Das ideale Büro - eine Frage der Unternehmensphilosophie

„Die Meisten suchen einfach ein Büro – mit einer kaum durchdachten Vorstellung.“ – Im Rahmen des regelmäßigen Immo Round-Up im Hause der Anwaltskanzlei Wolf Theiss bringt Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE GmbH, die Problematik der Bürovermittlung auf den Punkt. Kriterien wie Fläche, Standort und Miete sind wesentliche Eckdaten, entscheidend sind sie aber nicht unbedingt.

Chef entscheidet Standortfrage

„Oft lautet einfach die erste Frage: Wo wohnt der Geschäftsführer. Das ist immer noch ausschlaggebend. Und je mehr Entscheidungsträger, desto schwieriger wird es“, verweist Ridder auf die Notwendigkeit von „objektiver Gewichtung“. Architekt Heinz Neumann von Neumann + Partner bestätigt: „Wenn ein CEO ein Büro braucht und in Bisamberg wohnt, sucht er im 19. Bezirk. Das ist schon ein wesentlicher Faktor.“ Und auch wenn die Chefs während Präsentationen so gut wie nie Fragen stellen, am Ende der Veranstaltung kommt eine doch unweigerlich: Wo ist eigentlich mein Büro?

Neumann erkennt einen Wandel bei der Büroauswahl: „Früher wurde ein Gebäude gezeichnet, dann hat ein Projektleiter geschaut, ob alle Leute unterzubringen sind. Heute fragt ein CEO: Wie viel Quadratmeter brauchen Sie für jeden Mitarbeiter? Und nimmt dann das Konzept mit der wenigsten Fläche pro Mitarbeiter.“ Deshalb werden Großraumbüros gebaut.

Die Infrastruktur ist längst unter den Top-Kriterien zu finden. Insbesondere internationalen Konzernen sei die Anbindung durch öffentliche Verkehrsmittel wichtig, berichtet Architekt Neumann: „Es heißt entweder die Lage in der Stadt mit -zig Beisl - oder etwas außerhalb mit Parkplatz.“

Schlüssel: Miete pro Mitarbeiter

„Die Kriterien sind die gleichen wie vor 20 Jahren – nur in anderer Ausprägung“, konstatiert Herbert Putz, Geschäftsführer der HPI Property Development Consulting GmbH. Auch er bestätigt: „Der Wohnort des CEO ist maßgeblich, die Belegungsdichte ist noch wichtiger geworden. Amerikaner kommen mit sechs Quadratmeter pro Mitarbeiter aus.“ Inzwischen sind auch hierzulande zehn Quadratmeter pro Mitarbeiter kein Tabu. Was sich zudem zusehends durchsetzt ist die Aufschlüsselung der Mietkosten pro Mitarbeiter.

Oder doch Personal im Mittelpunkt?

Stimmt alles, aber ist nicht so wesentlich, winkt da Andreas Gnesda, Geschäftsführer der Gnesda Real Estate Consulting GmbH, ab: „Es geht heute ausschließlich um die Mitarbeiter-Zufriedenheit. Die Immobilienkosten sind verschwindend gering bei einem einstelligen Prozentbereich. Die Personalkosten betragen rund 80 bis 90 Prozent.“ Es ginge auch immer wieder um das Ausmerzen unproduktiver Zeit, um Kommunikation und Unternehmenskultur. Gnesda: „Mit der richtigen Immobilie kann viel eingespart werden.“ Und letztlich sind auch die Kosten schon deshalb nicht entscheidend, weil es um eine subjektive Wahrnehmung ginge, etwa um Architektur.

Kriterien der Zukunft

Die künftige Entwicklung in Sachen Büroimmobilie sieht Architekt Neumann jedenfalls nicht in der Architektur: „Die Technik wird vorgegeben und ist umzusetzen“. Ridder hingegen sieht durch Unternehmen wie Apple ein Umdenken herbeigeführt: „Kreative Umgebungen sind produktiver. Alle wollen die besten Mitarbeiter. Da ist die Zufriedenheit mit dem Büro wichtig.“ „Büros werden weiterhin gebraucht. Technologisch werden sie aber anders aussehen. Die Materialien werden sich weiterentwickeln und etwa Strom produzieren“, sichtet Putz neue Herausforderungen für Entwickler. Warum muss ein Büro wie ein Büro aussehen, fragt sich Gnesda: „Mit einem Tisch, den niemand bei sich zuhause aufstellen würde? Das hat Ambiente und Sex wie eine Duschkabine. Die Herausforderung liegt im individuellen Zusammenspiel. Es geht um Identifikation und Motivation.“