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Reparaturen in Mietwohnung: Wer zahlt was?

Sie sind Mieter und nicht sicher, welche anfallenden Reparaturen von Ihnen persönlich bezahlt werden müssen, und wofür die Wohnungseigentümer zuständig sind? Wir haben die wichtigsten Reparaturposten für Sie zusammengefasst.

Investitionen, Schäden, Reparaturarbeiten: Wohnt man zur Miete, stellt sich in all diesen Fällen die Frage, wer dafür in die Tasche greifen muss. Wir haben hilfreiche Tipps zur Klärung der häufigsten Rechtsfragen rund um Reparatur und Sanierung in Mietwohnungen.

Mietrechtsgesetz Österreich: Keine klare Sache

Die Frage nach den Pflichten des Vermieters und des Mieters ist gar nicht so leicht zu beantworten. Das Problem: Es gibt völlig verschiedene Gesetzesvorschriften, die unterschiedlich auf die einzelnen Mietverhältnisse anzuwenden sind, nämlich § 14 a des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), § 3 des Mietrechtsgesetzes (MRG), § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), die Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs. 4 MRG und das Konsumentenschutzgesetz (KSchG).

Eine ungefähre Orientierung bietet folgende Einteilung: Im Neubau (MRG-Teilanwendung) wird vertraglich vereinbart, wer wofür aufkommen muss. Im Altbau und im geförderten Wohnbau (MRG-Vollanwendung) greifen die Gesetzesbestimmungen des Mietrechtsgesetzes. In den Mietverträgen von Genossenschaftswohnungen wird meist auf das WGG verwiesen, welches den Mieter zum Beispiel für „Bagatellreparaturen“ in die Pflicht nimmt. Im Folgenden beziehen wir uns hauptsächlich auf Mietverhältnisse, die dem MRG voll unterliegen.

Therme kaputt - wer zahlt?

Wenn Ihnen die Wohnung samt einer Therme (Gasetagenheizung) vermietet wurde und die Therme kaputt wird, ist der Vermieter verpflichtet, sie zu reparieren bzw. sie gegebenenfalls zu erneuern. Das gilt sowohl im Bereich der Vollanwendung des MRG, aber auch im Bereich der Teilanwendung und des WGG. Wenn also bei der regelmäßigen Thermenwartung (für die Sie als Mieter zuständig sind und für die Sie die vollen Kosten zu tragen haben!) festgestellt wird, dass ein Schaden vorliegt, ist der Vermieter zu informieren und zur Reparatur aufzufordern. Weigert sich der Vermieter die Reparatur zu zahlen, können Sie als Mieter gem § 9 MRG sämtliche notwendige Maßnahmen (d.h. Reparatur oder allenfalls auch Austausch) eigenständig durchführen bzw. veranlassen. Die Kosten dafür hat Ihnen der Vermieter zu ersetzen.

Gleiches gilt für Instandhaltung, Reparatur und den Ersatz von defekten Boilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten, zum Beispiel Durchlauferhitzer, Solaranlagen, Bestandteile einer Fernwärmeheizung oder Klimageräte, aber auch Kachelöfen und (offene) Kaminöfen, es sei denn, im Mietvertrag wurde darauf hingewiesen, dass der Ofen nicht funktionstüchtig ist. Wie auch bei einer Gastherme ist für die Reparatur dieser Geräte der Vermieter zuständig. Die Wartungspflicht jedoch liegt auch hier beim Mieter! Wird dieser nicht nachgekommen, also kümmert sich der Mieter nicht um eine regelmäßige Wartung des betreffenden Geräts, kann der Vermieter dem Mieter die Reparatur in Rechnung stellen. Bewahren Sie unbedingt alle Belege auf, um ihre Wartungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter nachweisen zu können.

Ist das Mietobjekt teilweise nicht zum bedungenen Gebrauch geeignet oder weist eine Gefährlichkeit auf, ist der Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt.
Der OGH hat 2019 befunden, dass bereits dann eine Mietzinsminderung zusteht, wenn die elektrische Anlage der Mietwohnung nicht den Regelungen des Elektrotechnikgesetz entspricht oder keine bzw eine mangelhafte Dokumentation über die Einhaltung dieser Regelungen vorliegt. Dann wird die Gefährlichkeit der Anlage vermutet, der Vermieter hat die Möglichkeit, den Gegenbeweis anzutreten. Solange jedoch dem Vermieter der Gegenbeweis nicht gelungen ist, geht man von einer Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Mieter und somit einem Anspruch auf Mietzinsminderung (hier 10%) aus.
 
