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Baurecht: Hausbau nach Vorschrift

Jeder Bauherr in Österreich hat sich an die Bauordnung und die Bestimmungen aus dem Baurecht zu halten. Von den formellen Bauvorbereitungen über notwendige bürokratische Abläufe bis hin zu den Kontrollen der Baupolizei: Wir sagen Ihnen, was Sie beachten müssen!

 

Den „Kern“ des Baurechtes bilden jene Richtlinien, die die Sicherheit und fehlerfreie Beschaffenheit von Bauwerken in technischer, sanitärer und hygienischer Hinsicht gewährleisten sollen. Grundsätzlich wird bundesweit zwischen drei verschiedenen Bauvorhaben unterschieden, wobei die Vollziehung des Baurechts überwiegend in den eigenen Wirkungsbereich der Gemeinden („örtliche Baupolizei“) und damit in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fällt:

  • geringfügige bzw. anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben
  • anzeigepflichtige Bauvorhaben
  • bewilligungspflichtige Bauvorhaben

Was umfasst das Baurecht?

Anzeige- oder bewilligungsfreie sowie auch anzeigepflichtige Bauvorhaben richten sich nach den einzelnen Bundesländern. Bewilligungsfreie Bauvorhaben sind meist geringfügige Instandsetzungsmaßnahmen, wie eine Fassadenrenovierung, Fensteraustausch oder der Bau eines Geräteschuppens. Anzeigepflichtig sind größere Sanierungsmaßnahmen, Änderungen in der Raumeinteilung, ein Garagen- oder Wintergartenbau oder eine Grundstück-Umzäunung. Ein Hausbau ist immer bewilligungspflichtig, das heißt, sie müssenIhr Bauvorhaben bei der zuständigen Gemeinde bzw. dem Magistrat einreichen.

 

Wer erlässt die österreichischen Baugesetze?

Bauordnungen werden in Österreich von den Landesregierungen im Verordnungsweg erlassen und bei Bedarf novelliert. Die Bauvorschriften sind von Bundesland zu Bundesland verschieden - es gibt somit neun unterschiedliche Bauvorschriften in Österreich. Eine Harmonsierung wird mithilfe jener Richtlinien angestrebt, die das Österreichischen Institut für Bautechnik (OIB) herausgibt und den Bundesländern zur Verfügung stellt. Mittlerweile haben alle Bundesländer die OIB-Richtlinien in ihren Bauordnungen für verbindlich erklärt.

Was regeln die Landesbauordnungen?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Bauordnungen vor allem die Errichtung und die Erhaltung von Gebäuden selbst regeln. Sie gliedern sich in vier Abschnitte:

  1. Regelung der Bebauung: Dies geschieht durch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie durch generell oder zeitlich festgesetzte Bausperren und Bauverbote. In diesem Abschnitt wird auch die Änderung von Liegenschaftsgrenzen geklärt, wie z. B. Grundabteilung, Umlegungen, Grenzberichtigungen, Grundabtretungen, Enteignungen, Aufschließungsbeiträge und andere Anliegerleistungen.
  2. Formelle Erfordernisse bei Bauvorhaben: Bauverfahren, Ansuchen um Baubewilligung, Prüfung des Bauvorhabens und Bauverhandlung, Baubewilligungsbescheid, Baubeginn, Baukontrollen, Erhaltung von Gebäuden.
  3. Bauliche Ausnützung der Bauplätze: Für die Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke werden Bauklasse, Bauhöhe, Bebauungsdichte, Bauweise, Lichteinfallswinkel, äußere Gestaltung sowie Einfriedung festgelegt.
  4. Gesundheitliche und konstruktive Vorschriften: Sie beinhalten die Belichtung und Belüftung von Räumen, lichte Raumhöhen, die Gebäudeausstattung, die technische Versorgung sowie die Bestimmungen über konstruktive Bauteile, über besondere Bauanlagen (Einfamilien- und Siedlungshäuser, Holzbauten, Büro-, Geschäfts- und Industriegebäude, Hochhäuser, Beherbergungsstätten und Heime sowie Bauten für größere Menschenansammlungen).

Was sind (örtliche) Bauvorschriften?

Alle Anforderungen der Landesbauordnung und die aus ihnen abgeleiteten Vorschriften sind sogenannte Bauvorschriften. Dazu zählen auch technische Baubestimmungen wie Normen und die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Gemeinden können örtliche Bauvorschriften erlassen, z. B. die Art der Dachdeckung, Dachneigung, Fenstergrößen, usw.

