Energieausweis - Steigt der Wert?

Bei den auf nationaler Ebene praktizierten Verfahren der Immobilienbewertung, das sind das im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG, BGBl 1992/150) sowie in der ÖNORM B 1802 vom 01.12.1997 definierte Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren kann der bewertete Energiemehr-/-minderbedarf bei den in den jeweiligen Bewertungsabläufen vorgesehenen „Sonstigen wertbeeinflussenden Umständen“ erfasst werden. Er ist damit sehr gut in die bestehende Systematik des Bewertungsablaufes integrierbar.

Für das Vergleichswertverfahren ist es erforderlich, dass eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte vorliegt (allermindestens drei). Die trotz weitgehender Vergleichbarkeit mit dem zu bewertenden Objekt vorhandenen Unterschiede sind mit dem beim Vergleichswertverfahren üblichen Zu- und Abschlagssystem zu bewerten. Mangels noch nicht ausreichender Vergleichsdaten ist das Vergleichswertverfahren derzeit noch am wenigsten zur Bewertung der Energieeffizienz geeignet.

Im Ertragswertverfahren ist zur Vermeidung von Redundanzen ein Mietzins anzusetzen, der den Umstand der Energieeffinzienz nicht berücksichtigt. Überdies wird ein Energieminderbedarf, welcher ein Indiz für ein energieeffizientes Gebäude ist, infolge der höherwertigen und damit kostenintensiveren haustechnischen Gebäudeausstattung Mehrkosten bei der laufenden Gebäudeinstandhaltung nach sich ziehen müssen.

Im Sachwertverfahren ist ebenfalls darauf zu achten, dass der Umstand einer allfälligen schlechten Energieeffizienz nicht doppelt erfasst wird. Wenn also die für die Bewertung gewählten Neubauherstellungskosten energieeffiziente Massnahmen nicht berücksichtigen, darf im Bereich der „Sonstigen wertbeeinflussenden Umstände“ kein Wertabschlag wegen mangelnder Energieeffizienz vorgenommen werden.

Diskussion und Ausblick

Mit den entwickelten Bewertungsansätzen soll ein erster Schritt einer bewertungspraktischen Auseinandersetzung mit dem in Österreich derzeit noch spärlich behandelten Thema der Energieeffizienz erfolgen. Notwendige Verfeinerungen werden aber wohl nicht ausbleiben können. Im FH-Studium fliessen diese Ansätze in jene Lehrveranstaltungen ein, die sich mit dem Thema "Immobilienbewertung" befassen. Dadurch wird einerseits die Aktualität der Lehrinhalte und andererseits deren Umsetzung in der Praxis durch künftige AbsolventInnen sichergestellt.

Literaturverweise
[1]Bienert, S., Funk, M. (2009): Immobilienbewertung Österreich
[2]Holzapfel, A., Steixner, D., Vonkilch, A. (2009): Energieausweis in der Praxis
[3]Kranewitter, H. (2007): Liegenschaftsbewertung
[4]Österreichisches Institut für Bautechnik, (2007): OIB-Richtlinie 6