Zwangsversteigerung: Immobilien unterm Hammer

Grundsätzlich ist eine Zwangsversteigerung eine schmerzhafte Angelegenheit, in erster Linie natürlich für die ehemaligen Hausbesitzer. Haben diese hohe Schulden, bleibt eine Zwangsversteigerung, die ohne die Zustimmung der Besitzer angeordnet werden kann, manchmal die letzte Möglichkeit, um ausständige Zahlungen einzutreiben bzw. um Gläubiger zufriedenzustellen.

Meistens werden Wohnimmobilien versteigert, aber auch Betriebsobjekte, vor allem Gaststätten und Werkstätten, werden veräußert. Im Falle von Wohnimmobilien handelt es sich häufig um alte Gebäude am Land, die sanierungsbedürftig sind. In den Städten sind Zwangsversteigerungen vergleichsweise selten, was damit zusammenhängt, dass die Immobilien aufgrund der großen Nachfrage problemlos auf dem offenen Markt angeboten werden können. Die meisten Objekte werden in Niederösterreich versteigert, gefolgt von der Steiermark und Kärnten.

Man sollte realistisch bleiben: Zwangsversteigerungen sind längst kein Insider-Tipp mehr. Vor allem, wenn die Immobilie in einem guten Zustand ist, liegen die Versteigerungssummen oft nur knapp unter den durchschnittlichen Kaufpreisen der jeweiligen Region. Im Hinblick auf die zu entrichtenden Gebühren und der großen Auswahl, die dem Versteigerungsobjekt gegenübersteht, lohnt es sich außerdem nicht immer ein Zwangsversteigerungsobjekt zu kaufen bzw. darauf zu warten. Pro Jahr gibt es in Österreich etwa 2200 Versteigerungstermine, an denen Sie Ihr Glück versuchen können. Wichtig ist, dabei Schritt für Schritt und überlegt vorzugehen. Wir haben hier den chronologischen Überblick für Sie:

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Haus aus einer Konkursmasse zu kaufen, bietet Ihnen die Ediktsdatei des Justizministeriums einen umfangreichen Überblick über alle infrage kommenden Objekte. Einfach bei der Suche die gewünschte Immobilienart und den Standort auswählen und schon werden Ihnen die Ergebnisse angezeigt. Viele der Immobilien werden sehr detailliert beschrieben und sind sogar mit Fotos ergänzt. Versteigerungen von größeren Liegenschaften und Gewerbeimmobilien werden häufig zusätzlich in den Immobilienteilen der lokalen Tageszeitungen angekündigt.

Für die Interessenten wird ein (gesetzlich vorgeschriebener) Besichtigungstermin angeboten. Doch Achtung: Oft handelt es sich nur um einen einzigen Termin! Wer an dem betreffenden Tag keine Zeit hat, sollte sich keinesfalls dazu hinreißen lassen, später die Katze im Sack zu ersteigern, denn bei Zwangsversteigerungen werden häufig sanierungsbedürftige oder nicht fertiggestellte Immobilien versteigert, weshalb es besonders wichtig ist, sich vorab genau auszurechnen, wie viel die Immobilie kosten darf und wie viel noch investiert werden müsste. Außerdem sollte man den Besichtigungstermin dazu nutzen, genauere Informationen über die betreibende Bank, offene Forderungen und Grundbuchschulden einzuholen. Klären Sie auch ab, ob Wohnrechte oder Wegerechte bestehen. Solche senken häufig den Wert einer Immobilie und müssen in jedem Fall übernommen werden, da es sich dabei um bleibende Rechte handelt.