Da in Österreich das Baurecht Ländersache ist, gibt es neun verschiedene Bauordnungen. Sie müssen sich also explizit für Ihr Bundesland erkundigen, welche Bestimmungen hier gelten. Grundsätzlich wird bundesweit zwischen drei verschiedenen Bauvorhaben unterschieden: geringfügige beziehungsweise anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben anzeigepflichtige Bauvorhaben
bewilligungspflichtige Bauvorhaben Anzeige- oder bewilligungsfreie Bauvorhaben richten sich nach den jeweiligen Ländern. Meist geht es hier aber um geringfügige Instandsetzungsmaßnahmen wie eine Fassadenrenovierung, den Austausch von Fenster oder den Bau eines Geräteschuppens. Auch anzeigepflichtige Bauvorhaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Anzeigepflichtig sind größere Sanierungsmaßnahmen sowie Änderungen in der Raumeinteilung, der Bau einer Garage oder eines Wintergartens oder eine Umzäunung des Grundstücks. Wenn Sie ein Haus bauen, dann handelt es sich hierbei um die Errichtung eines neuen Gebäudes, was immer bewilligungspflichtig ist. Sie reichen Ihr Bauvorhaben bei der zuständigen Gemeinde beziehungsweise dem Magistrat ein. In Wien wenden Sie sich an MA 64 (für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen) und MA 37, die Baupolizei.

Wer ist für die Kontrolle der Bauordnung zuständig?

Die Baubehörde (oft auch „Baupolizei“ genannt) ist für die Ausführung und die Kontrolle der Einhaltung der Bauordnung zuständig. Als Baubehörde kann ein Gemeinderatsausschuss, Bürgermeister, Stadtsenat, Magistratsabteilung (z. B. in Wien die MA 37), Gemeinderat und die Landesregierung fungieren.

Kommt es in einem Verfahren zu einer Berufung, so können als Berufungsinstanz der Landeshauptmann oder ein bestellter Vertreter, der Vorstand der Magistratsabteilung für Berufungsfälle, der Stadtbaudirektor oder dessen bestellte Vertreter und drei Bausachverständige einberufen werden. In Niederösterreich ist dies zum Beispiel – je nach Wichtigkeit – aufgeteilt auf den Bürgermeister und den Gemeinderat sowie die Bezirksverwaltungsbehörde, den Landeshauptmann und die Landesregierung.

Was sind Bauverfahren und Baunebenverfahren?

Bauverfahren bestimmen den Ablauf aller Vorgänge und Arbeitsweisen zur Herstellung eines Bauwerks auf der Baustelle. Sie sind nicht zu verwechseln mit der Bauweise, die die festgelegte Anordnung von Konstruktions- oder Bauelementen beschreibt.

Baunebenverfahren werden nach Landesgesetzen geregelt und sind z. B. naturschutzrechtliche Verfahren, wasserrechtliche Verfahren (zum Teil mittelbare Bundesverwaltung), Wohnbauförderung (mittelbare Bundesverwaltung) und landesstraßenrechtliche Verfahren. Ebenfalls zu beachten sind die Verfahren durch Bundesbehörden wie eisenbahnrechtliche, bundesstraßenrechtliche, starkstromwegerechtliche, luftfahrtrechtliche, denkmalrechtliche, wasserstraßenrechtliche, forstrechtliche, wasserrechtliche (zum Teil aber mittelbare Bundesverwaltung), energierechtliche, bergrechtliche Verfahren sowie die Umweltverträglichkeitsprüfung.

Was brauche ich außer der Baugenehmigung noch?

Zusätzlich zur Bauordnung gibt es Gesetze und Verordnungen, die angrenzende Bereiche, wie z. B. Verkehr, Ver- und Entsorgung, Umweltschutz, etc. betreffen. Diese Gesetze und Verordnungen können Landes- oder Bundesgesetze sein. Welche zusätzlichen Gesetze jeweils bei einem Bauvorhaben zur Anwendung kommen, ist von Fall zu Fall verschieden. Behörden können im Zuge eines Verfahrens festlegen, welche Gesetze zusätzlich zu beachten sind.

Neben den erwähnten Gesetzen kann es sich darüber hinaus ergeben, dass Sie neben der Baugenehmigung noch Bewilligungen entsprechend anderer Gesetze benötigen bzw. dass noch zusätzliche Gesetze und Verordnungen einzuhalten sind. Viele dieser baurechtlichen Nebengesetze sind je nach Bundesland verschieden und teilweise in die Bauordnung inkludiert oder als eigenständige Gesetze und Verordnungen aufgeführt. Bau- und planungsrelevant sind unter anderem Vorschriften über die Lagerung von brennbaren Flüssigkeiten (Treibstoffe, Heizöle), z. B. Wiener Ölfeuerungsgesetz, NÖ Heizungsverordnung, diverse Feuerpolizeigesetze, das jeweilige Raumordnungs-, Denkmalschutz-, Naturschutz-, Bauschutz- und das Wasserrechtsgesetz, um nur die häufigsten zu nennen.

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Datum: 01.10.2019
Kompetenz: Recht