Due Diligence: Expertenrunde fordert Leistungskatalog

War es vor dem Jahr 2008 noch üblich Geschäfte ohne ausreichende Due Diligence abzuwickeln, überwiegt in Zeiten der Krise das Sicherheitsdenken. Sorgfaltspflichten werden in einer Welt, in der kriminelle Manager sich vor Gerichten rechtfertigen müssen, immer wichtiger genommen. Um Due-Diligence-Anbieter besser vergleichen zu können und um Kundenwünsche besser einschätzen zu können, fordern Experten einen Leistungskatalog. Zu diesen Erkenntnissen kommt eine hochkarätige Expertenrunde bei einer Diskussion zum Thema "Due Diligence – nur Alibi?" im Conference Center des Euro Plaza in Wien.

Krise hat Prüfverfahren verlängert

"Die Immobilienbewertung ist seit dem Beginn meines Berufslebens vor 14 Jahren viel stärker geworden, die Akzeptanz hat zugenommen", sagt Michael Buchmaier von der Metzger Realitätengruppe. Er sieht die Gründe vor allem in der Wirtschaftskrise und den strengeren Regeln von Basel III. "In den Jahren 2001 bis 2008 wurde nach einer nur kurzen Prüfung verkauft, veranlagt und man ist weit größere Risiken eingegangen, heutzutage hat sich das verändert, die Prüfverfahren dauern viel länger", so Buchmaier.

Gerhard Haumer, Porreal Gruppe, hat mehr mit der technischen Due Diligence zu tun, auch wenn das ein falscher Begriff wäre. "Die technische Seite hat man sich eigentlich immer angesehen, neu dazugekommen ist zum Beispiel die Rechtsproblematik bei den Betriebskosten, also was ich über die Betriebskosten abrechnen darf und was nicht". Dazu kommen dann noch die Instandhaltungskosten sowie die gesamten Investmentkosten. Wichtig ist auch die Überprüfung der Betriebskosten der Vergangenheit, sagt Haumer: "Sind sie auch in Zukunft ausreichend, oder muss ich optimieren?"

Bestimmte Käufe bzw. Verkäufe – vor allem von Banken - sind ohne Due Diligence nicht mehr möglich. "Die formellen Anforderungen werden heutzutage immer mehr", erzählt Haumer.

Zoltán Gálffy von der Fal-con Steuerberatung kam als Student beim ersten Job im Jahr 1991 in Kontakt mit Due Diligence. "Seitdem hat sich nicht so viel geändert", so Gálffy. Der Steuerberater sieht dennoch ein Ende der "Alibi Due Diligence". "Die Rechte des Käufers werden auch geltend gemacht", warnt Gálffy die schwarzen Schafe der Branche.

"Wir bohren nicht in jede Kellerwand"

"Als Käufer und Verkäufer doppelt von der Due Diligence geplagt", so Moderator Gerhard Rodler, ist Ernst Vejdovszky, S Immo. "Sorgfalt ist natürlich notwendig, wir arbeiten mit dem Geld anderer Leute", sagt Vejdovszky. Es komme aber immer darauf an, wer der Anbieter ist, so Vejdovszky: "Ist der Verkäufer ein seriöser, renommierter Marktteilnehmer oder ein unbekannter rumänischer Projektentwickler?" Im letzteren Fall sei eine aufwändigere Due Diligence notwendig. "Es kommt aber selten vor, dass jemand auf eine Due Diligence verzichte. Man will schließlich wissen, was man kauft und worauf man sich einlässt", erklärt Vejdovszky, rät aber zu einem angemessenen Verhältnis: "Wir bohren nicht in jede Kellerwand". Er weiß auch die Zeichen der Zeit richtig zu deuten: "Die Zeit ist eine andere geworden, ich muss meine Handlungen so gestalten, dass sie auch ein Richter versteht."

Leistungskatalog - aber ohne Verpflichtungen

Dass "die Anforderungen vom Auftraggeber oft nicht genau definiert sind", stört Michael Buchmaier. "Das erklärt die enormen Preisunterschiede in der Branche. Leistungen müssen ordentlich ausgeschrieben werden, das bekommt man dann auch", sagt Buchmaier und regt die Aufstellung eines Leistungskataloges an, der von den übrigen Diskutanten und dem Publikum mit Wohlwollen aufgenommen wird. "Leistungskatalog ja, aber keine Ö-Norm", ist der allgemeine Tenor.

Lothar Wachter, Partner bei Wolf Theiss, sitzt im Publikum und meint zum Leistungskatalog: "Das ist uns schon lange ein Anliegen, wir wünschen uns, dass der Kunde sagt, was er will. Die meisten machen das auch, aber oft ist es sehr vage und weich, was man zu hören bekommt. Man kann vorher oft nicht einschätzen, wie groß die Datenmenge ist". Er ist gegen eine verpflichtende Ö-Norm, wünscht sich aber eine "Checkliste, wie im Flugzeug, auf der die erledigten Sachen abgehakt werden".

Auch Gerhard Haumer ist ebenfalls gegen eine neue Ö-Norm, will aber die Mindestumfänge einer Due Diligence darlegen, also genau festlegen, was zu tun ist. "Es gibt ein riesiges Haftungsrisiko, deswegen sollte man die großen Themenbereiche klar legen und die Mindestumfänge bestimmen". Haumer und Wachter raten zu einer laufenden Analyse. "Unternehmen sind durch eine Due Diligence immer besser vorbereitet, sie wissen wie wichtig es ist, eine gute Dokumentation zu haben - von der Geburt einer Immobilie bis zum Verkauf, müssen die Daten auf Knopfdruck vorhanden sein", rät Wachter. "Wenn man laufend analysiert, kann man besser verkaufen", so Haumer.