Ebenfalls in der Ediktsdatei ausgeschrieben ist der Tag der Versteigerung. Alle BieterInnen sind verpflichtet, einen gültigen Lichtbildausweis mitzubringen. Die Gebote dürfen nur mündlich abgegeben werden. Können Sie nicht persönlich erscheinen, müssen Sie Ihre Vertretung mit einer notariell beglaubigten Vollmacht versehen. Allgemein wird für jedes Objekt ein Mindestangebot angesetzt, welches die Hälfte des Schätzwertes abdeckt. Bevor Sie mitbieten dürfen, müssen Sie dem Gericht noch eine Sicherheitsleistung, ein sogenanntes Vadium, hinterlegen. Dies geschieht in Form eines Sparbuchs (Bargeld wird nicht akzeptiert) und beträgt 10 Prozent des Schätzwertes.

Zuallererst: Tief durchatmen! Fallen Sie unter keinen Umständen in einen Bieterrausch. Legen Sie einen Maximalbetrag fest, den Sie nicht übersteigen. Am besten setzen Sie Ihre Maximalsumme etwas oberhalb eines runden Betrages an. Runde Summen sind für viele eine psychologische Hemmschwelle. Bieten Sie auch nicht gleich von Beginn an mit, denn Sie wecken bei Ihren Mitstreitern dadurch nur Konkurrenzdenken, das im ungünstigsten Fall den Preis in die Höhe treibt. Es kann außerdem helfen, eine Begleitperson mitzunehmen, die einen vor überstürzten Entscheidungen abhält.

Wenn bei "drei" der Hammer fällt und von Ihnen das letzte Gebot kam, heißt es nicht, dass Sie automatisch neue Eigentümer des Zwangsversteigerungsobjekts sind. Zunächst müssen noch die GläubigerInnen zustimmen. Auch kann es sein, dass im Falle einer zu niedrigen Versteigerungssumme (unterhalb drei Viertel des Schätzwertes) Ihr Gebot noch die nächsten 14 Tage lang überboten werden kann, woraufhin auch Sie Ihr Gebot nachkorrigieren dürfen. Ist dies nicht der Fall und keiner der GläubigerInnen legt sein/ihr Veto ein, gehört die Immobilie Ihnen. Die zehn Prozent Sicherheitsleistung werden als Anzahlung einbehalten und es wird ein Verteilungstermin genannt, der für gewöhnlich zwei Monate später ist und zu dem alle Gläubiger eingeladen werden. Hier erfahren jene, wie viel sie tatsächlich bekommen. Bis zu diesem Termin muss der neue Besitzer die Immobilie gezahlt haben. Erst dann ersucht das Amtsgericht um eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Hat man den Zuschlag bei einer Versteigerung erhalten, überlegt es sich aber doch anders, kann man von dem Angebot innerhalb der Zuschlagsfrist von zwei Monaten zurücktreten. Die Sicherstellung von zehn Prozent, die gleich nach Zuschlag zu leisten ist, erhält man dann allerdings nicht zurück.

Pro Immobilienkauf aus einer Versteigerung:

• sehr günstiger Kaufpreis möglich (bis zu -50 % vom Marktwert)
• keine Maklerprovision
• durch das Gutachten eines Sachverständigen ist der Marktwert bekannt
• ein Schätzgutachten vom Gericht vermeidet böse Überraschungen (z. B. Bauschäden)
• große Rechtssicherheit wird durch das Gericht gewährleistet
• Grundbuchsgesuch macht das Gericht

Contra Immobilienkauf aus einer Versteigerung:

• der Auktionstermin kann jederzeit abgesagt oder verschoben werden (z. B. wenn der Schuldner wieder zählungsfähig ist)
• viele Behördengänge sind nötig
• Vorsicht bei ausständigen Behördenzahlungen (z. B. Wasser, Müllgebühren, Grundsteuer)
• Rücktrittsrecht oft unklar oder nicht gegeben
• langsame Abwicklung (wenn z. B. Möbel extra versteigert werden)
• Sparbücher sind vorab notwendig
• es kann zu Problemen mit Vorbesitzern kommen (diese wollen z. B. das Haus nicht räumen oder zerstören mutwillig das Gebäude)