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Luxemburg läuft rund

Der Büroflächenumsatz 2011 steigerte sich gegenüber dem Jahr 2010 um 43 Prozent auf 165.000 m2. Nachfrage-Treiber war der Finanzsektor. Experten sind jedoch unsicher, ob sich der Leerstandsabbau 2012 fortsetzen wird.

Das Wirtschaftswachstum schwächte sich in Luxemburg von 2,7 Prozent im Jahr 2010 auf rund 1,6 Prozent im vergangenen Jahr ab. Angesichts der schwachen Exportmärkte und der Erwartung einer mäßigen Binnennachfrage wird für das laufende Jahr sogar nur ein Zuwachs der Wirtschaftsleistung von knapp einem Prozent erwartet. Der Arbeitsmarkt wird jedoch den Prognosen der Europäischen Kommission zufolge im laufenden Jahr einen weiteren kräftigen Zuwachs an Beschäftigung verzeichnen, während sich die Inflationsrate gegenüber den 2,8 Prozent in 2011 merklich abschwächen wird.
Mietmarkt: Gesteigerter Flächenumsatz
Nach einer verhaltenen Flächennachfrage auf dem Luxemburger Büromarkt in den vergangenen Jahren zogen die Anmietungsaktivitäten im Jahr 2011 deutlich an: Der Flächenumsatz steigerte sich gegenüber dem Jahr 2010 um 43 Prozent auf 165.000 m2. Bedingt durch mehrere Großtransaktionen nahm dabei das Volumen pro Transaktion deutlich zu. Wesentlicher Treiber der Nachfrage war im vergangenen Jahr mit einem Anteil von rund 40 Prozent am Umsatz der Finanzsektor, gefolgt von Anbietern unternehmensbezogener Dienstleistungen (Anteil 21 Prozent) sowie den öffentlichen Institutionen. Die Leerstandsquote ist seit Herbst 2010 aufgrund des erhöhten Flächenbedarfs von 7,6 Prozent auf nunmehr 5,9 Prozent gefallen. Angesichts der schwächeren Konjunkturaussichten ist es jedoch zweifelhaft, ob sich der Leerstandsabbau im laufenden Jahr fortsetzen wird. Die moderate Leerstandsquote verdeckt, dass innerhalb des Luxemburger Büromarktes gravierende Unterschiede bestehen. Während der Leerstandsanteil in den zentraler gelegenen Teilmärkten Innenstadt, Kirchberg und Bahnhofsviertel weit unter vier Prozent liegt, weisen die dezentraleren und peripher gelegenen Bürolagen Leerstandsquoten von bis zu 30 Prozent auf. Zuletzt deuteten diverse Transaktionen an, dass die Spitzenmiete in Luxemburg wieder auf 480 Euro/m2 angestiegen ist, somit auf das Niveau vor der Lehman-Brothers-Pleite im Jahr 2008. In den Nebenlagen entwickelten sich die Mieten weitgehend stabil, wenngleich Mieteranreize zuletzt nur noch eingeschränkt vergeben wurden. Je nach Teilmarkt werden in den Nebenlagen Nominalmieten zwischen 288 und 336 Euro/m2 p.a. erzielt.


Deutsche Offene Fonds üben Kaufzurückhaltung
Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien war auch im Jahr 2011 mangels geeigneter Anlagemöglichkeiten durch ein geringes Transaktionsvolumen gekennzeichnet. Die Ankäufe beliefen sich lediglich auf 374 Millionen Euro (fast ausschließlich Büroimmobilien sowie Landkäufe) und fielen ähnlich gering wie in den Vorjahren aus. Aktiv waren im letzten Jahr fast ausschließlich inländische Käufer (87 Prozent) sowie belgische Investoren (13 Prozent). Die deutschen offenen Publikumsfonds hielten sich dagegen – anders als in den Vorjahren – bei Ankäufen zurück. Tatsächlich sind die deutschen Publikumsfonds, die sich im Prozess der Auflösung befinden, mit über 700 Millionen Euro in Luxemburg investiert. Das Investmentangebot wird sich daher in den kommenden Jahren spürbar ausweiten. Es bleibt abzuwarten, wie sich dies in den Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte niederschlägt: Der Prime Yield tendierte im ersten Quartal 2012 nach unten und bewegt sich mittlerweile bei etwa 5,75 Prozent.

(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")

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Datum: 17.07.2012

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