Immobilienkredite untereinander vergleichbar machen

Schritt 1: Sich für die geeignete Finanzierungsform entscheiden

Vergleichen Sie niemals Äpfel mit Birnen! Verglichen werden können natürlich immer nur ähnliche Finanzierungsformen. Bevor Sie sich also auf die Suche nach dem Kredit zu besten Konditionen machen, ist es im ersten Schritt wichtig zu wissen, welche Arten der Finanzierung in Österreich überhaupt angeboten werden, und welche davon für Sie infrage kommen.

Legen Sie Wert auf Planungssicherheit, eignet sich ein Fixzinskredit. Als Kreditnehmer profitieren Sie von einem fix vereinbarten monatlichen Rückzahlungsbetrag. Auch das mit einer Zinssatzober- und Untergrenze versehene Bauspardarlehen, das beliebteste Produkt der Häuslbauer in Österreich, fällt in die Kategorie „besonders sicher“.

Risikofreudige Kreditnehmer mit guter Bonität können eine variable Verzinsung mit Zinscap ins Auge fassen. Diese Finanzierungsform ermöglicht es Ihnen, bei Niedrigzinsniveau in den Genuss einer verminderten monatlichen Rate zu kommen, ohne das volle Risiko bei gestiegener Zinsentwicklung tragen zu müssen.

In Zeiten der Niedrigzinsphase, wie wir sie aktuell erleben, ist auch das Forward-Darlehen beachtenswert. Mit diesem sichern Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt einen Kredit mit der aktuellen Verzinsung für einen späteren Zeitpunkt in zwei oder drei Jahren. Einziger Wermutstropfen: In den Genuss eines Forward-Kredits kommen ebenfalls nur Kunden mit sehr guter Bonitätseinstufung. Diese Finanzierungsform ist in Österreich auch eher als Sonderfall zu betrachten.

Schritt 2: Auf die Hürden der Bonitätsprüfung vorbereiten

Bevor die Bank die Auszahlung eines Kredits gewährt, wird Ihre Kreditwürdigkeit genauestens überprüft. Mit den gewonnenen Daten erstellt der Kreditgeber eine Prognose über die Erfüllung Ihrer Zahlungsverpflichtungen. Dabei gilt: Dass geprüft wird, ist die Regel. Wie diese Prüfung im Detail aussieht, ist von Kreditgeber zu Kreditgeber verschieden.

Typischerweise verlangt die Bank einen Einkommensnachweis, eine Haushaltsbudgetplanung, ermittelt sowohl Ihre nicht beweglichen Zahlungsverpflichtungen als auch Ihre persönliche und sachliche Kreditwürdigkeit. Sie überprüft Ihre Identität und Ihre Zahlungsmoral und geht außerdem der Frage nach, ob und wo ein Girokonto vorhanden ist. Auch die Frage, wie viele Kreditkarten Sie besitzen, bleibt nicht unbeantwortet. Zur regulären Vorgehensweise gehört ebenfalls das sogenannte Kredit-Scoring über den Kreditschutzverband (KSV) oder andere Kredit-Auskunfteien wie CRIF (ehemals Deltavista) und Creditreform. Darüber hinaus ist es nicht unüblich, dass sich Kreditgeber über die Häufigkeit Ihrer Girokontowechsel schlau und über die Häufigkeit des Abschlusses von Ratenzahlungen bei Versandhandelsunternehmen kundig machen.

Die unterschiedliche Bewertung Ihrer Persönlichkeitsmerkmale hat für Sie als künftiger Kreditnehmer den Vorteil, dass Sie nicht von der Meinung einer einzigen Bank abhängig sind. Es ist möglich, von einer Bank eine Ablehnung, und von der anderen eine Zusage bekommen.

Bei Unsicherheit Selbstauskunft anfordern
Sollten Sie über Ihre Bonität nicht ausreichend informiert sein, haben Sie das Recht, bei allen Auskunfteien eine Selbstauskunft (DSGVO, §15, Auskunftsrecht) anzufordern. Musterformulare dazu finden Sie beispielsweise auf der Homepage der Österreichischen Datenschutzbehörde. Die Selbstauskunft beim KSV kann online angefordert werden.

