Wiener Zinshäuser: Preise in einer Dekade verdoppelt
Kampf der Daten und- Faktenferne: Seit 10 Jahren publiziert Otto Immobilien den aufwändig recherchierten Wiener Zinshaus-Marktbericht. Die Initiatoren melden zum Jubiläum ein neues Preishoch, Jahresumsätze sind wieder in Rekordnähe.
Im Jahr 2008 hielt Eugen Otto den ersten Bericht druckfrisch in Händen. Darin publiziert: ein Durchschnittspreis von 1.244 Euro pro Quadratmeter für das durchschnittliche Wiener Zinshaus. Zehn Jahre später hätten Käufer im Schnitt 2.890 Euro hingeblättert, wie nun schwarz auf weiß nachzulesen ist. Vor allem seit 2015 sie die Kurve stark steigend, wie Richard Buxbaum, zuständig für Wohnimmobilien und Zinshäuser, heute vor Journalisten betont hat. „In Toplagen – also innerhalb des Gürtels, in Grünnähe und an attraktiven Verkehrsadern – muss mittlerweile das Dreifache bezahlt werden“, ergänzte Eugen Otto.
Citynähe bleibt beliebt, Preise steigen auch außerhalb des Gürtels
Blieben die Maximalpreise zuletzt stabil auf hohem Niveau, so haben die Mindestpreise außerhalb des Gürtels starke Sprünge hingelegt. So kostet in diesen Fällen ein Zinshaus im Wien-Meidling, -Penzing oder –Hitzing um mindestens 30 Prozent mehr. „Mittlerweile wird Wiener Gründerzeithaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.680 Euro pro Quadratmeter verkauft“, so die Autoren.
Der starke Preisanstieg drückte naturgemäß auf die Renditen. Lagen sie vor zehn Jahren noch bei 4,7 Prozent, so pendeln sie aktuell um durchschnittliche 2,6 Prozent.
Unternehmer nehmen Zinshäuser ins Visier
Ein Blick auf die letzte Dekade zeigt auch einen starke Verlagerung in der Eigentümerstruktur – weg von den Privatpersonen, hin zu Unternehmen und Institutionen. Waren im Jahr 2008 noch 67 Prozent der Häuser in privater Hand, so sind es heute noch knapp über 60 Prozent. Parallel dazu halten heute Unternehmen 27 Prozent; ein Plus von 5 Prozentpunkten (2008: 22 Prozent). Als Gründe nannte Thomas Gruber den „aufwendigen und wenig planbaren Betrieb sowie die Instandhaltung“ der alten Häuser. Zudem hätte die Debatte rund um die neu zu zeichnende Lagezuschlagskarte Ängste bei den Privaten stärker befeuert, auch die bereits in Kraft getretene neue Genehmigungspflicht für Abbrüche würde diese Gruppe abschrecken.
Allein in den vergangenen zehn Jahren ist nach Otto-Berechnung die Zahl der Zinshäuser um mehr als neun Prozent von 15.529 auf 14.071 zurückgegangen. Teils aus Nutzungsänderungen, aus der Begründung von Wohnungseigentum. Aber auch die Arbeit der Abrissbirne schlägt sich in den Zahlen nieder.
Halbjahr im Hoch
In den ersten sechs Kalendermonaten 2018 wurde laut Marktbericht bereits Zinshäuser im Wert von 697 Millionen Euro gedreht; ein Rekordwert in der zehnjährigen Reportreihe. In Summe werde man bis Jahresende wieder die 1 Milliarde Euro-Marke knacken können, ist sich Buxbaum sicher. Umsatzbringer waren hier vor allem Wien-Margareten, -Mariahilf und – Neubau, auf die knapp ein Drittel des Transaktionsvolumen entfallen ist. Reziprok auch hier die Rendite-Entwicklung: Die Maximalrenditen sind im Jahresvergleich in allen Bezirken rückläufig gewesen (zwischen minus 0,2 und minus 0,4 Prozentpunkte); auch die Minimalrenditen haben laut Bericht noch einmal leicht nachgegeben.
Sharedeals immer attraktiver
Stark gestiegen ist indes der Anteil der sogenannten Sharedeals: Zwischen September 2017 und August 2018 wurden insgesamt 48 Deals registriert (ein Plus von satten 45 Prozent). Besonders Unternehmensverbände und Private, die „steueroptimiert an die nächste Generation übergeben wollen“ hätten sich laut Eugen Otto für diese Form entschieden.
