Prognose Immobilien-Branche: Das sagen heimische Experten.

Finanzierungs-Engpässe, verunsicherter Transaktionsmarkt, kostspielige Nachhaltigkeit - Das sind wohl die wenig überraschenden, wie auch kaum erfreulichen Schlüsselthemen des Immobilien-Wirtschaftsjahres 2013. Immonet.at fragte heimische Experten und Entscheidungsträger nach ihrer ganz persönlichen Einschätzung als Vorschau:Welche Kernthemen wird die Bau- und Immobilienbranche im Jahr 2013 ganz besonders beschäftigen? Welche Erwartungen haben Sie für das kommende Jahr?

Ruhiges Jahr auf 2012-Niveau

"Im Bereich Bürovermietung erwarten wir für 2013 ein ruhiges Jahr auf einem mit 2012 vergleichbarem Niveau. Die Vermietungsleistung wird wohl erst dann wieder richtig anziehen, wenn die Wirtschaft auf zumindest zwei bis drei Quartale gutes Wachstum zurückblicken kann. Im Investmentbereich sehen wir weiter zunehmendes Interesse von nicht-Deutschen Ausländern und weiterhin eine Konzentration auf relativ risikoarme Spitzenimmobilien, wo die Preise aber auf einem hohen Niveau stabil bleiben sollten. Im Wohnbereich sind aus unserer Sicht die Preise schon überzogen und hier sollte es zu keinen nennenswerten weiteren Preissteigerungen mehr kommen, aber auch noch zu keinem Preisverfall."

Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und für die gesamte CEE Region

Am Bestand arbeiten und Opportunitäten nutzen

"Für 2013 und die Folgejahre sehe ich drei wesentliche Kernthemen:
1. Finanzierung: Kredite für Bau- und Immobilienprojekte bleiben weiter knapp. Sie werden tendenziell trotz beständig niedriger Zinsen teurer und sind für bestimmte Regionen wie Südosteuropa ein sehr rares Gut. Impulse seitens Politik und Banken werden entscheidend und erforderlich sein.
2. Nachhaltigkeit: Nachhaltiges Bauen ist im Alltag der Immobilienbranche längst angekommen und wird sich mit der Technologie stark weiter entwickeln. Mieter und Investoren werden dies gleichermaßen mehr und mehr einfordern und – sofern nicht vorhanden – „abstrafen“. Kostenbewusstsein und Lebenszyklus-Kosten werden noch stärker in den Fokus rücken.
3. Transaktionsmarkt: Private Investoren werden weiter – nicht Rendite getrieben – in Immobilen investieren. Kapitalerhalt bleibt dabei die oberste Zielsetzung. Institutionelle Investoren werden weiter große Märkte und Metropolen bevorzugen. Kleine Länder, Märkte und Städte bleiben unter der Wahrnehmungsschwelle, solange bis ein stabiles wirtschaftliches Fundament nachhaltiges Wachstum wieder gewährleistet. Nach sieben mageren Jahren kommen – hoffentlich wieder – sieben gute, aber dafür müssen wohl noch zwei sehr ungewisse Jahre überwunden werden. Die Devise für 2013 lautet: Am Bestand arbeiten und Opportunitäten nutzen."
Friedrich Wachernig, Vorstand der S IMMO AG

Glück mit Flächenreserven

"Wir sind in der glücklichen Situation, dass wir großflächige hochwertige innerstädtische Flächenreserven besitzen, die wir am Markt anbieten. In diesem Portfoliosegment sind wir Marktführer, das erfahren wir laufend durch die große Nachfrage. Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir im Jahr 2013 weiterhin sehr erfolgreich in der Immobilienprojektentwicklung tätig sein werden, und so wesentliche Beiträge für den Konzern erwirtschaften."

Herbert Logar, Geschäftsführer ÖBB-Immobilienmanagement GmbH

Sensibilisierung bei Nachhaltigkeit

"Für das Jahr 2013 bleibt abzuwarten, wie sich die Verschärfung des Energieausweisvorlagegesetzes und damit die zu erwartende Sensibilisierung im Hinblick auf das Thema Nachhaltigkeit auf die Bau- und Immobilienbranche auswirkt: die Endkunden - seien es Mieter oder Investoren - werden verstärkt nach diesem Ausweis und speziellen Zertifizierungen und damit auch nach energierelevanten Ausstattungs-Merkmalen bzw. nachhaltige Bauweisen fragen, worauf sich die Branche einstellen muß. Die Verfügbarkeit von Finanzierungen wird auch 2013 eine Herausforderung für die Immobilienmärkte bleiben."