Die Aktualität der elektrischen Anlage bzw die diesbezüglichen Zertifikate und Dokumentationen sollten vom Vermieter daher regelmäßig geprüft werden, um Ausfälle beim Mietzins zu vermeiden. 

Undichte, defekte Fenster und Türen

Grundsätzlich muss die Wohnung zum bedungenen Gebrauch dienen. Sind nun die Fenster undicht, oder dringt Wasser ein, ist Ihr bedungener Gebrauch gestört. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau oder geförderter Wohnbau) haben Sie das Recht, vom Vermieter die Reparatur undichter bzw. anderweitig kaputter Außenfenster, nicht aber die der Innenfenster zu verlangen. Handelt es sich um ein Verbundfenster, hat der Vermieter die vollen Reparaturkosten zu übernehmen. Die Außenfenster gelten als sogenannte “allgemeine Teile des Hauses” und fallen gemäß §3 MRG in die Erhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Unter die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt als allgemeiner Teil des Hauses auch die Wohnungseingangstüre. Ist die Türe kaputt, muss der Vermieter sie so reparieren, dass sie wieder einwandfrei funktioniert. Darauf, dass er sie komplett erneuert, haben Mieter nur einen Anspruch, wenn eine Reparatur nicht mehr möglich ist. Weigert sich der Vermieter die Erhaltungsarbeit durchzuführen, kann der Mieter dies über einen Antrag in einem außerstreitigen Verfahren durchsetzen, in Wien beispielsweise bei der Schlichtungsstelle bei der Magistratsabteilung 50. Bei der Schlichtungsstelle handelt es sich im Übrigen um kein Gericht, sondern eine Verwaltungsbehörde, die dem Gericht vorgelagert ist. Fälle, die vor der Schlichtungsstelle nicht endgültig abgeschlossen werden, können vor Gericht neu aufgerollt werden und alle Instanzen durchlaufen, bis zum Obersten Gerichtshof.

Tropfender Wasserhahn, undichte Badarmaturen

Sie müssen Ihren Wasserhahn austauschen oder das Thermostat an der Duscharmatur reparieren? Grundsätzlich gilt, dass Sie hierfür aufzukommen haben. Vereinfacht ausgedrückt, hat der Mieter alle Dinge innerhalb der Wohnung (Steckdosen, Schalter, Wasserhähne, Armaturen etc.) zu warten, der Vermieter hat für alle Dinge innerhalb der Mauer (Stromleitungen, Wasserleitungen, Abflussleitungen etc.) aufzukommen.

Wasserrohrbruch

Das kann ja mal passieren, dass eine Wasserleitung in der Mauerbricht und Sie die Bescherung haben. Die Behebung (Installateur, der das Leck ortet) sollte sehr zeitnah erfolgen, jedenfalls ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, den alten Zustand (Malerei, Fliesen oder Böden) wieder herzustellen. Bedenken Sie jedoch, dass das Mauerwerk mitunter austrocknen muss und daher es ratsam ist, eine gewisse Zeit zuzuwarten. Diese darf aber nicht überstrapaziert werden.

Küche erneuern in einer Mietwohnung

Sie wollen Ihre alte Küche gegen eine neue austauschen und die Investitionskosten abgegolten haben? Grundsätzlich ist das erlaubt. Sie sollten sich allerdings unbedingt beraten lassen, ob eine Investition überhaupt „ersatzfähig“ im Sinne des § 10 MRG ist, und welche Abschreibungsdauer für die jeweilige Investition gilt. Beispielsweise wird eine teure Einbauküche vom § 10 MRG nicht umfasst. Außerdem muss der Vermieter der Investition zustimmen oder seine Zustimmung unberechtigterweise verweigern. Im Anwendungsbereich des MRG (Altbauten) oder des WGG (Genossenschaftsbauten) kann eine beabsichtigte Veränderung des Mietgegenstands, z. B. der Einbau einer Zwischenwand, von einer Schlichtungsstelle oder dem Gericht bewilligt werden, wenn die Veränderung einem wichtigen Interesse des Mieters dient und keine nachvollziehbaren Interessen des Vermieters verletzt werden. Weitere Voraussetzungen sind die Verkehrsüblichkeit, die Gewährleistung einer einwandfreien Ausführung und das Ausschließen von Sicherheitsrisiken.

