IVG: Deutsche Büroflächennachfrage lässt leicht nach

Die deutsche Volkswirtschaft profitiert derzeit von ihrer hohen internationalen Wettbewerbsfähigkeit, dem schwachen Euro sowie der hohen Kreditwürdigkeit des deutschen Staates. Schätzungen deuten daher auf ein Wirtschaftswachstum von rund einem Prozent in diesem Jahr hin, nach einem Zuwachs von drei Prozent in 2011. Ein Einbruch am Arbeitsmarkt ist daher – anders als im übrigen Europa – im laufenden Jahr nicht zu befürchten: So geht beispielsweise die Europäische Kommission von einem Anstieg der Gesamtbeschäftigung von einem Prozent in diesem, von 0,4 Prozent im nächsten Jahr aus.

Aussichten weiterhin gut
Das hohe Wachstum von Wirtschaftsleistung und Beschäftigung hat sich im letzten Jahr in den bedeutendsten deutschen Bürostandorten in einem rekordnahen Flächenumsatz niedergeschlagen. Da die Flächennachfrage auch durch den Bedarf an zusätzlichen Büroräumlichkeiten getrieben wurde, ging die durchschnittliche Leerstandsquote in den großen Standorten im Jahresverlauf von 10,2 Prozent auf 9,6 Prozent zurück. Dabei haben sich insbesondere moderne Flächen verknappt, deren Anteil am Leerstand nicht einmal mehr 30 Prozent beträgt. Die nominalen Spitzenmieten sind daher im Durchschnitt der sieben betrachteten Standorte um 2,6 Prozent angestiegen. Ausnahmen waren Frankfurt und Köln, wo die Spitzenmieten im Jahresvergleich stabil blieben. Zudem waren die Mietsteigerungen im Wesentlichen auf die zentralen Toplagen beschränkt.

Die Marktdaten für das erste Quartal 2012 deuten darauf hin, dass die Büroflächennachfrage im laufenden Jahr angesichts der Verunsicherung durch die anhaltende Staatsschuldenkrise gegenüber dem Vorjahr etwas nachlassen wird. Die jüngsten Konjunkturprognosen deuten jedoch auf keinen Einbruch hin. Der Leerstandsabbau wird sich nichtsdestotrotz gegenüber 2011 deutlich verlangsamen. Die Zusammensetzung des Leerstandes wird sich jedoch weiter verschieben: Die Präferenz der Nachfrager für moderne, effiziente Büroimmobilien wird nämlich in Kombination mit den geringen Fertigstellungsvolumina dazu führen, dass sich das Angebot an hochwertigen Büroflächen weiter verknappt, während der Sockelleerstand an unvermietbaren Büroeinheiten erneut zunimmt. Die Mieten hochwertiger Büroimmobilien sollten daher die hoffentlich temporäre Konjunkturabschwächung unbeschadet überstehen und spätestens ab dem Jahr 2013 wieder nach oben tendieren, insbesondere in München und Stuttgart. Der Abwärtsdruck auf die Mieten im Segment der Büroflächen, die hinsichtlich Qualität und Lage nicht den Mieterpräferenzen entsprechen, dürfte dagegen wieder zunehmen.

Rekord bei der Renditedifferenz zu Bundesanleihen
Das Investmentvolumen stieg im Jahr 2011 auf 23,5 Milliarden Euro an – somit auf ein ähnliches Niveau wie im Jahr 2005 vor dem durch die Kreditschwemme verursachten Boom 2006/2007. Der Bürosektor musste allerdings gegenüber 2010 einen Rückgang der Transaktionen um vier Prozent auf sieben Milliarden Euro hinnehmen. Erklärungen hierfür sind die gestiegene Risikoaversion der Anleger gegenüber diesem zyklischen Sektor sowie die Knappheit an geeigneten Investmentobjekten im Core-Segment. Auf der Ankaufsseite dominierten einmal mehr Investoren mit guter Eigenkapitalausstattung. Die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte sind in den sieben Topstandorten seit Ende 2010 von 5,06 Prozent auf 4,99 Prozent gefallen. Im Vergleich zu zehnjährigen Bundesanleihen, deren Zins sich Ende Mai bei 1,5 Prozent bewegte, erscheinen langfristig vermietete Büroimmobilien somit als Investment sehr attraktiv. Ein weiterer temporärer Renditerückgang ist daher nicht auszuschließen. Die Renditen für Objekte jenseits von Core könnten dagegen – nicht zuletzt aufgrund der Refinanzierungsproblematik – unter Aufwärtsdruck kommen.

(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")