Immobilienbewerter: Kommunikativ sein
Vergleichsdaten sind der Grundstein für alle Bewertungsmethoden. Aber woher bekommt man vertrauliche Informationen zum Verkaufspreis? Bei Büroimmobilien geht der Trend zu Lagen außerhalb des Stadtzentrums mit optimaler Verkehrsanbindung.
Bei einem Verkauf oder Kauf, einer Erbschaft oder einer Schenkung, zur Unternehmensbewertung oder zur Kreditsicherung ist immer öfter eine Bewertung der Immobilie erforderlich. Beim ARS-Seminar "Internationale Bewertungsmethoden & die Bewertung von Geschäftslokalen, EKZ und Büroobjekten" geben Experten Einblicke in ihre langjährige Erfahrung bei der Erstellung eines Bewertungsgutachtens.
Neben den nationalen Bewertungsverfahren, wie dem Vergleichswertverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren, sind international folgende Bewertungsmethoden üblich: Direct Value Comparison (Vergleichswertmethode), Replacement Cost Method (Sachwertmethode), Investment Method (Ertragswertmethode), Discountes Cash Flow (Barwertmethode), Risidual Method (Bauträgermethode), Profits Method (Gewinnmethode).
Verlgeichsobjekt analysieren
Immobilienökonom Michael Reinberg, Geschäftsführer der Reinberg & Partner Immobilienberatung GmbH, empfiehlt die Analyse eines Vergleichsobjekts. Das Problem ist nur: Woher bekommt man Verkaufsdaten, die der Vertraulichkeit unterliegen und nicht öffentlich zugänglich sind? "Kontakte knüpfen und kommunikativ sein", empfiehlt Reinberg."Suchen Sie Menschen, die mit dem Kauf in Verbindung stehen. Das kann der Käufer oder der Verkäufer sein, der Makler, Anwalt oder Banker." Im Gutachten selbst werden die Informanten dann nicht preisgegeben: "Aufgrund der Meinung von Sachverständigen …"
Vergleichsdaten, so Reinberg, sind der Grundstein für alle Bewertungsmethoden. Im Vergleichswertverfahren sucht man sich etwa ähnliche Objekte in ähnlichen Lagen der gleichen Stadt, ähnliche Objekte in anderer Lage der gleichen Stadt, andere Objekte in der gleichen Lage und ähnliche Objekte in ähnlichen Lagen anderer Städte.
Bei der Investment Method dagegen hängt der Wert von der Fähigkeit des Objekts ab, Einkommen zu erwirtschaften: Berücksichtigt werden u.a. die derzeitigen Mieteinnahmen und der Marktmietwert am Ende des bestehenden Mietvertrags sowie die Erwerbsnebenkosten. Die notwendigen Instandsetzungskosten werden vom Kapitalwert abgezogen.
Die Lage ist alles
"Die Lage ist allein von der Art des Objektes abhängig", sagt Immobilienanalyst Martin Roth, Geschäftsführer der Immobilien Rating GmbH. "Was eine gute Lage ist, ist einerseits abhängig von der Art des Projekts und andererseits ständig in Bewegung. Zum Beispiel geht bei Büroimmobilien der Trend eindeutig hin zu Lagen außerhalb des Stadtzentrums mit optimaler Anbindung an den öffentlichen und Individualverkehr."
Relevante Lagekriterien für Büroimmobilien:
- Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr, Straßenverbindung ...)
- Parkmöglichkeiten
- Zentrumsnähe
- Akzeptierter Bürostandort (Adresse)
Relevante Lagekriterien für Einzelhandelsimmobilien:
- Fußgängerfrequenz
- Fußgängerzone, Passage
- Art der benachbarten Geschäfte (Frequenzbringer wie Bäcker, etc)
- Zentrumsnähe
- Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel
- Parkmöglichkeit in der Nähe
Wertbestimmende Kriterien:
- Lage des Objektes
- Qualität der Mietverträge
- Bonität der Mieter
- Indexierung von Mieten
- Gebäudequalität
