierung in Deutschland schließt de facto aber aus, dass der Mieter als Auftraggeber fungiert. Außerdem darf für sämtliche Wohnungen, die der Makler bereits in seinem Bestand hat (und für die somit bereits Vermittlungsaufräge seitens der Vermieter vorliegen), vom Wohnungssuchenden bzw. Mieter keine Provision verlangt werden. Nur wenn der Makler aktiv eine neue, bisher nicht angebotene Wohnung für den Wohnungssuchenden akquiriert, zahlt dieser Provision.

Was gegen das Bestellerprinzip spricht

Auf den Blick nach Deutschland reagieren Vermieter-Vertreter mit Kritik: Das deutsche Bestellerprinzip habe zu exoribtant hohen Ablösen geführt, da nun viele Vermieter Nachmieter von den Mietern suchen lassen. Die günstigsten Wohnungen seien als erstes von den Plattformen verschwunden (anfangs ein Rückgang bis zu minus 30 Prozent). Außerdem hätten viele deutsche Makler dem Miet-Markt den Rücken gekehrt, nachdem die Nachfrage gesunken sei. Von einem Zusammenbruch des Mietgeschäfts in Deutschland könne laut Deutschem Mieterbund aber nicht die Rede sein. Ein positives Bild trotz Bestellerprinzip zeichnen auch die Zahlen des Deutschen Bundesamtes: Nicht nur die Anzahl der Makler ist seit 2015 gestiegen, sondern die Makler-Branche hat insgesamt kontinuierlich an Umsatz zugelegt.

Auswirkung auf Immobilienkäufe

Vorerst sollen lediglich Mietobjekte von der "Maklerprovision neu" betroffen sein. Die Gründe dafür finden sich in einem vom Ring Deutscher Makler aufgegeben Gutachten. In diesem wird festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringe, nämlich die Entlastung des Käufers. Die Maklerprovision würde von Vermietern einfach in den Kaufpreis eingerechnet werden, wodurch der Käufer in Folge auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahle. In Summe würde der Käufer dadurch schlechter aussteigen.

Mieterhöhung als Folge des Bestellerprinzips?

Ein ähnlicher Umgehungsmechanismus könnte - wenn nicht gesetzlich entsprechend reguliert und geahndet - auch bei Mietwohnungen in Gang gesetzt werden. Verhindern könnte man die zumindest teilweise erwartbare Überwälzung der Maklerkosten auf die Miete, indem man strengere Mietzinsgrenzen einführt. Ansonsten verkommt das Bestellerprinzip zur bloßen Augenauswischerei, die angepeilte Entlastung der Mieter würde verfehlt.

 
Nein, vorerst soll das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten gelten. Grundsätzlich ausgenommen vom Bestellerprinzip sind Gewerbeimmobilien und gewerbliche Vermietungen.
 
In Deutschland arbeiteten Politiker allerdings bereits intensiv an einer Ausdehnung auf Kaufimmobilien. Ab 2020 soll die "Teilungspflicht" eingeführt werden: Die Maklerprovision für den Käufer (Zweitauftraggeber) darf nicht höher sein als die Provision für den Verkäufer, der üblicherweise der Erstauftraggeber ist.
 
Eine Regelung, die für die Käuferseite wenig Neues bringt. Wird doch durch die Teilungspflicht in Zukunft auch weiterhin der Käufer eine Maklerprovision zu zahlen haben, auch wenn er keinen Auftrag an den Makler erteilt hat.
 
Der Ring Deutscher Makler hat bereits davor ein Gutachten zum Thema Bestellerprinzip bei Kaufobjekten erstellen lassen und festgestellt, dass das Bestellerprinzip bei Kauf nicht den gewünschten Effekt bringen wird, wie es die Justizministerin von 2018-2019 - Katarina Barley (SPD), erhofft.
 
Denn - muss der Verkäufer die Maklerprovision bezahlen, wird er diese in den Kaufpreis einrechnen. Dadurch muss der Käufer dann aber auch eine höhere Grunderwerbssteuer bezahlen. In Summe wird dadurch die Transaktion für den Käufer teure

Bestellerprinzip in Österreich: Welches Gesetz es regeln soll

Es bleibt abzuwarten, ob Österreich ähnlich streng regulieren wird wie Deutschland - der Gesetzesentwurf ist noch in Arbeit. Noch herrscht Unklarheit über die Details, auch darüber, in welchem Gesetz das Bestellerprinzip überhaupt verankert werden wird. Maklergesetz oder auch Konsumentenschutzgesetz wären vorstellbar. Wir halten Sie am Laufenden.

AutorIn:
Datum: 28.01.2021
Kompetenz: Immobilien

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