Baustillstand: Was tun, wenn nichts mehr geht?

Wer ein Haus baut, trödelt nicht. Sämtliche am Bau Beteiligten haben im Normalfall keinerlei Interesse daran, den Baufortschritt zu verzögern. Die Bauleute, Architekten und Baumeister möchten eine Baustelle nicht länger als irgendwie nötig aufrechterhalten. Warum? Weil es Geld kostet, und Nerven. Trotzdem kommt es immer wieder zu Baustillständen, bei großen Projekten wie beim Privatbau.

• Unerwartete Bodenverhältnisse und Probleme beim Aushub

Unerwartete Schwierigkeiten im Bereich der Fundierung, die aufgrund einer mangelhaften oder fehlenden Baugrunduntersuchung zu Tage treten, führen zu einem Stillstand am Bau. Das Problem lässt sich meist unter erhöhtem Kostenaufwand beheben. Sollte sich herausstellen, dass das Bodengutachten mangelhaft war, ist der entsprechende Konsulent schadenersatzpflichtig. Ist dies nicht der Fall und springt auch keine Versicherung ein, muss geprüft werden, um welchen Preis das Problem behoben werden kann und an welcher Stelle des Gebäudes gegebenenfalls Kosten eingespart werden können.

Sollten archäologisch oder denkmalschützerisch wertvolle Funde beim Aushub zu Tage kommen, ist das Denkmalamt zu verständigen. Wesentliche Verzögerungen sind einzurechnen. Möglicherweise ist der Ihnen entstehende Schaden durch eine Versicherung gedeckt. Sollten beim Baugruben-Aushub Kontaminationen oder Grundwasserprobleme auftreten, muss ebenfalls unterbrochen werden.

• Rechtliche und administrative Gründe

Dazu zählen Abweichungen von genehmigten Bauplänen, Verstöße gegen Sicherheitsbestimmungen, fehlende oder mangelhafte Genehmigungen sowie Einsprüche von Nachbarn. Die Baubehörde greift ein, wenn nicht entsprechend den eingereichten und genehmigten Unterlagen ausgeführt wird oder vorgeschriebene Sicherheitsbestimmungen nicht eingehalten werden. In diesem Fall müssen die beanstandeten Mängel behoben werden, dann darf weitergebaut werden.

• Finanzielle Schwierigkeiten

Geldmangel oder Konkurs einer am Bau beteiligten Firma: Der Bauherr muss sich eventuell um eine andere Firma umsehen. Bei vernünftig vereinbarten Zahlungsmodalitäten (nichts im Voraus bezahlen!) kann der entstandene Schaden nicht enorm sein. Vorsicht bei der Beauftragung einer anderen Firma: Lassen Sie sich durch Ihre Zwangslage nicht erpressen, wählen Sie unter mehreren Firmen genauso bedächtig wie bei der ursprünglichen Vergabe und dokumentieren Sie in Zusammenarbeit mit der neuen Firma präzise, in welchem Zustand und Fertigstellungsgrad diese die Baustelle übernimmt. Bedenken Sie weiters, dass der Masseverwalter der ersten Firma die Bezahlung der noch nicht abgerechneten Bauteile fordern wird.

Kurze Antwort: Ja! Sobald die Baustelle steht, muss unverzüglich die Baubehörde informiert werden. Erstellen Sie eine schriftliche Dokumentation der Gründe für den Stillstand am Bau und holen Sie erforderliche Genehmigungen für eine Wiederaufnahme des Bauprozesses ein. Weiters müssen alle beteiligten Akteure, Auftragnehmer und Gewerke über den Baustopp informiert werden. Der aktuelle Bauzustand muss zudem genau dokumentiert werden.

Die berühmte Kostenfalle ist unweigerliche Folge eines Stillstandes am Bau. Maßgeblich sind hier z. B. die Baustelleneinrichtung, die nach wie vor auf der Baustelle verbleibt, betreut und gewartet werden muss, und somit weiter Kosten verursacht. Zusätzlich können finanzielle Aufwände bei nachfolgend geplanten Arbeiten auftreten, da z. B. terminisierte Arbeiten auf der Baustelle gestoppt und das noch nicht eingebrachte Material nicht mehr verwendbar ist. In den Leistungsverzeichnissen sind zu allen Positionen der Baustelleneinrichtung auch die Abrechnungsposition “Stillstandszeit” aufzunehmen, um im Notfall die anfallenden Kosten eindeutig berechnen zu können.

Zu den indirekten Folgekosten eins Baustillstandes zählen Verzögerungskosten nachfolgender Gewerke, zusätzliche Finanzierungskosten und auch mögliche Vertragsstrafen.

Erfolgt der Baustillstand aufgrund der Auftragnehmer, so können die Kosten und Folgekosten abhängig auch von den Vereinbarungen im Bauvertrag, vom Bauherren gegenüber dem Verursacher geltend gemacht werden.

Bei einem Baustillstand durch die Behörde, z. B. durch die Baupolizei oder das Bundesdenkmalamt treffen die hieraus resultierenden Kosten den Bauherrn, sofern nicht ein nachweisliches Verschulden eines Auftragnehmers oder Dritten, welcher nicht der “Bauherrensphäre” zuzuordnen ist, den Baustillstand begründet.

Ein Stillstand am Bau durch Verschulden des Bauherrn aufgrund verspäteter Entscheidungen etc. führt zu einer Beschuldung des Bauherrn.

Alles beginnt mit der entsprechend sicheren Vertragsgestaltung. Sorgen Sie für klare Regelungen bei einem Baustillstand im Bauvertrag. Die Verantwortlichkeiten müssen detailliert definiert werden, Kündigungsrechte müssen schriftlich festgelegt sein.

Als Bauleute sollten Sie jedenfalls vorsorgen! Achten Sie auf eine gute Vertragsgestaltung, sorgen Sie für ausreichend Finanzierungsreserven und dokumentieren Sie den Baufortschritt regelmäßig! Sobald der Ernstfall eintritt und es zu einem Baustillstand kommt, holen Sie sich unverzüglich rechtliche Beratung ein, leiten Sie mithilfe von Profis einen entsprechenden Schadensbegrenzungsprozess ein und – wieder – dokumentieren Sie alle Maßnahmen schriftlich!

Ein Stillstand am Bau ist immer eine sehr ernste Situation, die erhebliche finanzielle und zeitliche Folgen haben kann. Durch vorausschauende Planung klare vertragliche Regelungen und schnelles Handeln können Sie die negativen Auswirkungen des Baustillstandes jedoch minimieren. Holen Sie sich im Zweifelsfall immer professionelle Unterstützung durch einen Baurechtsexperten.