Kaufen oder mieten? Rechnen!

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Eigentum, die eigene Immobilie – das ist der Traum vieler Österreicher. Wann sich ein Kauf lohnt und wer vielleicht doch als Mieter besser fährt – wir haben den großen Faktencheck.

 

Miete in die eigene Tasche zahlen, also die monatliche Belastung zur Rückzahlung von Wohbbaudarlehen oder Krediten zu verwenden, das ist der Traum vieler. Über Jahre gesehen zahlen Mieter in einigen Bundesländern Österreichs so viel Geld an ihren Vermieter, dass sie sich davon ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten könnten. Deshalb lohnt sich wohl für die meisten die Überlegung, ob es nicht vernünftiger wäre eine Eigentumswohnung zu finanzieren, anstatt das Geld den jeweiligen Vermietern zu überweisen.

Fakt ist: Miete bezahlen Sie ein Leben lang, Darlehen und Kredite sind irgendwann einmal getilgt. Und während die Mieten in Österreich regelmäßig und individuell nicht absehbar steigen, können Sie mit einem entsprechenden Finanzierungsplan die zu erwartenden Kostensteigerungen während der Kreditlaufzeit gut berechnen.

Niedrige Zinsen = attraktive Finanzierung

Gerade in Zeiten wie diesen, wo die Zinsen anhaltend niedrig sind, wird der Gedanke an einen Eigentumserwerb für Viele noch interessanter. Würde doch die für die meisten potentiellen Käufer wohl unverzichtbare Fremdfinanzierung um einiges günstiger ausfallen. Vorausgesetzt natürlich, der Preis für die ins Auge gefasste Immobilie ist nicht zu hoch.

Ob sich für Sie als Mieter der Kauf einer Wohnung lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Wie groß ist das eigene finanzielle Polster, das persönliche Einkommen, aber auch das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort? Wir empfehlen zuerst einmal: Rechnen! Dafür sollten Kennzahlen wie die derzeitige Miethöhe, der Preis der Wunschimmobilie, die derzeitige Zinslage und die angepeilte Kreditratenhöhe sowie die Dauer der Fremdfinanzierung herangezogen werden.

Erste wichtige Frage: Ist meine Wunschimmobilie (zu) teuer? Experten empfehlen für die Beantwortung dieser Frage den Mietpreismultiplikator. Dieser gibt an, ab wie vielen Jahren sich ein Hauskauf „rechnet. Sprich: Wie viele Jahre muss ich Miete zahlen, um auf den Kaufpreis meiner Wunschimmobilie zu kommen.

Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite. Ein Rechenbeispiel: Sie zahlen derzeit 1.000 Euro Miete im Monat. Das ergibt einen Jahressatz von 12.000 Euro. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro rechnet man wie folgt: Kaufpreis (300.000 Euro) dividiert durch Jahresmiete (12.000 Euro) ergibt Multiplikator in Jahren. In diesem Fall wäre das 25.

Die Regel sagt zwar, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 liegen, für einen tendenziell (zu) hohen Immobilienpreis sprechen. Jedoch: Immobilien mit hohem Multiplikator sind attraktiver, haben eine höhere Nachfrage und bringen normalerweise eine entsprechende Wertsteigerung in der Zukunft. So relativiert sich der Indikator auch wieder.