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer EHL Unternehmensgruppe, EHL Immobilien

Keine Trendumkehr bei Wohnen

"Es wird erwartet, dass sich die für das Jahr 2012 typischen Entwicklungen auf dem Gebiet des freien Marktes für Wohnimmobilien in Wien, auch noch 2013 linear weiter fortsetzen werden. Auf dem Wiener Spotmarkt nicht gesetzlich geregelter Mieten wird es bei Neuvermietungen zu weiteren Preissteigerungen kommen und in der Erwartung einer weiteren Zunahme hochpreisiger frei finanzierter Projekte werden auch die Grundstückspreise weiter ansteigen. Bei den derzeit ungewöhnlich niedrigen Zinsen erwarte ich keine nennenswerte Trendumkehr, gehe aber von einer Verknappung der Volumina und Erschwernis für Immobilienprojekte aus. Bei geförderten Neubau-Projekten wird eine Steigerung und Konzentration auf preisgünstige Miet- und Genossenschaftswohnungen erwartet. Im Betreuungsbereich der SOZIALBAU AG. wird die Errichtung von frei finanzierten Miet- und Eigentumswohnungen im Mittelpunkt stehen und zu einer deutlichen Steigerung der Neubautätigkeit führen."

Herbert Ludl, Vorstandsvorsitzender Sozialbau AG

Büro: Stabile Entwicklung in Ö und D

"Die Verfügbarkeit und Konditionen von Finanzierungen werden weiterhin ein bestimmendes Thema bleiben, aber auch die allgemeine wirtschaftlichen Entwicklung in unseren Märkten, die sich naturgemäß stark auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirkt. Grundsätzlich erwarte ich mir aber eine stabile Entwicklung des österreichischen und deutschen Büromarkts, wobei strukturelle Veränderungen und Zusammenschlüsse sowohl auf regionaler und sektoraler Ebene nicht auszuschließen sind."
Bruno Ettenauer, CEO von CA Immo

Wohnen: Kein Platz für Gewinnmaximierung

"Wohnen ist ein Grundrecht und muss für alle leistbar bleiben. Um das zu gewährleisten, bedarf es klarer Mietzinsobergrenzen sowie mehr Transparenz bei den Zu- und Abschlägen. Die Wohnkosten sollten maximal 20 bis 25 Prozent des Einkommens betragen. Nur dadurch wird gewährleistet, dass alle Menschen eine faire Möglichkeit erhalten, am wirtschaftlichen Leben teilzunehmen. Auch der private Wohnsektor muss dazu seinen Beitrag leisten. Gewinnmaximierung auf Kosten der Allgemeinheit hat in der Wohnwirtschaft keinen Platz."
Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung

Wohnbau bleibt Branchenmotor - ohne Blase
"Auch wenn die Schuldenkrise 2013 weiter die Medien beschäftigen wird, in den Märkten ist sie im Großen und Ganzen eingepreist. So haben beispielsweise weder der Devisenmarkt noch das Zinsniveau auf die aktuellen Unstimmigkeiten im griechischen Budget reagiert. Diese Bodenbildung gilt im Allgemeinen als gutes Zeichen, für echten Optimismus ist es aber noch zu früh.
Die Situation hat aber auch etwas Gutes. Dank der Unsicherheiten wird mehr denn je in Immobilien veranlagt. Der Mittelzufluss ist positiv für die Branche, denn die öffentlichen Haushalte stehen vermehrt unter Budgetdruck.
Die Finanzierung von Immobilienprojekten bleibt schwierig. Die Banken zeigen nach wie vor Zurückhaltung. Projekte über 50 Mio. Euro bedürfen wegen der zumeist notwendigen Finanzierung im Konsortium besonders langer Vorbereitung, weil in der Finanzbranche gegenseitiges Misstrauen vorherrscht.
Große Unternehmen werden den Corporate Bond Markt verstärkt in Anspruch nehmen. Kleinen Entwicklern oder Newcomern wird das nur schwer möglich sein, ihnen bleibt daher der Eintritt in den Markt verwehrt.
Mit Ausnahme des Wohnungsbaus stagniert der österreichische Immobilienmarkt. Im Bürobereich ist eine Sättigung festzustellen. Konjunkturbedingt ist nicht mit einer Zunahme des Flächenbedarfs zu rechnen. Neuvermietungen gehen auf Kosten des Altbestandes. Neue Beherbergungsbetriebe machen nur in absoluten Marktnischen Sinn. Der Industriebau entwickelt sich mäßig, da die Unternehmen ihre Investitionen zurückhalten.
Motor der Branche ist der Wohnbau. Der Boom konzentriert sich auf die Ballungszentren. Dass sich eine Blase herausbildet ist aber nicht zu befürchten, da die Wohnimmobilien zum Großteil mit Eigenmitteln erworben werden."
Karl Bier, CEO von UBM Realitätenentwicklung AG

