Bei der Villa Rauhenstein handelt es sich um ein repräsentatives historisches Gebäude, welches im Jahre 1894 von Baumeister Josef Schmidt errichtet wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt ging der Besitz an den Komponisten Hugo Wiener (1904 – 1993) und wurde vor einigen Jahren von dessen Witwe Cissy Kraner verkauft. Mittlerweile befinden sich in der Villa acht Wohnungen und ein Büro. Die Wohnungen weisen zum Teil Freiflächen in Form von Balkonen und Terrassen auf.

Die für derartige historische Villen typischen dekorativen Fassadenelemente prägen das äußere Erscheinungsbild. An der südlichen Gebäudeecke befindet sich ein Turm.

Das Gebäude ist von einem rund 2.000 m² großen Garten umgeben. Der hintere Bereich der Liegenschaft ist mit Bäumen und Sträuchern bewachsen und weist einen ansteigenden Hang auf.

In den Jahren 2010 und 2011 wurde das Dachgeschoß ausgebaut, das Souterrain umgebaut sowie die Bestandswohnungen revitalisiert.

Es besteht die Möglichkeit, unter Berücksichtigung der aktuellen Bebauungsbestimmungen (Bebauungsdichte 25,00 %), eine Grundfläche von 170 m² im hinteren Liegenschaftsbereich zusätzlich zu bebauen (rot markierte Fläche). Gemäß unverbindlicher Einschätzung wären in dem Bereich ca. 410 m² zusätzliche Nutzfläche realisierbar. Eine Baubewilligung wurde im Jahr 2006 erteilt. Die Baubewilligung wurde vom Vorbesitzer der Liegenschaft nicht in Anspruch genommen und ist zwischenzeitig abgelaufen.

Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem Auftraggeber ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <1.750m
Apotheke <2.250m
Klinik <2.000m
Krankenhaus <4.250m

Kinder & Schulen
Schule <1.750m
Kindergarten <1.750m
Höhere Schule <7.500m
Universität <7.500m

Nahversorgung
Supermarkt <2.250m
Bäckerei <1.250m
Einkaufszentrum <7.250m

Sonstige
Bank <1.500m
Geldautomat <1.500m
Post <1.750m
Polizei <2.750m

Verkehr
Bus <250m
Bahnhof <2.500m
Autobahnanschluss <5.500m
Straßenbahn <2.500m
Flughafen <6.750m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Die Villa Rauhenstein befindet sich im Bundesland Niederösterreich, in der Bezirkshauptstadt Baden am Eingang des malerischen Helenentals im Wienerwald.
Das Tal ist ein altbekanntes Erholungsgebiet für das nahegelegene Wien sowie die Badener Kurgäste und steht als Naturschutzgebiet „Hoher Lindkogel – Helenental“ unter dem besonderen Schutz der niederösterreichischen Landesregierung.
Nördlich und östlich grenzt ein stark bewaldeter bzw. stark ansteigender Hang an die Liegenschaft, auf dessen höchstem Niveau sich die namensgebende Burgruine „Rauhenstein“ befindet.

Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sowie Restaurants und Bars befinden sich reichlich im Umfeld des Stadtzentrums und entlang der Vöslauer Straße, lediglich 5 bis 8 Fahrminuten entfernt. Bildungseinrichtungen liegen vorwiegend im erweiterten Umkreis des Stadtzentrums.
Die Römertherme, das Strandbad, der Kurpark und das Casino sind bequem in etwa vier Fahrminuten mit dem Auto erreichbar. Gegenüber der Liegenschaft befindet sich eine Tennisanlage.

Die Bushaltestelle "Baden Rauhenstein" der Linien 306 und 308 liegt nur etwa 230 Meter entfernt und ist in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Badener Bahnhof kann mit dem Regionalbus in etwa 15 Minuten oder mit dem Auto in etwa sieben Fahrminuten erreicht werden. Dieser bietet Anbindung an diverse Regional- und Regionalexpresszüge sowie Stadtbus- und Regionalbuslinien. Die Fahrtzeit mit dem Regionalexpresszug vom Bahnhof Baden zum Wiener Matzleinsdorfer Platz beträgt ungefähr 25 Minuten.
Zusätzlich befindet sich am Josefsplatz im Zentrum von Baden die Endstation der Badner Bahn, die eine direkte Verbindung ins Wiener Stadtzentrum (Karlsplatz/Oper) darstellt.

Dank der Nähe zur Südautobahn ist Baden verkehrsgünstig gelegen. Die A2 Süd-Autobahn ist über die Anschlussstelle "Baden" in nur etwa acht Fahrminuten erreichbar. Die Fahrtzeit ins Zentrum der Bundeshauptstadt Wien (Karlsplatz) beträgt ungefähr 35 Minuten, und auch der Flughafen Schwechat ist in etwa 35 Fahrminuten bequem zu erreichen.