Ungeliebtes Kind Energieausweis
Seit drei Jahren ist bei Verkauf und Vermietung die Vorlage eines Energieausweises verbindlich. Soweit die Theorie. Wenig praktischen Niederschlag fand er bislang im realen Immobiliengeschäft meint Anton Holzapfel vom ÖVI in seinem Gastkommentar.
Nur jeder dritte Eigentümer, der einen Makler mit dem Verkauf einer Liegenschaft beauftragt, verfügt zum Zeitpunkt der Auftragserteilung über einen Energieausweis. Dies geht aus einer deutschen Umfrage des Immobilienverbandes (IVD) hervor, an der sich 770 Immobilienmakler und Verwalter beteiligten. Die Vorlage eines Energieausweises ist auch in Deutschland verbindlich, nach Erfahrungen der Makler wissen jedoch die meisten Eigentümer (78 %) nichts von der Vorlagepflicht, geschweige denn davon, dass sie gegen eine gesetzliche Regelung verstoßen, wenn sie bei einer Transaktion keinen Energieausweis vorlegen können. Als weitere Gründe für die mangelnde Akzeptanz gilt die Hoffnung, dass weder Miet- noch Kaufinteressenten danach fragen, die Scheu vor hohen Kosten sowie mangelndes Verständnis für die dort ausgewiesenen Kennzahlen.
Kaum nachgefragt
Die befragten Makler und Verwalter bringen insgesamt eine Stimmungslage unter den Eigentümern zum Ausdruck, die sich zwischen Ignoranz, Bequemlichkeit, Geiz und Uneinsichtigkeit bewegt: Viele Verkäufer oder Vermieter halten den Energieausweis für schlichtweg unnötig und für eine bürokratische Schikane. Dieses Ergebnis dürfte auch die Stimmungslage des österreichischen Marktes widerspiegeln. Auch hierzulande ist die Vermutung angebracht, dass der Energieausweis im realen Immobiliengeschäft bei weitem nicht die Resonanz erlangt, die ihm der Gesetzgeber zugedacht hat. Der Energieausweis wird bislang kaum nachgefragt, kaum jemand weiß, etwas damit anzufangen. Zu ähnlichen Ergebnissen kommt auch eine weitere deutsche Studie von Prof. Stephan Kippes von der Universität Nürtingen-Geislingen: Weniger als 50 % der an den Immobiliengeschäften beteiligten Personen interessieren sich für den Energieausweis, bei Mietinteressenten sind es gerade einmal 30 %.
Auch Erfahrungswerte aus der Vermittlungspraxis bestätigen, dass schlechte Energieeffizienzkennwerte im Energieausweis nicht zwangsläufig mit einem schleppenden Verkauf oder einer erschwerten Vermietung einhergehen.
Bei den Entscheidungskriterien der Immobilieninteressenten rangiert der Themenkomplex ‚Umweltfreundlichkeit/Energieeffizienz‘ abgeschlagen auf dem vorletzten Platz. Die ersten Ränge für die Entscheidungsfindung nehmen – wenig überraschend - Lage und Preis ein.
Am österreichischen Immobilienmarkt wurde der Energieausweis bislang lediglich bei mäßig gefragten Lagen und im Segment des Büroimmobilienmarkts als Thema wahrgenommen. Hier fließen die laufenden Bewirtschaftungskosten, aber auch Details wie Beheizungsanlagen durchaus in die Kaufentscheidung bzw. Mietentscheidung mit ein. Ob dafür der Energieausweis Aufschluss gebend oder nicht ohnehin der meist augenscheinliche Erhaltungszustand ist, bleibt dahingestellt. In nachgefragten Lagen in einem angespannten Markt spielen bei Käufern die Bewirtschaftungskosten nach wie vor eine unbeachtliche Rolle. Doch wie erklärt man sich den ausbleibenden Erfolg des Energieausweises, nachdem es beim Kühlschrank doch auch funktioniert hat? Anders als Kühlschränke sind Immobilien letztlich immer einzigartig und nicht gegeneinander austauschbar. Darüber hinaus darf nicht übersehen werden, dass bei Wohn- und Kaufentscheidungen viele andere Faktoren eine oftmals entscheidendere Rolle spielen.
Drohende Verwaltungsstrafen
Die europaweit mangelnde Marktakzeptanz des Energieausweises blieb auch der Kommission nicht verborgen, weshalb die neue EU-Gebäuderichtlinie die Mitgliedsstaaten nunmehr verpflichtete, Sanktionen gegen Verstöße vorzusehen. Hinkünftig wird sich der Markt auch in Österreich – wohl oder übel – mehr für den Energieausweis interessieren müssen: mit Inkrafttreten des Energieausweisvorlagegesetzes ab 1.12.2012 drohen nämlich Verkäufern, Vermietern als auch Maklern bei Nichtvorlage des Energieausweises empfindliche Verwaltungsstrafen.
