Altbausanierung: Die große Checkliste
Bevor Sie Renovierungs- oder Umbauideen konkretisieren, ist es sinnvoll, eine sorgfältige Analyse des Bestandes vorzunehmen. Als ersten Schritt können Sie selbst wichtige Vorarbeit leisten, indem Sie alles kontrollieren und erfassen.
Damit Sie einen guten Überblick über den Zustand Ihres Hauses und nötige Sanierungsmaßnahmen bekommen, sollte eine Checkliste angefertigt werden. Die wichtigsten Punkte darin:
- Sind die Mauern feucht oder trocken und woraus bestehen sie? Gibt es Schimmel?
- Wie ist der Zustand der Innenwände?
- Aus welchem Material wurden die Decken gebaut – Beton oder Holz?
- Gibt es Kastenfenster, die eventuell noch reparabel sind oder müssen sie durch moderne Konstruktionen ersetzt werden?
- Welchen Eindruck macht das Dach?
- Wie sieht die Dacheindeckung aus? Ist sie intakt oder gibt es Stellen, an denen man ins Freie schauen kann?
- Wirkt der Dachstuhlkompakt oder hängen die Latten bereits durch?
- Sind am Rauchfang Risse oder Putzschäden zu erkennen?
Nicht ganz so wichtig ist der Zustand der Elektro- und Sanitärinstallationen, da diese bei einem alten Haus in der Regel weder dem Stand der Technik noch den zeitgemäßen Anforderungen entsprechen und daher ohnehin erneuert werden müssen. Es lohnt aber dennoch herauszufinden, ob die Leitungen schon in Schutzschläuchen verlegt sind oder frei im Putz liegen und ob bereits ein Fehlerstrom- (FI) und Leitungsschutzschalter vorhanden sind.
Dokumentation für weitere Maßnahmen
Dokumentieren Sie Ihre Beobachtungen in Form von Notizen und Fotos – selbst auf den ersten Blick nebensächliche Details können später beim Umbau sehr hilfreich sein. Wenn Sie Ihre Bestandsaufnahme beendet haben, teilen Sie die Ergebnisse einem Sachverständigen oder Planer mit, der sie dann als Grundlage für eine professionelle Bauzustandsanalyse verwendet. Anschließend können Sie gemeinsam Schwachstellen und Verbesserungsmöglichkeiten besprechen und einen Maßnahmenkatalog zur baulichen Sanierung entwickeln.
Bebauungsplan und Genehmigungen
Großzügige Umbauten und Erweiterungen wie Anbauten, Aufstockungen und Dachgeschoßausbauten sind ebenso genehmigungspflichtig wie ein Neubau. Wie gebaut werden darf, ist detailliert im behördlichen Bebauungsplan angeführt – vorausgesetzt ein solcher existiert, was keineswegs selbstverständlich ist. In Niederösterreich etwa ist nur die Hälfte aller Grundstücke mit einem Bebauungsplan geregelt. Gibt es keinen Bebauungsplan, gibt es auch keine Bauklassen, und es gelten dann spezielle Bestimmungen, die sich meist stark am umgebenden Bestand orientieren. Wichtige Kriterien sind dann die Proportionen (Längen, Breiten, Höhen) der einzelnen Baukörper und deren Anordnung zueinander. Die Gestaltungscharakteristik ergibt sich aus den überwiegend vorhandenen Gestaltungsprinzipien wie Dach-, Fassaden-, Material-, Farbgestaltung etc.
Grundsätzlich ist bei jedem Anbau zu beachten, dass das Gesamtbild des Baukörpers nicht zerstört und die Proportionen beibehalten werden. Mit einem Wort: Zubau und Bestand sollten am Ende ein harmonisches Ganzes ergeben. Was nicht heißt, dass der Stil des Altbestandes sklavisch abgekupfert werden muss. Ein in zeitgemäßer Bauart hinzugefügter Gebäudeteil kann durchaus eine charmante Bereicherung des ganzen Hauses bilden, wie auch unser konkretes Projekt zeigt. Jedenfalls sollten Schwierigkeiten bei der Umsetzung neuer Ideen, wie z. B. Niveauunterschiede am Grundstück, als Herausforderung an die Kreativität des Planers betrachtet und keineswegs als unüberbrückbare Hindernisse dargestellt werden.
