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Bauverhandlung vor dem Sanieren

Vorhabensprüfung
Die Baupläne werden auf die Bestimmungen der Bauordnung und der erlassenen Verordnung überprüft. Dabei werden mit Hilfe der Pläne und der übergebenen Unterlagen insbesondere hinsichtlich der Standsicherheit, Feuersicherheit, Wärmedämmung, Schallschutz, Gesundheit etc. geprüft und ob die äußerliche Erscheinung des geplanten Gebäudes sich in das Bild der Umgebung einfügt.

 

Abweichungen vom Bebauungsplan können nur in sachlich gerechtfertigten Ausnahmefällen vom Gemeinderatsausschuß (Bezirksvertretung, Landesregierung) genehmigt werden. Die Baubehörde hat das Recht, ergänzende statische Berechnungen, Pläne und Schnitte nachzuverlangen.

 

Weiter ist zu prüfen, ob an dem Baubewilligungsverfahren andere zuständige Behörden zu beteiligen sind oder für diese ein zweites parallel laufendes Verfahren notwendig ist (z.B. Eisenbahnbehörde, Wasserrechtsbehörde, Naturschutzbehörde, Bundesdenkmalamt, Gewerbebehörde, Abteilung Kanalisation- und Straßenbau, Müllbeseitigung, Öl-Tank oder Zentralheizung).

 

In einem solchen Fall muss das Einvernehmen mit den anderen in Frage kommenden Behörden hergestellt werden, um eine gleichzeitige und gemeinsame Verhandlung durchführen zu können.

Bauverhandlungen
Der Zweck der Bauverhandlung besteht darin, allen jenen Personen und Behörden Gelegenheit zur Geltendmachung ihrer Rechte und rechtlichen Interessen zu geben. Treten irgendwelche Einwendungen z.B. von Anrainern auf, so ist in der Verhandlung auf eine gütliche Einigung hinzuarbeiten. Ohne Vergleichsversuch darf kein Entscheid gefällt werden.

Verhandlungspartner
Der Termin der Bauverhandlung wird von der Baubehörde schriftlich bekannt gegeben. In diesem Schreiben sind alle zur Verhandlung Geladenen angeführt. Bauverhandlungen werden vorwiegend an Ort und Stelle abgehalten,  in seltenen Fällen können Bauverhandlungen auch von der Baubehörde im deren Amtsgebäude durchgeführt werden.

 

Bei der Bauverhandlung sind anwesend

  • der Vertreter der Baubehörde ( z.B. der Bürgermeister mit einem Baufachmann der Landesregierung) 
  • der Bauwerber,
  • der Planverfasser,
  • der Grundstückseigentümer (falls nicht identisch mit dem Bauwerber)
  • der Bauführer (falls dieser schon feststeht),
  • die Nachbarn und sonstige Institutionen bei besonderen Situationen (z.B. ÖBB bei einem angrenzenden Bahnobjekt, die Straßenverwaltung etc. ).

 

Für den Bauwerber besteht auch die Möglichkeit, sich z.B. durch den Planverfasser vertreten zu lassen, was mit einer Vollmacht nachgewiesen werden muss. 

Konsensbewusstsein
Bei der Bauverhandlung ist vor allem darauf zu achten, dass von den Nachbarn keine Einwendungen erhoben werden. Diese führen zu Verzögerung des weiteren Baubewilligungsverfahrens und damit auch des Baubeginns. Nachbarn haben das Recht, Einwände z.B. betreffend der Abstände von den Nachbargrenzen, der Gebäudehöhe, der Belichtung zu erheben, wobei eine gütlichen Einigung anzustreben ist. Können diese Einwirkungen nicht auf gütlichem Wege beigelegt werden, so ist meistens ein langwieriger Weg durch die Instanzen erforderlich.

Vorbauen
Es ist ratsam bereits mit dem Entwurf bzw. mit der Einreichung die Nachbarn zu kontaktieren um mit ihnen etwaige Einwände in Ruhe zu klären und unter Umstände daraus resultierende Planungsänderungen zu berücksichtigen. Oft stellt sich in diesem Zusammenhang heraus, dass es strittige Grundgrenzen gibt, deren positiven Klärung die Baubehörde als Voraussetzung für eine Baugenehmigung festsetzen kann.

Werden bis und während der Bauverhandlung keine mündlichen oder schriftlichen Einwendungen erhoben, so endet das Einspruchsrecht der Nachbarn.

Instanzenweg
Mit der Baubewilligung wird, in Abstimmung mit dem Fluchtlinienplan, gleichzeitig festgelegt,  welche Flächen an die Gemeinde abzutreten sind oder von ihr eingelöst werden müssen. Diese Verhandlung ist wenn möglich gleichzeitig mit der Bauverhandlung durchzuführen.

Kommt keine Einigung über die Frage der Entgeltlichkeit bzw. Unentgeltlichkeit der abzutretenden oder einzulösenden Gründe zustande, entscheidet der Magistrat ( oder Bürgermeister, ..). Bei Nichteinigung entscheidet die Landesregierung über die Höhe der Entschädigung. Gegen die Entscheidung des Magistrats steht die Berufung an die 2. Instanz (Bauoberbehörde, Gemeinderat, ..), gegen die der Landesregierung, die Anrufung des ordentlichen Gerichtes, binnen 2 Monaten offen.

Zum Einverständnis der Verhandlungsschrift und bei Bestehen keines Einwandes haben Parteien und Beteiligte mit dem Verhandlungsleiter die Niederschrift zu unterzeichnen. Die Bauverhandlung ist damit zu Ende.

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