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Typische Baumängel: Vorgehensweise, Gewährleistung und Fristen

Bauherren begegnen im Prozess Hausbau so mancher Herausforderung. Richtig unangenehm wird es, wenn es um Baumängel geht. Wir haben alle Infos zu Arten von Baumängeln, Gewährleistung und Haftung.

Bauschäden treten leider nicht selten auf. Sie können offensichtlich, versteckt oder im schlimmsten Fall sogar verheimlicht sein. Um unschönen Überraschungen vorzubeugen, sollte der Bauherr seine Baustelle und das entstehende Bauwerk stets von einer Vertrauensperson überwachen lassen. Schwierig wird es für den Bauherrn allerdings, wenn verschiedene Baufirmen und Hersteller an einem Projekt beteiligt sind und im Nachhinein Bauschäden festgestellt werden. Lesen Sie hier, welche Arten von Mängeln unterschieden werden und wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen können.

Das Wichtigste im Überblick

Laut Definition ist ein Baumangel eine negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten Soll-Zustand. Dabei wird zwischen offenkundigen (auffälligen) und versteckten Mängeln unterschieden, welche entweder behebbar oder nicht behebbar sind. Bei Business-to-Consumer-Geschäften gilt eine dreijährige Gewährleistung durch den Bauträger oder die Baufirma für Mängel nach der Übernahme. Spätestens nach 30 Jahren verjähren Schadensersatzansprüche. Keine Gewährleistung hingegen gilt bei Geschäften von Privat zu Privat. In jedem Fall müssen etwaige Mängel stets gut dokumentiert werden (Fotos, Protokolle). Musterschreiben für eine Mängelrüge finden Sie beispielsweise auf der Seite der Arbeiterkammer.

Was ist ein Baumangel bzw. ein Bauschaden?

Laut Verwaltunsgericht sind Baumängel "unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswürdige Bauführungen". Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache beziehungsweise der Leistung nicht erfüllt sind. Oftmals führen Baumängel oder Bauschäden zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Arten von Mängeln aus rechtlicher Sicht

Wie Sie im Falle eines Baumangels vorgehen, hängt von der Art des vorliegenden Mangels ab. Baumängel können offensichtlich sein oder im ersten Moment gar nicht groß auffallen. Weiters unterscheidet das Gesetz zwischen unerheblichen und erheblichen sowie zwischen behebbaren und nicht behebbaren Mängeln.

Hier finden Sie eine detaillierte Erklärung zu allen Bauschäden und Mängeln aus rechtlicher Sicht:

 
Art des Bauschadens bzw. Baumangels Erklärung
Unerhebliche Mängel

Unerhebliche Mängel haben keine Auswirkung auf die Nutzbarkeit des Gebäudes. Es handelt sich beispielsweise um kleine Kratzer, die aber durch einen geringen Kostenerlass geltend gemacht werden können.

Versteckte Mängel

Ein solcher Mangel ist nicht sofort nach Bauübernahme erkennbar. Er taucht binnen sechs Monaten nach Übernahme auf. Allerdings ist anzunehmen, dass er schon von Anfang an vorhanden war. Die Beweispflicht, dass dieser bei der Übernahme noch nicht existierte, liegt beim Verkäufer.

Wenn allerdings schon sechs Monate zwischen Kauf und Entdeckung des Mangels vergangen sind, muss der Käufer bzw. Bauherr den Beweis liefern. Bei unbeweglichen Sachen beträgt die Gewährleistungsfrist, beginnend mit der Übernahme, drei Jahre. Auch Bauteile, die mit dem Bauwerk verbunden sind (Heizung, Elektroinstallationen, Fenster, Türen etc.) sind hier inbegriffen.

Offenkundige Mängel Wenn der Käufer bei Vertragsabschluss einen Mangel erkennen konnte (z. B. eingeschlagene Fensterscheibe), so entsteht gesetzlich kein Gewährleistungsanspruch. 
Behebbare vs. unbehebbare Baumängel

Behebbare Mängel können laut Baurecht von Handwerkern oder Bauarbeitern behoben werden. Bei der Unbehebbarkeit wird zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden. Die unbehebbaren wesentlichen Mängel sind hierbei die schwierigsten, da sie zu einer eingeschränkten oder gar komplett unmöglichen Nutzung des Gegenstandes führen.

