Facility Services - Markt wächst auf über fünf Milliarden

Die Vergabe von Facility-Dienstleistungen bleibt bei österreichischen Unternehmen beliebt: 2007 wurden Aufträge im Wert von 3,8 Milliarden Euro vergeben, das sind immerhin um 8,4 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Die Neuauflage einer Studie von Interconnection Consulting über den heimischen Facility-Service-Markt zeigt aber auch eines: Das Wachstum geht zurück. So steigt das Volumen des Gesamtmarkts laut der Untersuchung zwar bis ins Jahr 2011 auf nicht ganz 5,2 Milliarden Euro, das Wachstum selbst sinkt allerdings auf 7,4 Prozent ab.

Der Markt ist dabei von sehr unterschiedlichen Playern besetzt. Auf der einen Seite finden sich technische Nischenplayer, wie z. B. die Firmen InTact, Babak, SIS, SAR, auf der anderen Seite kämpfen die sogenannten Gesamtanbieter um Marktanteile. "Komplettanbieter können sich in Österreich auch nicht vom Marktwachstum abkoppeln, wachsen in Summe nur etwas stärker als der Markt", meint Studienautor Michael Bruhns. Den Markt gehörig über den Haufen schmeißen könnte die Elefantenhochzeit zwischen ISS und der Gebäudeservicesparte von Siemens. ISS zählt bereits jetzt zu den Großen und kauft aufgrund des Eigentümerwechsels (ISS gehört einem Konsortium rund um den Investmentfonds EQT sowie Goldman Sachs) seit geraumer Zeit am Markt zusammen, was nur irgendwie geht. Das aus der Reinigung kommende Unternehmen könnte gerade im technischen Bereich Know-how gut vertragen.

Zwischen den beiden Extremen Groß-Klein gibt es zahlreiche Unternehmen, die mehr oder weniger Gebäudeservices anbieten. Der Einzelvertrag über eine Dienstleistung findet in 70 Prozent der Fälle Anwendung, eben weil viele Unternehmen noch spezialisiert sind - vor allem in den infrastrukturellen Bereichen Reinigung und Catering. "Komplettverträge wachsen auf 6,5 Prozent und machen 210 Millionen Euro", so Bruhns. Allgemein ist der Trend zu einer immer professionelleren Auseinandersetzung mit dem Betrieb eines Gebäudes zu erkennen. Klar, es geht auch noch um simple Kostenreduktionen, aber im besten Fall sind diese nur ein Teil der Partnerschaft zwischen dem Eigentümer und dem FM-Unternehmen. Das Beispiel einer Zusammenarbeit zwischen einem im Besitz der Immo KAG stehenden Fachmarktzentrum in St. Pölten mit der seit Kurzem als FM-Komplettanbieter auftretenden Rustler-Gruppe macht dies deutlich: Die Eigentümerstruktur "Fondsgesellschaft" setzt ein Gesamtpaket rund um die Immobilie voraus, die auch die Betreibung der Immobilie durch die Fondsgesellschaft notwendig macht. Eine über die passive Verwaltung hinausgehende Bewirtschaftung des Gebäudes, mit dem Ziel Nutzen und Flexibilität zu erhöhen, ist somit Voraussetzung für eine erfolgreiche Betreibung.

Neben den bekannten Vorteilen des Outsourcing (Reduktion der Komplexität durch Reduzierung von Schnittstellen und des Abstimmungsbedarfs) wird seitens des Fonds auch der Know-how-Vorteil im FM besonders geschätzt. So wird das "gewisse Extra", z. B. Argumente für die erfolgreiche Vermietung eines Fachmarktzentrums, beigesteuert und dauerhafte Betreiber- und unternehmerische Verantwortung übernommen. Neben den planbaren Leistungen und Aufgaben - den "Basics" -, zu denen natürlich Poolings und die Nutzung des Vorteils durch die Größe des Auftragsvolumens beim Aushandeln von Konditionen mit Nachlieferanten genauso zählen wie Betrieb und Unterhalt der Facilities - bestehend aus Gebäude, Einrichtungen, Anlagen bzw. der Verwaltung und den Facility Services (wie Wartung, Reinigung, Winterdienst etc.) - tragen vor allem die ungeplanten Ereignisse und deren Abarbeitung zum wesentlichen Erfolg der Zusammenarbeit bei.

Und das sind viele: Bis zu 40 Prozent der aufgewendeten Leistungen für das Fachmarktzentrum werden allein für die Behebung und Bearbeitung von Störungen aufgewendet. Der während 24 Stunden erreichbare Helpdesk und das vorhandene CAFM-Programm haben sich hierbei laut Rustler bewährt, wobei Letzteres einen wesentlichen Beitrag zur Qualitätskontrolle im Hinblick auf Erledigung der Anfragen und Häufung von Meldungen zu bestimmten Themen ermöglicht. Auch wenn sich das computerunterstützte FM oder auch das Benchmarking bei immer mehr Eigentümern durchsetzt, so ist an diesem Beispiel doch ansatzweise erkennbar, welche Effekte eine professionelle Behandlung des Gebäudebetriebs bringen kann. Kein Wunder daher, dass auch immer mehr deutsche Facility-Service-Anbieter auf den österreichischen Markt drängen, in der Hoffnung von den Vergaben der Facility-Management-Unternehmen etwas abzubekommen.