Konzentration auf funktionierende Mikroanlagen

"Hart & Haring konzentriert sich weiter auf gut funktionierende Mikrolagen - das bedeutet eine gutes Preis-/ Leistungsverhältnis wie auch ggf. eine langfristige Vermietbarkeit - und weitet seinen Aktionsradius auf weitere Wiener Bezirke und aus. In den letzten Jahren war eine positive Entwicklung wie auch Nachfrage im Bereich Wohnbau spürbar. Das betrifft den Kauf einer Wohnung für die Eigennutzung wie auch Mieteinheiten.In der Unternehmensexpansion wurde dieser Trend berücksichtigt und die Entwicklung von Projekten, neben den Einfamilien- und Doppelhäusern, auf solche erfolgreich ausgeweitet.
Jüngste Entwicklung ist mit der IVOR GmbH ( steht für Immobilien Vorsorge) ein eigenständiger Kompetenzträger zum Thema Immobilien Investment unter dem Dach der Hart & Haring Unternehmensgruppe.
Zielsetzung hierbei war es das Thema Immobilienvorsorge einer breiten Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Und das durch komplette Transparenz und Klarheit. IVOR bietet den einfachsten Weg zu einem Immobilieninvestment. Für 2013 erwarten wir ein spannendes Jahr mit einer Vielzahl neuer Projekte und ein weiteres gesundes Wachstum des Unternehmens."
Denise Smetana, Verkaufsleitung Hart & Haring Bauträger GmbH

Fehlt an politischer Weitsicht

"Parteien und die Regierung haben ihren Modus bereits auf den Wahlkampf gestellt. Nachdem es in den letzten vier Jahren an Weitsicht und Mut gefehlt hat, wirkliche Strukturreformen effektiv durchzuführen, ist im letzten Regierungsjahr schon gar nicht zu erwarten, dass die Budgetkonsolidierung bei den Ausgaben angesetzt wird und z.B. bei den großen Reformthemen (Verwaltungsvereinfachungen, Steuererleichterungen, etc.) etwas geschieht: Leistung muss sich lohnen, Eigentum ist unantastbar – auch Immobilieneigentum. Reform des Mietrechtes – die freie Vereinbarung ist dem mündigen Bürger zumutbar und ermöglicht ausgeglichene, transparente Marktverhältnisse. Es muss Gerechtigkeit zwischen Alt- und Neumietverhältnissen geschaffen werden, allerdings nicht von oben nach unten (sonst könnte nicht mehr investiert werden, das Straßen- und Ortsbild verkommt und ein Ablösesystem würde wieder entstehen). Reform des Gemeindebau- und Genossenschaftswesens, die Förderwürdigkeit ist regelmäßig nachzuweisen. Vereinheitlichung von Baugesetzen (Bauordnungen),
Vereinfachung und Erleichterung von Steuergesetzen. Wir brauchen investitionsfreundlichere Abschreibungsmöglichkeiten."

