Bauzeitplan: Die Terminplanung beim Hausbau

Damit es am geplanten Umzugstag kein böses Erwachen gibt, sollten Sie zu Beginn Ihres Bauvorhabens einen sorgfältigen Bauzeitenplan erstellen. Bei der Planung und Ausführung eines Bauwerks sind, je nach Bauaufgabe, die unterschiedlichsten Projektbeteiligten (wie z. B Planer, Architekt, verschiedene Konsulenten, Behörden, ausführende Firmen und nicht zuletzt Sie selbst als Bauherr) beteiligt. Ein exakter Bauzeitplan, der festlegt in welcher Reihenfolge wer welche Tätigkeit innerhalb bestimmter Fristen zu erledigen hat, erleichtert den Ablauf erheblich. Eine mangelhafte Koordinierung der einzelnen Tätigkeiten hat nämlich Terminverzögerungen bis zum Baustillstand zur Folge, was sich leider (über die verspätetet Nutzung hinaus) immer auch auf die Kosten auswirkt.

Die wichigsten Punkte im Bauzeitplan

Zunächst sollten sinnvolle grobe Rahmentermine festgelegt werden, danach wird die Terminplanung immer genauer. Legen Sie also zuerst fest, wann mit der Planung überhaupt begonnen werden soll und wer Ihre Planungspartner sind, wann die Finanzierung „ausgereift“ ist, wann Sie mit dem eigentlichen Bau beginnen wollen/können und schließlich, wann Sie einziehen möchten (Lebensplanung, wann brauchen ev. Kinder Raum, Schulbeginn etc.)

Die Schritte der weiteren Terminplanung sollten dann unter Berücksichtigung der Rahmentermine erfolgen. Der erste Schritt ist die Erstellung eines Gesamtterminplanes, der alle erforderlichen Vorgänge ab dem Beginn der Planung (auch einschließlich aller entscheidungs- und sonstiger Fristen) berücksichtigt. Zu jeder Leistung bzw. Frist etc. (d. h. jedem “Vorgang”) werden der eindeutige Name des Vorganges, seine geplante bzw. veranschlagte Dauer und die Verknüpfungen mit anderen Arbeiten (logische Abhängigkeiten zu vorhergehenden bzw. nachfolgenden Vorgängen) eingetragen. Die Abfolge ist dabei relativ logisch:

Begonnen wird üblicherweise (nach evt. erforderlicher Grundstücksräumung, Baureifmachung o.ä.) mit dem Baugrubenaushub, es folgt der Rohbau, falls erforderlich der Bau des Dachstuhles sowie der Ausbau. Diverse Installationen, die Haustechnik, Zuleitungen, Anschlüsse etc. beginnen, sobald der Baufortschritt dies zulässt. Technische Komplettierungen (Montagen Schalter, Armaturen, Waschtische etc.) erfolgen zum spätestmöglichen Zeitpunkt um evt. Beschädigungen zu verhindern. Dies gilt ebenso für die Fertigstellung der Außenanlagen.

Wer arbeitet den Terminplan aus?

Um zu realistischen Bauzeitenabschnitten zu kommen, muss der Terminplan vom Bauherrn oder Baumeister gemeinsam mit den Planern und allen anderen Projektbeteiligten (eventuell sogar Behörden) abgestimmt und gegebenenfalls auch nach deren Auskunft „nachjustiert“ werden. In weiterer Folge sollte er dann immer detaillierter werden. Da Sie den Terminplan jedoch auch für Ihre Disposition benutzen werden, sollten sich die Rahmentermine dann nicht mehr wesentlich verändern. Folgende Kriterien sind dafür ausschlaggebend:

• Abgeschätzte Dauer der Genehmigungsphase für die eingereichten Bauunterlagen. Fragen Sie beim Sachbearbeiter Ihrer Baubehörde nach!
• Vorlaufzeit nach Baugenehmigung vor dem eigentlichen Baubeginn;
• Geplanter Baubeginn
• Dauer der Rohbauerstellung, Ausbaudauer unter Beachtung einzelner Abbinde- und
• Trocknungszeiten
• Spielraum für mögliche Baumängel einbeziehen
• Materialbestellzeiten bei Eigenleistungen
• Zeitbedarf für Eigenleistungen
• Eventuelle Verzögerungen aufgrund des Wetters und der Außentemperatur in Abhängigkeit zum Baubeginn einplanen
• Stichtage für Förderungen, Finanzierungstermine oder Kündigungsfristen
• Umzugstermin und -dauer

Wie sieht ein Bauterminplan aus?

Für die Darstellung hat sich ein Balkenplan bewährt. Jeder Balken steht für einen oder mehrere zusammengefasste Bauteile, z. B. die gemauerten Wände eines Stockwerkes. Die Länge der Balken stellt die Arbeitsdauer in Tagen dar. So erkennen Sie auf einen Blick gleichzeitig ablaufende Arbeiten oder gegenseitige Abhängigkeiten. Einschlägige Computerprogramme erleichtern die Erstellung der Bauzeitenpläne.

Was, wenn der Terminplan nicht hält?

Nehmen Sie die wesentlichen Ecktermine des Bauterminplanes in die jeweiligen Werkverträge mit den Firmen auf, damit diese ihre Leistungen termingerecht erbringen. Falls es zu Verzögerungen seitens eines Unternehmens kommt, sollten entsprechende Vertragsstrafen als Schadenersatz vereinbart werden (die evt. vereinbarte ”Pönale-Zahlung” ist ein pauschalierter Schadenersatz) fällig.

Erbringt ein Auftragnehmer (ausführende Firma, aber auch z. B. Planer) seine Leistungen nicht rechtzeitig oder in nicht ausreichender Qualität, so kann dadurch der Bauterminplan ernsthaft in Gefahr geraten. In diesem Fall ist der Bauherr (bzw. dessen bevollmächtigter Vertreter, örtliche Bauaufsicht o.ä.) nach entsprechender, mehrmaliger, schriftlicher Aufforderung zur Termineinhaltung, abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen, auch dazu berechtigt, eine Ersatzvornahme durchzuführen. Dann wird kurzfristig eine andere Firma mit der Leistung beauftragt, damit das Projekt fertiggestellt werden kann. Die dem Bauherren entstandenen Mehrkosten werden der säumigen Firma in Rechnung gestellt.