 

Pfusch am Bau – Aufsteigende Feuchtigkeit und Ausblühungen am Sockel eines Neubaus. © Fotoschlick/stock.adobe.com

Die häufigsten Baumängel

  • Risse in Mauerwerk und Putz: Risse an der Fassades des Hauses sind oftmals die Folge von unsachgemäßem Einsatz von Mörtel und Putz. Auch die falsche Kombination von Baustoffen sind häufig Ursache für Risse in der Wand, also am Putz oder Mauerwerk. 
  • Mangelhafte Isolierung oder Schalldämmung: Während mangelhafte Schalldämmung direkt hörbar ist, können fehlerhafte Isolierungen von Elektro- und Wasserleitungen oft erst später bemerkbar werden. 
  • Schimmelbefall an Decken und Wänden: Wenn ein Rohbau nicht lange genug austrocknet und regelmäßig gelüftet wird, kann später  Schimmel entstehen. Schlimmstenfalls werden dadurch ganze Räume unbewohnbar. 
  • Feuchtigkeit im Keller, in der Fassade oder im Dachbereich: Behebbar aber teuer sind Löcher im Dach, in der Fassade oder im Kellerbereich. 
  • Durchfeuchtete Fensterlaibungen: Wenn Anschlussdetails zwischen Putz und Fenster unsachgemäß ausgeführt werden, kann es zu durchfeuchteten Fensterlaibungen kommen. So kann Wind eindringen und in weiterer Folge Ursache für Wasserschäden sein. 

Wer haftet laut Baurecht für einen Bauschaden? Gewährleistung vs. Schadensersatz vs. Mängelbehebung

Für einen Baumangel am Haus muss grundsätzlich der Verursacher aufkommen. Er ist dafür haftbar zu machen. Laut ABGB ist man schadensersatzberechtigt, wenn einem der Schaden rechtswidrig und schuldhaft zugefügt wurde. Laut dem Vertrag ist der Bauträger beziehungsweise die Baufirma dazu vepflichtet, dem Auftraggeber ein einwandfreies Bauwerk beziehungsweise eine einwandfreie Handwerkerleistung zu übergeben. Bei Bauschäden oder Mängeln kann der Käufer laut Inhalt klagen oder seine Schadensersatzansprüche geltend machen bzw. auf eine Mängelbehebung bestehen! Käufer können beim Auftreten von Mängeln Geld einbehalten, bis die Mängelbehebung durch ist. Achtung: Bei Bauschäden, die durch eine außergewöhnliche Verkettung von Umständen entstanden sind, entfälllt die Haftung.

 

 

Verjährung von Baumängeln und Fristen laut Baurecht

Bei der Verjährung von Baumängeln gibt es unterschiedliche Fristen, die beachtet werden müssen.

Gewährleistungsfrist bei Baumängeln:

  • 3 Jahre ab Übernahme des Objektes
  • Rechtlich betrachtet muss der Käufer beweisen, dass ein Mangel vorliegt, der bereits zum Zeipunkt der Übernahme existierte. 
  • Die Ausnahme: Innerhalb der ersten sechs Monate nach Übernahme gilt die Beweislastumkehr. Es wird also davon ausgegangen, dass der Mangel bereits bei der Übernahme da war. Dann muss die Baufirma das Gegenteil beweisen.

Fristen bei Schadensersatz:

  • Schadensersatzansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis von Bauschaden und Schädiger.
  • Maximal nach 30 Jahren verjährt der Anspruch auf Schadensersatz für Bauschäden aber rechtswirksam.
  • In den ersten zehn Jahren nach der Übernahme wird jedoch (um den Konsumenten zu schützen) angenommen, dass der Mangel bzw. Bauschaden am Bauwerk durch Verschulden der Verkäufers entstanden ist. 

Checkliste im Falle eines Baumangels

Vermeiden Sie unbedingt Diskussionen mit den Handwerkern vor Ort und reagieren Sie ruhig und besonnen. Orientieren Sie sich an unserem Leitfaden:

  1. Dokumentieren Sie sämtliche entdeckten Baumängel schriftlich und senden Sie dieses Schreiben samt Fotos als Beleg per Einschreiben an die Baufirma beziehungsweise den Auftragnehmer. 
  2. Senden Sie die Mängelrüge direkt an den Firmenchef beziehungsweise den zuständigen Sachbearbeiter. 
  3. Zusätzlich empfiehlt es sich, den Firmenchef oder den Polier telefonisch zu kontaktieren und an den Bauteilen entdeckten Mängel sachlich zu beschreiben.

Wie Sie Baumängel vermeiden können

Erster und wichigster Punkt: Kein Pfusch! Beauftragen Sie immer professionelle Firmen, vermeiden Sie Schwarzarbeit bzw. Pfusch und planen Sie zeitliche Puffer ein. So vermeiden Sie Stresssituationen. Achten Sie bei der Angebotsausschreibung auf eine detaillierte Leistungsbeschreibung, die auch Normen und Vorschriften beinhaltet. Bestenfalls fragen Sie beim Bauleiter nach, ob er schon mit digitalen Bau-Apps arbeitet. Mit diesen ist es leicht, stets alle Baubeteiligten über die aktuellen Plänen und den aktuellen Baufortschritt zu informieren.

Ein weiterer Tipp: Bestehen Sie darauf, dass der Bauleiter stets vor Ort ist. Nur so können alle Montagen kontrolliert werden. Zusätzlich können Sie einen Gutachter das Baugeschehen kontrollieren lassen, um noch bessere Sicherheit zu gewährleisten.

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Datum: 19.10.2021
Kompetenz: Bauplanung und Bauaufsicht

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