Paul Edlauer, VizepräsidentIR Immobilienring

Nur transparente Dienstleistung anerkannt

"Im Makler-, Verwaltungs- und Beratungsgeschäft wird der Markt höhere Spezialisierungen erfordern und nachfragen. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen des Mietrechtes, der Bauordnungen und der Energierichtlinien für Gebäude, etc werden materielle und gegebenenfalls auch formelle Präzisierungen und Vereinfachungen brauchen. Banken werden starkes Vertrauen zur Immobilienbranche und Kooperationen auf Augenhöhe intensivieren müssen. Ich erwarte eine weitere starke Zunahme von Umnutzungen von Büroflächen zu Wohnflächen in Wien. Nur transparente, verlässliche und fundierte Dienstleistungen werden vom Markt anerkannt und in Anspruch genommen werden."
Eugen Otto, geschäftsführender Eigentümer der Otto Immobilien Gruppe

Frühzeitig Trends erkennen

"Osteuropa gilt es sehr diversifiziert zu betrachten – hier gibt es starke Märkte, die rasch aufgeholt haben und weniger starke Märkte, die nach sich langsam einpendeln und noch etwas Zeit benötigen. Seit 2008 benötigt man als Developer mehr Zeit und vor allem Ausdauer. In Österreich wird Wohnungseigentum auch 2013 ein heißes Thema bleiben und die Preise werden wohl noch etwas – aber nicht sehr viel – nach oben klettern. Hier wird es zunehmend schwieriger, geeignete Grundstücke und Liegenschaften zu finden, die alle Parameter einer sinnvollen Projektentwicklung erfüllen. Am Ende des Tages geht es um unser Kerngeschäft und Geld verdienen gehört hier dazu. Auch wenn es hierfür neue Spielregeln gibt. Jeder der – so wie wir – frühzeitig Trends erkennt und diese in der Projektentwicklung berücksichtigt, hat gute Chancen, auch durch stürmischere Zeiten zu kommen."
Markus Neurauter, Geschäftsführer Raiffeisen evolution project development GmbH

Gewerbeobjekte zu Wohnungen

„Aus meiner Sicht kristallisieren sich für den österreichischen Immobilienmarkt einige zentrale Trends heraus: Die positive Entwicklung des österreichischen – und hier vor allem des Wiener – Wohnbaumarkts wird sich nach jetzigem Wissensstand auch 2013 fortsetzen. Zwei entscheidende Faktoren unterstützen diesen Trend: die demografische Entwicklung und die steigende Zahl an (Single-) Haushalten. Die wachsende Wohnungsnachfrage verstärkt zunehmend die schon jetzt erkennbare Tendenz, Gewerbeobjekte in Wohnungen zu konvertieren. Das hat auch einen positiven Nebeneffekt: Auf diesem Weg kann den anhaltenden Überkapazitäten gerade am Wiener Büromarkt – ein Beispiel ist der neue Wiener Zentralbahnhof – effektiv gegengesteuert werden.
Auch auf Anlegerseite bleiben Immobilien 2013 eine interessante, lohnende Investmentmöglichkeit: Durch die anhaltend niedrigen Zinsen wird „Betongold“ auch in nächster Zukunft nichts an Attraktivität einbüßen.“
Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group

Wohnimmobilie bleibt Vermögensveranlagung

"Der Büromarkt wird weiter darniederliegen und erst mit einer Gesamtverbesserung der Wirtschaftslage wieder anziehen. Wer dann im Büromarkt die ersten neuen Büroobjekte auf den Markt bringen wird, wird der große Gewinner sein. Das Preisniveau bei Wohnungen wird bleiben und weiterhin durch das Sicherheitsdenken der Käufer, dem Vertrauensverlust gegenüber den Banken und der Tatsache zu wissen, wo sein Geld ist, geprägt sein.
Die Assetklasse Immobilien wird bei der Vermögensveranlagung bei Privaten als auch Institutionellen weiterhin - insbesondere Mangels "sicheren" Alternativveranlagungsmöglichkeiten - eine große Rolle spielen.
Der Zinshausmarkt wird auch 2013, wie bereits 2012, ein Verkäufermarkt sein, da viel weniger Zinshäuser auf den Markt kommen, als nachgefragt werden.
Aufgrund der weiterhin allgemeinen Wirtschaftsflaute, der weiterhin niedrigen Zinsen, den kaum vorhandenen Alternativveranlagungsmöglichkeiten erwarte ich mir weiterhin eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien bzw. Zinshäusern (somit Wohnimmobilien im weiteren Sinne)."
Daniel Jelitzka,Geschäftsführender Gesellschafter JP Immobilien

