Baugrundrisiko: Das müssen Grundstückskäufer wissen

Das Baugrundrisiko tragen Sie als Bauherr! Das heißt, dass Mehraufwendungen aus vor Baubeginn nicht ersichtlichen Faktoren einen Mehrpreis bedingt, der vor Beginn der Arbeiten vom Auftragnehmer benannt und vom Bauherrn bestätigt sein muss. Insbesondere gelten felsiger Baugrund, vorhandene Bauwerksteile einer Altbebauung, Grund- oder Schichtenwasser oder nicht ausreichend tragfähiger Baugrund als solche Faktoren.

Das Baugrundrisiko umfasst alle Probleme, die mit dem Boden Ihres Grundstücks zusammenhängen. Von der Bodenbeschaffenheit über den Grundwasserspiegel bis hin zu versteckten Altlasten - die Liste potenzieller Stolpersteine ist lang. Als Bauherr sollten Sie diese Risiken ernst nehmen, denn sie können erhebliche Auswirkungen auf Ihr Bauprojekt haben.

In den allermeisten Fällen liegt das Baugrundrisiko bei den Bauleuten selbst. Das bedeutet: Treten unvorhergesehene Probleme auf, müssen Sie als Grundstückseigentümer dafür geradestehen. Nur in Ausnahmefällen kann diese Verantwortung vertraglich auf den Bauunternehmer übertragen werden. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen.

In Wahrnehmung seiner Sorgfaltspflicht muss der Architekt bzw. Planer den Grundstückskäufer bzw. Bauherren rechtzeitig (das ist in einem sehr frühen Stadium der Planung) auf die Notwendigkeit von Baugrunduntersuchungen hinweisen. Beauftragung und Bezahlung von Baugrunduntersuchungen sind dann allerdings Pflicht der Bauleute.

• Welche Überraschungen können im Boden lauern? Hier die Top 5 der Baugrundrisiken:
• Ungeeigneter Boden: Lehm, Torf oder lockerer Sand können die Stabilität gefährden.
• Grundwasserprobleme: Ein hoher Grundwasserspiegel erschwert die Bauarbeiten enorm.
• Altlasten und Kontamination: Schadstoffe im Boden sind nicht nur teuer, sondern auch gesundheitsgefährdend.
• Setzungen und Rutschungen: Instabile Böden können Ihr Haus buchstäblich ins Wanken bringen.
• Versteckte Hindernisse: Alte Fundamente oder Felsen im Boden verzögern den Bau.

Mit diesen Maßnahmen minimieren Sie das Baugrundrisiko:

• Lassen Sie vor dem Kauf unbedingt ein Bodengutachten erstellen.
• Analysieren Sie den Grundwasserspiegel gründlich.
• Prüfen Sie das Grundstück auf mögliche Altlasten.
• Treffen Sie klare vertragliche Vereinbarungen mit Ihrem Bauunternehmer.
• Holen Sie sich erfahrene Fachleute ins Boot.

Für die Planung und Bauausführung von Hoch- und Tiefbauvorhaben, sowie für Altlasten- und Deponie­erkundungen werden Baugrunduntersuchungen veranlasst und durchgeführt. Sie erfolgen meist in Form von Probebohrungen, Schächten, Rammsondierungen, der Herstellung von Grundwasserpegeln, Pumpversuchen, der Entnahme und Untersuchung von Boden- und Wasserproben. Auch zur Erkundung und Analyse bereits bestehender Fundierungs­verhältnisse können sich diese Untersuchung als notwendig erweisen. Mithilfe dieser Maßnahmen können Ursachen von Bauschäden und verborgene Baumängel aufgespürt und lokalisiert werden. Bei einer Baugrunduntersuchung werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Tragfähigkeit des Baugrundes
• Gründung von Bauwerkslasten
• Standsicherheit der Böschung
• Hang-, Baugruben- u. Böschungssicherung
• Erddruckfragen, Standsicherheit
• Sondergründungen, Nachgründungen
• Beseitigung von Gründungsschäden
• Gleiten, Kippen, Grundbruch, Setzungen
• Probleme mit dem Grundwasser
• Drainage oder Wanne, Wasserhaltung
• Frostgefährdung und Frostsicherung
• Sicherung von Nachbarbauwerken

Aufgabe des Bodengutachters und Statikers ist es, die Wahl der richtigen, das heißt sicheren und wirtschaftlichen, Gründung im vorhandenen Untergrund zu ermöglichen. Dazu werden die Verhältnisse anhand regionaler Karten und Unterlagen erhoben. Entsprechend der zu erwartenden Geologie und der Bauaufgabe werden sie durch Bohrungen, Schürfe und Sondierungen erkundet und im geotechnischen Labor untersucht.

Das Baugrundrisiko mag auf den ersten Blick abschreckend wirken, doch mit der richtigen Vorbereitung können Sie die Gefahren deutlich reduzieren. Investieren Sie auf jeden Fall die nötige Zeit und das Geld in gründliche Untersuchungen, bevor Sie den ersten Spatenstich setzen lassen. So sparen Sie sich später teure Überraschungen und können Ihr Traumhaus sorgenfrei genießen.