Achtung: Immobilienkredite zu vergleichen kann Ihre Bonität herabsetzen!

Womit viele Kreditnehmer nicht rechnen ist, dass sich auch Kreditanfragen negativ auf die Bonität auswirken können. Um das zu vermeiden achten Sie bei jeder einzelnen Bank darauf, dass sie beim KSV anstatt einer „Anfrage Kredit“ lediglich eine „Anfrage zu Kreditkonditionen“ stellt. Im Gegensatz zur Kreditanfrage wird die Abfrage der Konditionen nämlich anonym vorgenommen.

Sich ein Bild über die voraussichtliche Bewertung Ihrer Liegenschaft machen

Einen ebenfalls nicht unerheblichen Einfluss auf die Konditionen des Kredits hat die Liegenschaftsbewertung. Diese ist auch grundsätzlich dafür ausschlaggebend, ob überhaupt eine Kreditzusage gewährt wird. So kann es beispielsweise passieren, dass eine Bank Ihnen nach Überprüfung Ihrer Bonität zunächst die Finanzierung mündlich zusagt, sich nach der Errechnung des Beleihungswerts jedoch anders entscheidet.

Ein solches Szenario kann sich beispielsweise dann abspielen, wenn Sie sich für ein Liebhaberobjekt entscheiden. Auch, wenn sich die Immobilie in der entsprechenden Szene jederzeit zu einem guten Preis verkaufen lässt, spielt die Bank bei solchen Objekten oft nicht mit. Sollte Sie sich doch überzeugen lassen, das Risiko der Finanzierung eines Liebhaberobjekts zu tragen, müssen Sie davon ausgehen, den Kredit zu schlechteren Konditionen angeboten zu bekommen.

Was jedoch weniger bekannt ist: Es ist möglich, über den Beleihungswert zu verhandeln. Die Bank lässt auch hier mit sich reden. Vorausgesetzt, Sie haben die richtigen Argumente zur Hand.

Schritt 3: Die Details der Angebote vergleichen

Sie haben sich für eine Finanzierungsform entschieden und kennen bereits Höhe und Laufzeit der Finanzierung. Die Bonitätsprüfung der Bank ist positiv ausgefallen. Jetzt gilt es, bei den Angeboten auf die Details zu achten.

Vergleichbar machen Sie Angebote zum Beispiel über die Gesamtkreditbelastung. Ein weitere Art des Vergleichs kann beispielsweise über die Effektivverzinsung vorgenommen werden. Diese gibt Aufschluss über den effektiven Zins inklusive sämtlicher anfallender Kosten.

Für jede Finanzierungsart gibt es unterschiedliche Zinsmodelle, die untereinander verglichen werden können. Aber schon allein bei den Hypothekarmodellen gibt es zahlreiche Unterschiede. Weitere Details sind in der Verrechnung zu finden. Beim Cap-Darlehens zum Beispiel ist auf die Höhe der Cap-Prämie zu achten, die bei Übersteigung der vereinbaren Zinsobergrenze zu zahlen ist.

Einen unabhängigen Experten beauftragen
Immobilienkredite untereinander zu vergleichen ist nicht einfach. Es lohnt sich daher, einen Experten zu Rate zu ziehen, der die einzelnen Schritte mit Ihnen gemeinsam plant. Jemanden mit Marktüberblick an seiner Seite zu haben, hilft, schnell und unkompliziert den passenden Kredit für Sie aus der vielgestaltigen Bankenlandschaft herauszufiltern.

Optifin ist ein unabhängiger Finanzdienstleister, dessen selbstständige Mitarbeiter in allen neun Bundesländern Österreichs zu Hause sind. Der Dienstleister wird im Auftrag seines Kunden – nicht im Auftrag einer Bank – aktiv, und vergleicht zahlreiche Immobilienkredit-Angebote untereinander. Vorgelegt werden dem Kunden nach Prüfung nur die Angebote zu besten Konditionen. Das Ziel von Optifin ist das Auffinden des individuell besten Immobilienkredits für den jeweiligen Kunden.