In der Mietwohnung Badezimmer renovieren

Wenn Sie ein neues Badezimmer planen und im Zuge dessen auch gleich die Verfliesung ändern wollen, sprechen Sie sich vorher mit dem Eigentümer ab. Nach den Regelungen im MRG und WGG ist die Umgestaltung von Bad, Dusche und WC in normaler und technisch zeitgemäßer Ausstattung ersatzfähig. Technisch veraltete Installationen oder Löwenkopfarmaturen, die Wasser speien, vermutlich nicht. Unser Tipp: Erkundigen Sie sich im Vorhinein gut, ob Sie Investitionsansprüche haben und wie und wann Sie diese geltend machen können! Es gelten hier strenge Fristen und Regeln.

Kühlschrank, Geschirrspüler & Co: Defekte Küchengeräte

Ist der Herd oder der Kühlschrank kaputt, ist das nicht Sache des Vermieters. Die Annahme, der Vermieter müsse die Reparatur von Küchengeräten übernehmen, weil er sie schließlich zur Verfügung gestellt habe, ist falsch. Der Vermieter ist generell nur dann verpflichtet, Schäden im Inneren des Mietobjekts zu beheben, wenn ein ernster Schaden für die Gebäudesubstanz oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt. Ist das nicht der Fall, kann er auch nicht in die Pflicht genommen werden, mitvermietete Geräte zu reparieren. In der Regel aber zahlt der Vermieter einen neuen Geschirrspüler, wenn dieser durch Verschleiß defekt ist. Anders verhält es sich, wenn Sie im Neubau oder im Ein- oder Zweifamilienhaus wohnen. Hier gelten die vertraglichen Vereinbarungen.

Die leidige Frage: Wer muss ausmalen?

Grundvoraussetzung ist einmal, dass in Ihrem Mietvertrag nachzulesen ist, dass Sie bei Mietende die Wohnung fachgerecht auszumalen haben. Ist dies nicht schriftlich vereinbart, besteht Ihrerseits wohl kaum eine Verpflichtung dazu. Die Ausmalverpflichtung greift jedenfalls nur dann, wenn Sie die Wohnung/Farbe/Malerei übergebührlich abgenützt haben. Nur was ist schon übergebührlich? Deshalb: Wenn Sie ausziehen, vereinbaren Sie vorher einen Termin mit dem Vermieter und besprechen Sie alles in Ruhe durch.

Mietzinsminderung

Grundsätzlich gilt: Der bedungene Gebrauch Ihres Wohnens darf nicht gestört werden. Der bedungene Gebrauch heißt, dass Sie in Ihrem Wohnen uneingeschränkt die Wohnung als solche benützen können müssen. Ein häufiger Streitfall ist etwa Schimmel in der Wohnung. In diesem Fall besteht das Recht auf eine Mietzinsminderung, wenn normales Lüftungsverhalten die Schimmelbildung nicht verhindern konnte. Was also tun? Informieren Sie den Hausverwalter/Hauseigentümer über den Missstand, setzen Sie ihm eine realistische Frist, diesen Missstand zu beheben. Tut er es nicht, mindern Sie nach § 1096 ABGB Ihre Miete. Aber Achtung! Da jede Einbehaltung des Mietzinses zu einem Gerichtsverfahren führen kann, rät die Mietervereinigung dazu, die Miete weiterhin zu bezahlen, dem Vermieter aber mittels eingeschriebenen Briefes mitzuteilen, dass die Miete nur mehr unter Vorbehalt einbezahlt wird. Die gesetzliche Mietzinsminderung gilt für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, ob sie dem MRG oder dem WGG oder keinem von beiden unterliegen.

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Datum: 05.10.2021
Kompetenz: Recht

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