Baurecht und Bauordnung in Österreich

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Jeder Bauherr hat sich an die Bauordnung und die Bestimmungen aus dem Baurecht zu halten. Von den formellen Bauvorbereitungen über notwendige bürokratische Abläufe bis hin zu den Kontrollen der Baupolizei gibt es viel zu beachten.

Bauordnungen werden in Österreich von den Landesregierungen im Verordnungsweg erlassen und bei Bedarf novelliert. Die Bauvorschriften sind föderalistisch und somit von Bundesland zu Bundesland verschieden. Eine Harmonisierung wird seit Jahren angestrengt.

Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer unterschieden sich also voneinander, auch wenn sie ein gemeinsames Thema haben. Sogar die Bezeichnungen sind nicht einheitlich. Es ist daher die jeweils aktuelle Bauvorschrift zu beachten! Generell gliedern sich die Landesbauordnungen in vier Abschnitte:

  1. Regelung der Bebauung: Dies geschieht durch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie durch generell oder zeitlich festgesetzte Bausperren und Bauverbote. In diesem Abschnitt wird auch die Änderung von Liegenschaftsgrenzen geklärt, wie z. B. Grundabteilung, Umlegungen, Grenzberichtigungen, Grundabtretungen, Enteignungen, Aufschließungsbeiträge und andere Anliegerleistungen.
  2. Formelle Erfordernisse bei Bauvorhaben: Bauverfahren, Ansuchen um Baubewilligung, Prüfung des Bauvorhabens und Bauverhandlung, Baubewilligungsbescheid, Baubeginn, Baukontrollen, Erhaltung von Gebäuden.
  3. Bauliche Ausnützung der Bauplätze: Für die Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke werden Bauklasse, Bauhöhe, Bebauungsdichte, Bauweise, Lichteinfallswinkel, äußere Gestaltung sowie Einfriedung festgelegt.
  4. Gesundheitliche und konstruktive Vorschriften: Sie beinhalten die Belichtung und Belüftung von Räumen, lichte Raumhöhen, die Gebäudeausstattung, die technische Versorgung sowie die Bestimmungen über konstruktive Bauteile, über besondere Bauanlagen (Einfamilien- und Siedlungshäuser, Holzbauten, Büro-, Geschäfts- und Industriegebäude, Hochhäuser, Beherbergungsstätten und Heime sowie Bauten für größere Menschenansammlungen).

Die Baubehörde (oft auch „Baupolizei“ genannt) ist für die Ausführung und die Kontrolle der Einhaltung der Bauordnung zuständig. Als Baubehörde kann ein Gemeinderatsausschuss, Bürgermeister, Stadtsenat, Magistratsabteilung (z. B. in Wien die MA 37), Gemeinderat und die Landesregierung fungieren.

Kommt es in einem Verfahren zu einer Berufung, so können als Berufungsinstanz der Landeshauptmann oder ein bestellter Vertreter, der Vorstand der Magistratsabteilung für Berufungsfälle, der Stadtbaudirektor oder dessen bestellte Vertreter und drei Bausachverständige einberufen werden. In Niederösterreich ist dies zum Beispiel – je nach Wichtigkeit – aufgeteilt auf den Bürgermeister und den Gemeinderat sowie die Bezirksverwaltungsbehörde, den Landeshauptmann und die Landesregierung.

Wichtige Zusatzverordnungen

Zusätzlich zur Bauordnung, welche vor allem die Errichtung und die Erhaltung von Gebäuden selbst regelt, gibt es Gesetze und Verordnungen welche angrenzende Bereiche, wie z. B. Verkehr, Ver- und Entsorgung, Umweltschutz etc., betreffen, die im Baufall ebenfalls zu beachten sind. Diese Gesetze und Verordnungen können Landesoder Bundesgesetze sein. Welche zusätzlichen Gesetze jeweils bei einem Bauvorhaben zur Anwendung kommen, ist von Fall zu Fall verschieden. Behörden können im Zuge eines Verfahrens festlegen, welche Gesetze zusätzlich zu beachten sind.

Bauvorschriften

Alle Anforderungen der Landesbauordnung und die aus ihnen abgeleiteten Vorschriften sind sogenannte Bauvorschriften. Dazu zählen auch technische Baubestimmungen wie Normen und die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Gemeinden können örtliche Bauvorschriften erlassen, z. B. die Art der Dachdeckung, -neigung, Fenstergrößen usw.

Bauverfahren

Sie bestimmen den Ablauf aller Vorgänge und Arbeitsweisen zur Herstellung eines Bauwerks auf der Baustelle, nicht zu verwechseln mit der Bauweise, die die festgelegte Anordnung von Konstruktions- oder Bauelementen beschreibt.

Baunebenverfahren

Diese werden nach Landesgesetzen geregelt und sind z. B. naturschutzrechtliche Verfahren, wasserrechtliche Verfahren (zum Teil mittelbare Bundesverwaltung), Wohnbauförderung (mittelbare Bundesverwaltung) und landesstraßenrechtliche Verfahren. Ebenfalls zu beachten sind die Verfahren durch Bundesbehörden wie eisenbahnrechtliche, bundesstraßenrechtliche, starkstromwegerechtliche luftfahrtrechtliche, denkmalrechtliche, wasserstraßenrechtliche, forstrechtliche wasserrechtliche (zum Teil aber mittelbare Bundesverwaltung), energierechtliche, bergrechtliche Verfahren sowie die Umweltverträglichkeitsprüfung.

Bürokratischer Dschungel

Neben den erwähnten Gesetzen und Vorschriften kann es sich darüber hinaus ergeben, dass Sie neben der Baugenehmigung noch Bewilligungen entsprechend anderer Gesetze benötigen bzw. dass noch zusätzliche Gesetze und Verordnungen einzuhalten sind. Viele dieser baurechtlichen Nebengesetze sind je nach Bundesland verschieden und teilweise in die Bauordnung inkludiert oder als eigenständige Gesetze und Verordnungen aufgeführt. Bau- und planungsrelevant sind unter anderem Vorschriften über die Lagerung von brennbaren Flüssigkeiten (Treibstoffe und Heizöle), z. B. Wiener Ölfeuerungsgesetz, NÖ Heizungsverordnung, diverse Feuerpolizeigesetze, das jeweilige Raumordnungs-, das Denkmalschutz-, das Naturschutz-, das Bauschutzund das Wasserrechtsgesetz, um nur die häufigsten zu nennen. Wird auch ein Betrieb errichtet, so gilt für die Baumaßnahmen neben der Bauordnung die Arbeitsstättenverordnung. Zusätzlich zur Baugenehmigung muss auch um die gewerberechtliche Genehmigung angesucht werden. Oft erfolgen die Bearbeitung und die Bauverhandlung in einem Verfahren.

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Autor:

Datum: 08.08.2013
Kompetenz: Recht

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