Aktuelle Trends am Büro-Investmentmarkt

Das Interesse an Büroimmobilien hat im Vergleich zur Zeit vor Ausbruch der Finanzkrise spürbar nachgelassen. Angesichts der erschwerten Fremdkapitalbeschaffung können nur noch wenige Anleger mit gutem Eigenkapitalpolster großvolumige Transaktionen stemmen. Darüber hinaus ist laut dem IVG Marktreport: „

"Investmentstandort Österreich" eine deutliche Core-Fixierung seitens der Anleger zu beobachten. Der Fokus vieler Anleger hat sich in Wien fast ausschließlich auf den 1. Bezirk und innerhalb des Gürtels (2. bis 9. Bezirk) reduziert. Investments außerhalb dieser Bürolagen werden nur dann ins Auge gefasst, wenn der Standort über eine gute U-Bahn-und Straßenanbindung verfügt, das Objekt den neuesten Green-Building-Standards entspricht und es langfristig vollständig an bonitätsstarke Nutzer vermietet ist. Zusätzliche Vorteile wie eine gute Nahversorgungsinfrastruktur (Kantine, Kindergarten, Ärztezentrum oder Einkaufsmöglichkeiten) im Umfeld begünstigen den Ankaufsprozess. Die extreme Fokussierung einerseits auf Büro- und Geschäftshäuser in Wien Mitte, andererseits auf Green Buildings in guten Cityrandlagen führt zu einer Verknappung an Core-Objekten. Infolge dessen tendieren die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte gegen fünf Prozent. Objekte in guter Cityrandlage mit U-Bahn-Anbindung, bonitätsstarkem Mieter und Green-Building-Standard erzielen Anfangsrenditen bis zu 5,65 Prozent, qualitativ hochwertige Büroobjekte in durchschnittlichen Lagen Renditen ab 6,25 Prozent aufwärts.

Mittelfristig soll laut dem Marktreport wieder Bewegung in den österreichischen Büroinvestmentmarkt kommen. So haben Fondsgesellschaften wie Wealth Cap und HCI mit dem Verkauf eines Teils ihrer Portfolios begonnen. Vor allem aber stehen die Österreich-Portfolios der deutschen Offenen Publikumsfonds AXA und Credit Suisse zum Verkauf. Die Lücke zwischen den Anfangsrenditen von Spitzen- und Nicht-Core-Objekten soll sich weiter vergrößern. Insbesondere Objekte mit hohem Leerstand finden derzeit nur Käufer, wenn sie Umnutzungspotenzial aufweisen. Besonders begehrt sind Büroobjekte in Form ehemaliger Zinshäuser, die einer Wohn- oder Einzelhandelsnutzung zugeführt und anschließend verkauft werden können, und Büroimmobilien, die sich in Hotels umwandeln lassen.

Aktuelle Trends im Bürosektor

• Landesweite Flächenkonsolidierung in modernen, flexiblen und großflächigen Büroimmobilien in Cityrandlage.
• Investoren und Nutzer messen Umweltzertifikaten wie ÖGNI oder LEED eine steigende Bedeutung bei.

• Die Miet- und Preisschere zwischen Core- und Nicht-Core-Objekten wird sich weiter öffnen.
• Wegen der Staatsschuldenkrise im Euroraum verschieben viele Firmen ihre Umzugspläne. Daher erweist sich die Vermietung moderner, großflächiger (> 1.000 m2) Objekte als zäh.
• Grundsätzlich soll sich der Bürovermietungsmarkt 2013 aber aufgrund des moderaten Fertigstellungsvolumens weitgehend stabil entwickeln. Die Leerstandsquote soll sich nur geringfügig erhöhen. Sie ist mit rund sieben Prozent im europäischen Vergleich immer noch gering.
• Die zu beobachtende Core-Fixierung der Anleger und der klare Fokus der Investoren auf den Standort Wien führen zu einer Verknappung an hochwertigen Objekten. Die Anfangsrenditen für hochwertige Büroobjekte werden sich daher stabil entwickeln oder unter Umständen noch weiter fallen.
• Kurz- bis mittelfristig wird durch die Auflösung einiger deutscher offener Publikumsfonds etwas Bewegung in den an guten Produkten chronisch knappen Büroinvestmentmarkt kommen.

Empfehlungen im Gewerbeimmobilienmarkt
Aus Sicht von IVG Research ergeben die obigen Trends diverse Investitionsmöglichkeiten. Trotz geringer Spitzenanfangsrenditen und eines zurzeit schwachen Vermietungsmarktes bieten sich aufgrund der langfristigen Marktstabilität für institutionelle Anleger am Wiener Büroimmobilienmarkt gewisse Investitionsmöglichkeiten:

• Moderne Büroimmobilien in guter Lage (U-Bahnanbindung, gute Erreichbarkeit mit dem Pkw) und hohem Vermietungsstand. Umweltzertifikate sowie eine flexible Teilbarkeit der Flächen werden bei Mietern und Anlegern inzwischen vorausgesetzt. Weitere Pluspunkte ergeben sich aus einer guten Nahversorgungsinfrastruktur.
• Innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser im 1. Bezirk Wiens – am besten nahe dem Goldenen U (Kärntnerstraße, Graben, Kohlmarkt) mit der Möglichkeit zur Drittverwendung als Zinshaus oder Hotel.
• Leerstehende Büroimmobilien jenseits der wichtigen Hauptbürolagen der Stadt, aber in attraktivem Wohnumfeld oder in der Nähe von touristischen Attraktionen. Hier lässt sich durch Umwandlung in Wohnraum oder Hotels ein Mehrwert schaffen.

Die Finger sollten Anleger von Immobilien lassen, bei denen weder die Lage noch die Qualität stimmen, selbst wenn die Renditen noch so attraktiv erscheinen. Für ortskundige Anleger bieten sich Opportunitäten in ganz wenigen ausgewählten Cityrandlagen der österreichischen Landeshauptstädte mit modernem Büroflächenbestand und guter Pkw-Erreichbarkeit sowie Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, da auch dort die öffentliche Hand sowie große ortsansässige Unternehmen mit der Flächenkonsolidierung begonnen haben. Investments in diesem Segment erfordern aber eine gute Expertise vor Ort, da die Büromärkte dieser Standorte sehr intransparent und relativ illiquide sind.