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Genossenschaftswohnungen

Gemeinnützige Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften in Österreich bauen und vermieten Genossenschaftswohnungen. Was das ist, und ob Sie für eine solche in Frage kommen, erfahren Sie hier.

Geförderte Wohnungen bzw. Genossenschaftswohnungen sind staatlich geförderten Mietwohnungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet werden. Um in den Vorzug einer Genossenschaftswohnung zu kommen, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Diese decken sich in den meisten Fällen mit den Bestimmungen des Wohnbauförderungsgesetzes im jeweiligen Bundesland.

Wer bekommt eine Genossenschaftswohnung?

Für die Vergabee von Genossenschaften bzw. Gemeinnützigen zur Verfügung gestellten Wohnungen gelten allgemein folgende Voraussetzungen:

  • Sie müssen österreichischer Staatsbürger, Bürger eines EU oder EWR-Landes, Nicht-EU-BürgerIn mit gültiger Aufenthaltsgenehmigung oder Flüchtling nach der Genfer Konvention sein.
  • Bei Übernahme der Wohnung müssen Sie 18 Jahre alt sein, ansuchen können Sie schon ab Ihrem 17. Geburtstag.
  • Sie dürfen – je nach Bundesland und Förderungsart – nicht mehr als 25.000 bis 45.000 Euro netto pro Jahr an Einkommen haben.
  • Die angesuchte Wohnung muss als Hauptwohnsitz dienen

Vergabekriterien am Beispiel Wien

In Wien gelten je nach Familiengröße bestimmte Einkommensgrenzen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Außerdem müssen Sie Ihre Vorwohnung spätestens nach sechs Monaten aufgeben. Bauvereinigungen müssen einen Teil ihrer freien Wohnungen an Wohungssuchende vergeben, die die Stadt Wien vorschlägt (Wohnberatung Wien).

Wie schaut der Mietvertrag aus?

Bei Genossenschaftswohnungen heißt der Mietvertrag "Nutzungsvertrag", weil Mieter Mitglieder der Genossenschaft sind und die Wohnung gegen Entgelt „zur Nutzung“ übertragen wird. Am Beginn des Mietverhältnisses haben Sie eine Einmalzahlung als Beitrag zur Finanzierung der Herstellungskosten, den so genannten Finanzierungsbeitrag, zu bezahlen. Sobald das Mietverhältnis endet, wird ebendieser Betrag vermindert um 1 Prozent pro Jahr von der Genossenschaft an Sie refundiert (deshalb ist bei gebrauchten Genossenschaftswohnungen der Finanzierungsbeitrag niedriger als bei Erstbezug). In Wien beispielsweise beträgt der Finanzierungsbeitrag, der auf alle Mieter des Gebäudes anteilig verteilt wird, derzeit 12,5 Prozent der Baukosten plus meistens 100 Prozent der Grundkosten. Ihr persönlicher Finanzierungsbeitrag richtet sich immer auch nach der Größe Ihrer Wohnung. Achtung: In privaten Inseraten wird der Finanzierungsbeitrag oft „Genossenschaftsanteil“ genannt, was aber eigentlich falsch ist. Der Genossenschaftsanteil beträgt zumeist 100 bis 200 Euro und dient als Beitrittsgebühr zu echten Genossenschaften. Er kommt zum Finanzierungsbeitrag dazu. Ist die gemeinnützige Bauvereinigung hingegen eine GmbH oder eine AG, kommt ausschließlich der Finanzierungsbeitrag zum Tragen.

Der Grund: Mieterinnen und Mieter sind
Mitglieder der Genossenschaft und bekommen die Wohnung gegen
Entgelt „zur Nutzung“ übertragen.

Sind die Mieten wirklich niedriger?

Etwa 600.000 Wohnungen in Österreich, das sind 40 Prozent aller Mietwohnungen, sind im Bestand der Gemeinnützigen. Weitere 20 Prozent sind Gemeindewohnungen. Die Mieten in diesen Wohnungen sind deutlich günstiger, als jene am freien Immobilienmarkt. Laut GBV (Österr. Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen) sind das mit 6,6 Euro/m²/Monat um etwa 20 Prozent weniger als bei privaten bzw. gewerblichen Vermietern, bei denen sich der durchschnittliche Mietpreis in Österreich bei 8,1 Euro/m²/Monat einpendelt. Dazu kommt, dass Sie sich die Provision und oft sogar die Kaution sparen und die Mietverträge - wie auch bei Gemeindewohnungen -im Normalfall unbefristet sind.

Tipps für Genossenschaftswohnungen in Wien

Für ihre günstigen Mieten sind Genossenschaftswohnungen vor allem in Wien bekannt. Die langen Vergabelisten machen es nicht gerade einfach, eine solche Wohnung zu ergattern. Mit diesen Tipps können Sie die Wartezeit eventuell etwas verkürzen und erhöhen Ihre Chancen auf eine der begehrten Genossenschaftswohnungen:

  • Regelmäßige Online-Recherche auf den Websites der Genossenschaften
  • Direkt bei den Genossenschaften anrufen und nach Vergabeliste erkundigen
  • Anmeldung für eine Wohnung nicht nur beim Wohnservice Wien, sondern auch beim entsprechenden Bauträger
  • Auf sozialen Netzwerken und Tageszeitungen Ausschau halten
  • Ihnen fällt eine Wohnanlage auf, die sich noch im Bau befindet? Kontaktieren Sie den Bauträger direkt. Auf einem Plakat an der Baustelle finden Sie die jeweiligen Kontaktdaten zum Bauträger.

Übergang ins Eigentum

Unter speziellen Voraussetzungen kann der Mieter laut WGG auch einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung ins Eigentum beanspruchen. Aber, die Sache ist schwierig. Nach der Wohnrechtsnovelle im Jahr 2002 wurden die Übertragungsansprüche für Kaufwillige massiv eingeschränkt. So gibt es keinen Preisabschlag für aufrechte Mietverhältnisse mehr und die Preisfestsetzung über eine Schlichtungsstelle entfällt. Experten raten daher: Sprechen Sie bereits bei Anmietung der Wohnung mit der Genossenschaft darüber, ob ein Übergang ins Eigentum grundsätzlich möglich ist und lassen Sie sich eine etwaige Zusage schriftlich geben.

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Datum: 03.11.2020
Kompetenz: Immobilien