Nicht nur das Geld ist entscheidend

Bei der Frage "Mieten oder Kaufen?" spielen nicht nur finanzielle Faktoren eine Rolle. Tatsache ist, dass der Trend österreichweit eher in Richtung Miete geht und beinahe jeder Zweite in einer Mietwohnung lebt. Neben dem Faktum, dass sich die meisten Eigentum schlichtweg nicht leisten können, gibt es aber einen weiteren klaren Grund für diese Tendenz: Die gesamtgesellschaftliche Entwicklung: Das Berufsleben etwa erfordert heutzutage nicht nur steigende Flexibilität, sondern bietet auch weniger gefühlte Sicherheit als früher. So können immer weniger Personen über einen längeren Zeitpunkt mit einer fixen Summe kalkulieren, und schrecken daher vor einer verpflichtenden monatlichen Belastung (womöglich über Jahrzehnte) durch einen Kredit zurück. Eine Mietwohnung bietet hier größere Flexibilität. Auch der Umstand, dass es immer mehr Singles gibt, spielt eine Rolle: Vor allem diese sehen in einer (fremdfinanzierten) Eigentumswohnung eher Nachteile als Vorteile. Viele Eigentümer schätzen dem gegenüber aber das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können was sie möchten.

Typfrage: Sind Sie Käufer oder Mieter?

Sie stehen finanziell auf sicheren Beinen und können einen Kredit auch langfristig bedienen? Sie möchten die nächsten Jahre und Jahrzehnte am gleichen Ort bleiben, sich wirklich „niederlassen“? Sie sind in der Lage, auch unerwartete Ausgaben – die berühmte kaputte Waschmaschine oder eine nicht geplante Autoreparatur – finanziell zu tragen? Sie sind auch in der Lage, Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten in Ihren vier Wänden zu stemmen? Dann wäre ein Immobilienkauf für Sie passend.

Zum Typ Mieter gehören Sie hingegen eher, wenn Sie nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben und Ihnen schon jetzt monatlich sehr wenig Geld übrigbleibt und Sie aufgrund Ihrer beruflichen oder privaten Situation öfters den Wohnort wechseln.

Vorteile einer Immobilie im Eigentum

Eine selbst genutzte Immobilie ist im Regelfall ein langfristiges Investment, das große Vorteile mit sich bringt. Betongold hat im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie etwa Aktien, Gold oder Anleihen einen praktischen Nutzwert: Ich kann darin wohnen. Zweiter großer Vorteil: Sie zahlen keine Miete mehr. Ist die Finanzierung dann noch so angelegt, dass Sie möglichst vor Pensionsantritt oder kurz danach den Kredit abbezahlt haben, ist Ihre Immobilie die perfekte Altersvorsorge. Und schließlich: Befindet sich Ihre Eigentumswohnung in einer nachgefragten Stadt in guter Lage, können Sie mit einer weiteren Wertsteigerung Ihres Eigentums rechnen.

Nachteile einer Immobilie im Eigentum

Je nach Lebenssituation kann die Investition in eine eigene Immobilie aber auch kurzfristige Nachteile bergen. Ein nötig werdender Job- und damit Wohnortwechsel etwa. Während Sie als Mieter einfach Ihre Wohnung kündigen und umziehen, stellt sich diese Option – zumindest kurzfristig – dem Eigentümer nicht. Denn eine Immobilie lässt sich nicht mal eben in ein paar Tagen verkaufen. Die Flexibilität ist entsprechend eingeschränkt. Und: Für etwaige Reparaturen und Instandhaltungskosten in Ihren vier Wänden kommen Sie als Eigentümer immer selbst auf, das kann mitunter auch teuer werden.

Zusammenfassend gilt: Die wichtigsten Voraussetzungen für den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie sind immer eine gute Finanzierungsstrategie und eine entsprechende Lage des Wunschobjekts, die eine Wertsteigerung in den nächsten Jahren impliziert. Emotionale Faktoren wie die „Sicherheit“ durch Eigentum, eine sichere Altersvorsorge und das Gefühl, endlich angekommen zu sein, sprechen ebenfalls pro Eigentumserwerb. Kreditraten und Zinsgefüge hin oder her.

Noch ein Tipp: Kein Immobilien(ver)kauf ohne Energieausweis! Erstellen darf diesen natürlich nicht jedermann. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, lassen Sie sich den Typenschein für Ihre Immobilie von einem Profi erstellen. Hier geht´s zur kostenlosen EVN Beratung

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AutorIn:

Datum: 08.07.2019
Kompetenz: Finanzierung

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