Immobilienbewertung: Was ist meine Wohnung wert?
Lage, Ausstattung, Stockwerk – was eine Wohnung kosten darf, wird durch unterschiedliche Faktoren bestimmt. Welche beständig sind und welche nur vorübergehend auf- oder abwertend auf Ihre Immobilie wirken - wir geben einen Überblick.
Wenn Sie eine Wohnung mieten, vermieten, kaufen oder verkaufen möchten und nicht sicher sind, zu welchen finanziellen Konditionen, hilft es das Objekt zu bewerten. Es gibt diverse Faktoren, die den Quadratmeterpreis einer Wohnung beeinflussen. Hier die wichtigsten Fakten zum Verkehrswert, wie er berechnet wird und was ihn beeinflusst.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Sie möchten wissen, welchen Verkaufspreis Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung verlangen könnten? Der Verkehrswert ist eine gute Richtschnur dafür. Aber Achtung: Der Verkaufspreis einer Immobilie weicht in den meisten Fällen vom ermittelten Verkehrswert ab. Und zwar weil in der Realität nicht nur der Sachwert aus Grundstück und Immobilie allein ausschlaggenbend ist. Vielmehr kommen Faktoren wie das aktelle Marktgefüge und nicht zuletztdas individuelle Verhandlungsgeschick hinzu.
| Berechnet wird der Verkehrswert mit Hilfe dieser Formel Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor |
Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?
- aktuelles Marktgefüge: Angebot und Nachfrage
- Lage: Makrolage (Bundesland) und Mikrolage (Bezirk, Ortschaft,...)
- vorhandene Infrastruktur
- Anbindung ans Verkehrsnetz (Öffentliche Verkehrsmittel, Straßennetz, Autobahn,...)
- Baujahr der Immobilie
- Bauweise der Immobilie (Massivbau, Holzbau, Fertigbauweise)
- Bausubstanz der Immobilie
- Zustand der Immobilie (sanierungsbedürftig, renovierungsbedürftig, Neubau)
- Größe der Immobilie
- Größe vom Grundstück
- Lage der Immobilie (Siedlungsgebiet, Industriegebiet, Alleinlage, im Verband,...)
- Besonderheiten der Immobilie (Garten, Balkon, Terrasse,...)
Die Attraktivität der Lage kann sich ändern! Was gestern ein Problembezirk war, kann heute das In-Viertel schlechthin sein. Andersherum können bauliche Maßnahmen in der Nachbarschaft die Preise purzeln lasen.
Was ist meine Immobilie wert?
Lage & Infrastruktur: In den Städten zählen zentrumsnahe oder Grün-Ruhelagen zu den teureren Wohngegenden. Mittendrin, aber nicht zu laut heißt die Devise. Ebenfalls wichtig in puncto Lage ist die Infrastruktur der Umgebung. Gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte aber auch Restaurants und Cafés? Auch die öffentliche Verkehrsanbindung spielt eine zentrale Rolle, ebenso wie die Parkplatzsituation. Gehört zum Objekt ein eigener Stellplatz fürs Auto, bedeutet dies einen zusätzlichen Wertzuwachs.
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Basubstanz & Effizienz: Gerade bei Altbauten ist der Grat zwischen natürlicher Patina und achtloser Verwahrlosung recht schmal. Je hochwertiger und zeitnaher saniert wurde, desto teurer der Quadratmeter. Das mag manchmal ein negatives Schlaglicht auf das Thema Gentrifizierung werfen, aber Häuser müssen gepflegt und erhalten werden und das ist nunmal kostspielig.
Wurde im Zuge der Sanierung eine umfangreiche Dämmung eingesetzt oder ist die Energieeffizienz von Grund auf sehr gut, zählt auch dieser Faktor wertsteigernd. Verliert das Objekt hingegen viel Wärme, muss diesem durch vermehrtes Heizen entgegengewirkt werden. Das geht zu Lasten der MieterIn oder KäuferIn.
Tipp:
Es muss nicht immer gleich ein kostenpflichtiges Wertgutachten vom Immobiliengutachter sein. Für den anstehenden Immobilienverkauf können Sie auch einen Immobilienmakler um eine Bewertung bitten. Die meisten bieten Immobilienbewertungen kostenlos an!
Innenausstattung der Immobilie: Parkett ist teurer als Laminat, das leuchtet jedem ein. Und je hochwertiger die verbauten Materialen allgemein sind, desto mehr darf für die Wohnung verlangt werden. Es lohnt sich also beim Sanieren ein gewisses Budget in die Hand zu nehmen, und auf Baustoffe mit langer Lebensdauer zu setzen. Schöne Steinarten oder gut verarbeitetes Metall gehören ebenfalls dazu wie möglichst massives und naturbelassenes Holz. Ein schöner Ausblick, Balkon oder gar eine Dachterrasse sind das Sahnehäubchen, mit denen sich ein Objekt noch weiter versüßen lässt. Das zahlt sich auch in barer Münze aus. Gleiches gilt für einen kleinen Garten, sogar wenn dieser von allen Bewohnern genutzt werden darf.
Besonderheiten und wertvolle Kleinigkeiten: Je höher das Stockwerk, desto höher der Preis. Das liegt nicht nur am psychologischen Vorteil "über anderen" zu wohnen – obere Stockwerke bekommen schlichtweg mehr Licht ab. Helligkeit ist grundsätzlich ein Ansatz, mit dem Wohnungen punkten können. Flächige, bodengängige Fenster lassen also nicht nur den Raum größer wirken, sie steigern auch den Wert ganz allgemein. Neben Balkon & Co gibt es noch kleinere Schmankerl, die das Wohnen angenehmer machen. Eine Badewanne beispielsweise oder ein Kamin. Ganz individuelle Merkmale, die aber den Charme des Objektes bereichern, fallen ebenfalls auf den allgemeinen Wert zurück. Übrigens: Auch der Schnitt, also der Grundriss einer Wohnung kann sich auf den Preis auswirken. Viele tote Winkel oder Zimmer mit extremen Größenunterschieden sind unbeliebt. In einigen Fällen lässt sich aber mit ein paar Tricks die Raumflexibilität steigern, das bringt wieder mehr für den Geldbeutel.
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