Dass das neue Energieausweisvorlagegesetz erst mit 1.12.2012 in Kraft tritt, ist darauf zurückzuführen, dass ausreichend Zeit einzuräumen war, um sich auf die geänderten gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere im Hinblick auf die deutlichen Einschränkungen der Ausnahmebestimmungen, vorzubereiten.
Anders als bisher sind die Ausnahmebestimmungen, für welche Gebäudekategorien im Vermietungs- und Verkaufsfall kein Energieausweis vorzulegen ist, nun unabhängig von den bautechnischen Vorschriften der Länder in einem eigenen Ausnahmekatalog im Energieausweisvorlagegesetz normiert.
Ab 1.12.2012 sind nun beispielsweise denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude in Schutzzonen oder Gebäude mit erhaltungswürdig gegliederter Fassade, wie das in Wien großflächig der Fall war, nicht mehr länger von den Verpflichtungen des Energieausweisvorlagegesetzes ausgenommen.
Die Übergangsbestimmungen stellen sicher, dass bereits erstellte Energieausweise ihre Gültigkeit behalten und auch für die neue Informationspflicht in Inseraten verwendet werden können.
Ab 1.12.2012 gilt die Verpflichtung zur Anzeige der Energieeffizienzkennzahlen bereits in Inseraten und nimmt damit auch Makler in die Pflicht. Bei Unterlassen der Informationspflicht droht auch dem Makler eine Verwaltungsstrafe. Da er jedoch nur als Vermittler einschreitet, hat er den Auftraggeber auf diese Informationspflicht hinzuweisen und ihn zur Bekanntgabe bzw. Einholung eines Energieausweises aufzufordern.
Gewährleistung und Schadenersatz
Die im vorgelegten Energieausweis enthaltenden Kennzahlen gelten nunmehr ausdrücklich als bedungene Eigenschaft. Unrichtige Energiekennzahlen können jedenfalls Gewährleistungsrechtsfolgen auslösen. Der Verkäufer oder Vermieter hat dafür einzustehen, dass die Baulichkeit tatsächlich die energietechnische Qualität aufweist, die ihr im Energieausweis zugeschrieben wird. Da bei der Ermittlung der Kennwerte auch bei sorgfältiger, dem Stand der Technik entsprechender Vorgehensweise des Ausweiserstellers Ungenauigkeiten schlichtweg nicht vermieden werden können, gilt auch die Haftung nur eingeschränkt. Die Energieausweiserstellung erlaubt bei der Berechnung die Heranziehung von Standardannahmen (etwa bestimmte U-Werte bei Kastenfenstern in Altbauten, U-Werte von Außenmauern etc.), die sonst jeweils im Einzelfall kosten- und zeitintensive materialtechnische Untersuchungen erfordern würde. Damit liegt es bereits in der Natur der Sache, dass die ermittelten rechnerischen Kennzahlen von den realen Gegebenheiten des Gebäudes durchaus abweichen können.
Immobilien sind nunmal nicht so einfach vergleich- und normierbar wie es beispielsweise Elektrogeräte sind. Dies gilt nicht zuletzt für den Altgebäudebestand. Die Komplexität der Thematik spiegelt sich nicht nur im Entstehungsprozess des Energieausweises, sondern auch in seiner „beschränkten“ Aussagekraft wider. Naheliegend ist es daher auch, dass diese technischen Unschärfen bei den gewährleistungsrechtlichen Konsequenzen für den Verkäufer oder Vermieter auch berücksichtigt werden müssen. Innerhalb einer gewissen Bandbreite werden die Energiekennwerte daher immer noch als technisch richtig anzusehen sein, wobei sich das Ausmaß der Richtigkeit nicht allgemein mit einem bestimmten Prozentsatz festlegen lässt und allenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen beurteilt werden muss. Darüber kann der Energieausweis immer nur eine Aussage über die rechnerisch ermittelten energietechnischen Eigenschaften und den Normbedarf eines Gebäudes treffen – nie aber eine Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch. Dieser hängt entscheidend vom Nutzerverhalten ab, den äußeren Witterungsumständen sowie auch anderen unvorhersehbaren Umständen ab, für die ein Verkäufer oder Vermieter nicht haften kann. Diese technisch unvermeidlichen Unschärfen für einen „unrichtigen“ Energieausweis werden ebenso bei der mit dem neuen Energieausweisvorlagegesetz normierten direkten Haftung des Ausweiserstellers gegenüber dem Vorlageberechtigten zu berücksichtigen sein.
Die Kirche im Dorf lassen
Am Energieausweis und dessen Vorlage führt aufgrund der europarechtlichen Vorgaben kein Weg vorbei. Bei aller Beschränktheit der Aussagekraft des Energieausweises sind sowohl die Branche als auch Konsumenten dazu angehalten, das Beste aus der Situation zu machen. Ob die europarechtlichen Vorgaben dazu führen, dem Energieausweis die zugedachte Marktakzeptanz zu verleihen, wird wohl erst die Entwicklung zeigen…