Leistbarer Wohnraum braucht Fördermittel

"Beschäftigen werden wir uns sicherlich zu einem Gutteil mit der auch gegenwärtig wohnungspolitisch „heißen“ Fragestellung, wie das unter den Nägeln vieler Bewohner und Wohnungssuchenden brennende leistbare Wohnen gesichert werden kann bzw. welche Instrumente es braucht, um erschwingliche Wohnungen bereitstellen zu können. Da führt die aktuelle Diskussion über diverse „Mieten-Deckel“ zu kurz, dieses Kernthema muss und wird wohl auch im kommenden Jahr breiter debattiert werden. Ein ausreichendes Angebot bezahlbarer Wohnungen setzt Grundstücke voraus, die für die gemeinnützigen Bauträger auch finanzierbar sind, das ist heute immer weniger gewährleistet. Für leistbaren Wohnraum braucht es im ausreichenden Maße vorhandene Förderungsmittel, auch das ist nicht mehr gesichert. Zusätzlich zeigen sich auf dem Kapitalmarkt Entwicklungen, die eine langfristig stabile Co-Finanzierung unserer Wohnbauprojekte durch Bankdarlehen zunehmend erschweren.
Alles in allem wird das Jahr 2013 aus wohnungspolitischer Hinsicht ein sehr spannendes, die Chancen stehen – auch angesichts des bevorstehenden Nationalratswahljahres - gut, dass es in Anbetracht des zunehmenden Problemdrucks auf dem Wohnungsmarkt zu punktuellen Maßnahmen kommt. Wenig Aufwand, aber viel Wirkung erzielt werden könnte hierbei die eine oder Weichenstellung, die der gemeinnützigen Wohnbaubranche die Instrumente an die Hand gibt, mit einem Mehr an unternehmerischen Flexibilität das zu liefern, was das Hauptgeschäft der Gemeinnützigen ist – erschwingliche und qualitätsvolle Wohnungen bereitzustellen.
Für den gemeinnützigen Wohnbausektor erwarte ich überdies für 2013 eine durchaus stabile Entwicklung. Das Neubau- und Sanierungsvolumen ist konstant, sodass auch für das kommende Jahr einer guter Output abschätzbar ist."
Karl Wurm, Obmann Österreichischer Verband Gemeinnütziger Bauträger GBV

Österreich spürt Finanzkrise am wenigsten

"Der Ausblick auf die Immobilienbranche ist eng verbunden mit der gesamtwirtschaftlichen Situation im jeweiligen Markt. Auf den Märkten, in denen Erste Group Immorent tätig ist, waren in Österreich, Tschechien und Polen die Auswirkungen der Finanzkrise am wenigsten zu spüren. Dennoch befindet sich die Bau- und Immobilienbranche in einer Phase der langsameren Entwicklung, die sich auch im neuen Jahr fortsetzen wird. Immobilienprojekte werden heute viel genauer auf ihre Realisierbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit geprüft als noch vor einigen Jahren. Die Region Zentral- und Osteuropas birgt gutes Potential für die Zukunft, da es hier nach wie vor Bedarf an guten und nachhaltigen Projekten gibt. In Österreich bleibt 2013 vor allem im Bereich Vorsorgewohnungen die Nachfrage auf hohem Niveau."

Richard Wilkinson, Vorstand der Erste Group Immorent

Branche läuft Gefahr politisch geopfert zu werden

"2013 wird wohnrechtspolitisch vor allem durch die Wahlkämpfe geprägt sein. Die Immobilienwirtschaft läuft Gefahr, auf dem Altar von Koalitions-Verhandlungen geopfert zu werden. Dagegen werden schon jetzt Allianzen geschmiedet, damit nicht Mietpreisdeckelungen als Wahlzuckerln verkauft werden können. Die Branche selbst ist dabei, die Folgen des 1. StabilitätsG zu verarbeiten (Vorsteuerverlust bei unecht steuerbefreiten Geschäftsraummietern, Immobilienertragsteuer) und professionell mit den immer komplexer werdenden Herausforderungen der Immobilienbewirtschaftung umzugehen."
Anton Holzapfel, Geschäftsführer Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft ÖVI