Münchner Investitionsvolumen stark gesunken

Im vergangenen Jahr wurden in München rund 1,46 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien umgesetzt – gut 78 Prozent weniger als 2007. München liegt damit hinter Berlin und Frankfurt.

Im vergangenen Jahr wurden in München rund 1,46 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien umgesetzt – gut 78 Prozent weniger als 2007. Damit liegt München gemeinsam mit Frankfurt auf Platz drei der wichtigsten deutschen Investmentstandorte hinter Berlin und Hamburg. Dies ergibt der „Investment Market Report 2009“ für die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Ende Februar veröffentlichen wird.

Im Gesamtumsatz sind knapp 345 Millionen Euro anteilige Portfoliotransaktionen enthalten; ein Jahr zuvor lag dieser Wert noch bei 3,15 Milliarden Euro. „Wie auch an anderen Standorten, haben in München vor allem die aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation stark rückläufigen Großdeals über 50 Millionen Euro zum spürbar niedrigeren Transaktionsvolumen beigetragen“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.

Aufgrund der nur geringen Portfolioverkäufe sind die Transaktionen auf nur noch 76 erheblich gesunken (2007: 197). Auch das durchschnittliche Volumen pro Deal ging von 34 Millionen Euro auf 19 Millionen Euro zurück. In Großdeals über 50 Millionen Euro wurden mit rund 700 Millionen Euro knapp 85 Prozent weniger investiert als 2007. Transaktionen zwischen 25 und 50 Millionen Euro waren mit gut 25 Prozent am Ergebnis beteiligt. Über die Hälfte der Verkäufe entfallen auf Abschlüsse bis zehn Millionen Euro.

Aktivste Käufer waren die Equity und Real Estate Fonds (Umsatzanteil: 17,5 Prozent), gefolgt von den Spezialfonds (knapp 17 Prozent), Immobilienunternehmen (gut 16 Prozent) sowie privaten Anlegern (10,5 Prozent). Erheblich an Bedeutung verloren haben die noch im Vorjahr starken Immobilien AGs mit einem Anteil von nur noch knapp acht Prozent (2007: 20 Prozent) genauso wie Projektentwickler mit gut sieben Prozent (Vorjahr: zwölf Prozent). Offene Fonds investierten rund 105 Millionen Euro (gut sieben Prozent). Der Anteil der ausländischen Anleger fiel von rund 74 Prozent im Jahr 2007 auf nur noch knapp 48 Prozent.


Marktgeschehen von drei Verkäufern dominiert
Bei den Verkäufern bestimmten drei Gruppen das Marktgeschehen: An der Spitze lagen die Projektentwickler (Umsatzanteil: 28 Prozent), gefolgt von den Corporates (knapp 26 Prozent, wohinter sich vor allem der Arcandor- und der Post-Deal verbergen, deren Portfolioverkäufe anteilig in das Transaktionsvolumen eingerechnet wurden). Größere Anteile entfielen außerdem auf Banken (fast 16 Prozent), Immobilien AGs und private Anleger (jeweils rund zwölf Prozent). Insgesamt haben diese fünf Verkäuferklassen einen Anteil von knapp 94 Prozent am Transaktionsvolumen. Die Quote der ausländischen Verkäufer blieb relativ stabil (2008: 15,5 Prozent, 2007: 16 Prozent).

Bürohäuser hatten im vergangenen Jahr einen deutlich geringeren Anteil am Umsatz (rund 49 Prozent; 2007: knapp 74 Prozent). Deutlich zulegen konnten dagegen Einzelhandelsimmobilien (28 Prozent; Vorjahr: vier Prozent); hierin spiegelt sich allerdings stark der anteilig eingerechnete Verkauf des Arcandor-Portfolios wider. Die Kategorie sonstige Objekte wie Hotels und Pflegeheime war mit fast 13 Prozent am Ergebnis beteiligt. Nur knapp fünf Prozent wurden in Entwicklungsgrundstücke investiert (2007 waren es noch knapp 14 Prozent). „Vor dem Hintergrund der aktuell umfassenden Bautätigkeit in München sowie der schwierigen Finanzierungssituation reduzieren die Projektentwickler im Moment deutlich ihre Aktivitäten“, so Bauer.

Die im letzten Jahr noch sehr homogene räumliche Verteilung des Transaktionsvolumens über die Büromarktzonen hat sich 2008 etwas verschoben. Die Citylagen setzten sich deutlich an die Spitze (Umsatzanteil: gut 42 Prozent) vor den Nebenlagen (29 Prozent).

Auch in München sind die Renditen seit Ende 2007 noch einmal spürbar angestiegen. Objekte in B-Lagen waren davon stärker betroffen als die echten Premiumlagen. Die Spitzenrendite (netto) für Top-Büroobjekte lag Ende 2008 bei fünf Prozent. „Damit ist München trotz der gesunkenen Preise nach wie vor der teuerste Standort in Deutschland“, betont Stefan Bauer. „Da sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin schwierig gestalten werden, ist ein weiterer Anstieg der Renditen in diesem Jahr wahrscheinlich“.

Ungewisse Aussichten durch schwierige Gesamtwirtschaft
„Auch in München werden die Erholungsgeschwindigkeit der Gesamtwirtschaft und die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der Finanzmärkte die wesentlichen Einflussfaktoren für die Entwicklung des Investmentmarkts im Jahr 2009 sein“, erläutert Bauer. „Das Käuferinteresse für den Standort, insbesondere für Premium-Objekte in Top-Lagen, ist nach wie vor groß. Weiter sinkende Preise könnten das Transaktionsvolumen etwas beflügeln. Wie hoch der Investmentumsatz letztendlich aber ausfallen wird, ist momentan noch nicht zu prognostizieren.“
Quelle: Atisreal Holding GmbH

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Starker Rückgang vom Umsatz bei Bürohäusern.

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München ist nach wie vor der teuerste Standort Deutschlands.


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Datum: 17.02.2009

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