Genossenschaftswohnung: Geförderte Wohnung mit niedriger Miete

Gemeinnützige Bauvereinigungen und Genossenschaften in Österreich bauen und vermieten Wohnungen. Wie das mit diesen Genossenschaftswohnungen genau funktioniert und ob Sie für eine Wohnung, die gefördert ist, in Frage kommen, erfahren Sie hier.

Was ist eine Genossenschaft?

Klären wir zuerst, was eine Genossenschaft überhaupt ist. Genossenschaften sind immer Gemeinnützige Bauvereinigungen (GBV) - das gilt im umgekehrten Fall jedoch nicht. Nicht jede GBV ist auch eine Genossenschaft, sie kann auch als GesmbH oder AG auftreten. Landläufig spricht man jedoch immer von „Genossenschaftswohnungen“, egal welche Organisation die Wohnungen errichtet hat bzw. vermietet.

Wer bekommt eine Genossenschaftswohnung?

Um für eine geförderte Wohnung infrage zu kommen, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen, bevor sie sich für eine solche Immobilie überhaupt anmelden können. Diese Voraussetzungen decken sich in den meisten Fällen mit den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes im jeweiligen Bundesland. Ganz allgemein gilt für eine Immobilie, die gefördert wird:

• Sie müssen österreichischer Staatsbürger, Bürger eines EU oder EWR-Landes, Nicht-EU-Bürger mit gültiger Aufenthaltsgenehmigung oder Flüchtling nach der Genfer Konvention sein.eine
• Bei Übernahme der Wohnung müssen Sie 18 Jahre alt sein, ansuchen können Sie schon ab Ihrem 17. Geburtstag.
• Sie dürfen – je nach Bundesland und Förderungsart – nicht mehr als 25.000 bis 45.000 Euro netto pro Jahr an Einkommen haben.
• Die angesuchte Wohnung muss als Hauptwohnsitz dienen.
• Sie müssen Mitglied der Genossenschaft sein oder werden

Vergabekriterien für geförderte Wohnungen am Beispiel Wien

In Wien gelten je nach Familiengröße bestimmte Einkommensgrenzen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Außerdem müssen Sie Ihre Vorwohnung spätestens nach sechs Monaten aufgeben. Bauvereinigungen müssen einen Teil ihrer freien Wohnungen an Wohungssuchende vergeben, die die Stadt Wien vorschlägt (Wohnberatung Wien).

Wie schaut der Mietvertrag aus?

Bei Genossenschaftswohnungen heißt der Mietvertrag "Nutzungsvertrag", weil der Mieter Mitglied der Genossenschaft ist und die geförderte Wohnung gegen Entgelt „zur Nutzung“ übertragen wird. Am Beginn des Mietverhältnisses haben Sie eine Einmalzahlung als Beitrag zur Finanzierung der Herstellungskosten, den so genannten Finanzierungsbeitrag, zu bezahlen. Sobald das Mietverhältnis endet, wird ebendieser Betrag vermindert um 1 Prozent pro Jahr von der Genossenschaft an Sie refundiert (deshalb ist bei gebrauchten Genossenschaftswohnungen der Finanzierungsbeitrag niedriger als bei Erstbezug). In Wien beispielsweise beträgt der Finanzierungsbeitrag, der auf alle Mieter des Gebäudes anteilig verteilt wird, derzeit 12,5 Prozent der Baukosten plus meistens 100 Prozent der Grundkosten. Ihr persönlicher Finanzierungsbeitrag richtet sich immer auch nach der Größe Ihrer Wohnung bzw. der Anzahl der Zimmer.

Wichtige Information: In privaten Inseraten wird der Finanzierungsbeitrag oft „Genossenschaftsanteil“ genannt, was aber eigentlich falsch ist. Der Genossenschaftsanteil beträgt zumeist 100 bis 200 Euro und dient als Beitrittsgebühr zu echten Genossenschaften. Er kommt zum Finanzierungsbeitrag dazu. Ist die gemeinnützige Bauvereinigung hingegen eine GmbH oder eine AG, kommt ausschließlich der Finanzierungsbeitrag zum Tragen.

Der Grund: Mieterinnen und Mieter sind Mitglied der Genossenschaft und bekommen die Wohnung gegen Entgelt „zur Nutzung“ übertragen.

Was kostet eine Genossenschaftswohnung? Ist die Miete wirklich niedriger?

Etwa 600.000 Wohnungen in Österreich, das sind 40 Prozent aller Mietwohnungen, sind im Bestand der Gemeinnützigen. Weitere 20 Prozent sind Gemeindewohnungen. Die Mieten in diesen Wohnungen sind deutlich günstiger, als jene am freien Immobilienmarkt. Laut GBV (Österr. Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen) sind das mit 6,6 Euro/m²/Monat um etwa 20 Prozent weniger als bei privaten bzw. gewerblichen Vermietern, bei denen sich der durchschnittliche Mietpreis in Österreich bei 8,1 Euro/m²/Monat einpendelt. Dazu kommt, dass Sie sich die Provision und oft sogar die Kaution sparen und die Mietverträge - wie auch bei Gemeindewohnungen - im Normalfall unbefristet sind. Und: Sie bekommen genauso große Wohnungen, wie am freien Markt auch. Ein Blick in die aktuellen Inserate der Genossenschaften und gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs zeigt eine große Auswahl an Wohnungen, die gefördert sind - von 2 Zimmer über 3 Zimmer bis großzügigen 4 Zimmer Wohnungen.

Genossenschaftswohnungen in Wien

Für ihre günstigen Mieten sind Genossenschaftswohnungen vor allem in Wien bekannt. Die langen Vergabelisten machen es nicht gerade einfach, eine solche Wohnung zu ergattern. Mit diesen Tipps können Sie die Wartezeit eventuell etwas verkürzen und erhöhen Ihre Chancen auf eine der begehrten Wohnungen, die gefördert werden:

• Regelmäßige Online-Recherche auf den Websites der Genossenschaften
• Direkt bei den Genossenschaften anrufen und nach Vergabeliste erkundigen
• Anmeldung für eine Wohnung nicht nur beim Wohnservice Wien, sondern auch beim entsprechenden Bauträger
• Auf sozialen Netzwerken und Tageszeitungen Ausschau halten
• Ihnen fällt eine Wohnanlage auf, die sich noch im Bau befindet? Kontaktieren Sie den Bauträger direkt. Auf einem Plakat an der Baustelle finden Sie die jeweiligen Kontaktdaten zum Bauträger.

Immobilie mit Kaufoption - kann ich Eigentümer einer Genossenschaftswohnung werden?

Unter speziellen Voraussetzungen kann der Mieter laut WGG auch einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung ins Eigentum beanspruchen. Aber, die Sache ist schwierig. Nach der Wohnrechtsnovelle im Jahr 2002 wurden die Übertragungsansprüche für Kaufwillige massiv eingeschränkt. So gibt es keinen Preisabschlag für aufrechte Mietverhältnisse mehr und die Preisfestsetzung über eine Schlichtungsstelle entfällt. Experten raten daher: Sprechen Sie bereits bei Anmietung der Wohnung mit der Genossenschaft, bei der Sie Mitglied sein müssen, darüber, ob ein Kauf grundsätzlich möglich ist und lassen Sie sich eine etwaige Zusage schriftlich geben.