Mietrecht und -verträge in der Slowakei
Es gibt einige Arten von (un-)befristeten Mietverträgen, die bestimmte Elemente enthalten müssen. Der Vertrag kann aus gewissen Gründen auch vor Ende der Laufzeit gekündigt werden. Vom Vermieter getragene Kosten können dem Mieter angelastet werden.
Ein Grundstück kann nur dann als Gewerbegrundstück gemietet werden, wenn es von den örtlichen Baubehörden dementsprechend klassifiziert wurde. Ein Gewerbemietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und muss, um rechtsgültig zu sein, die folgenden gesetzlich vorgeschriebenen Elemente enthalten:
– eindeutige Angabe der betroffenen Beteiligten und Immobilien
– der Gegenstand und Zweck des Mietvertrages
– Höhe der Miete und Art der Berechnung
– Dauer des Mietvertrages (befristet oder unbefristet)
Nur jene Geschäftstätigkeiten, die in der Entscheidung des Bauamts aufgeführt wurden, dürfen auf dem Grundstück durchgeführt werden. Ein Gewerbemietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und muss, um rechtsgültig zu sein, die folgenden gesetzlich vorgeschriebenen Elemente enthalten:
– eindeutige Angabe der betroffenen Beteiligten und Immobilien
– der Gegenstand und Zweck des Mietvertrages
– Dauer des Mietvertrages (befristet oder unbefristet)
– die Tätigkeiten des Mieters in den gemieteten Räumlichkeiten
Ein Gewerbemietvertrag kann auf zeitlich befristete oder unbefristete Laufzeit abgeschlossen werden. Im Falle einer unbefristeten Laufzeit kann jede der Parteien den Gewerbemietvertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist kündigen. Ein befristeter Mietvertrag läuft mit dem vereinbarten Termin aus; allerdings kann auch dieser unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist aus den nun folgenden Gründen vor Ende der Laufzeit gekündigt werden:
Begründungen des Vermieters
– die Nutzung des Mieters der gemieteten Räumlichkeiten verletzt die vertraglichen Bedingungen;
– die Miete bzw. Dienstleistungen werden mehr als einen Monat lang nicht bezahlt;
– schwerwiegende Störung des Hausfriedens durch den Mieter trotz einer schriftlichen Verständigung;
– Untervermietung der gemieteten Immobilie ohne vorherige Zustimmung des Vermieters;
– Abänderung der Tätigkeiten des Mieters in den gemieteten Räumlichkeiten, ohne den Vermieter zuvor zu benachrichtigen.
Begründungen des Mieters
– die Tätigkeiten, für die der Mieter die Gewerberäume gemietet hat, können aufgrund starker Einschränkungen nicht durchgeführt werden;
– die gemieteten Räumlichkeiten sind - ohne Verschulden des Mieters - nicht mehr für den vereinbarten Zweck zu nutzen;
– der Vermieter vernachlässigt grob seine Pflicht, die gemieteten Räumlichkeiten in gutem Zustand zu halten.
Wenn der Mieter nach dem Auslaufen des Mietvertrages die gemieteten Räume weiterhin nutzt, der Vermieter aber verabsäumt, innerhalb von 30 Tagen eine gerichtliche Ladung zur Rückgabe der Immobilie zu beantragen, so wird der Mietvertrag zu denselben Bedingungen erneuert:
– mit einem Jahr Laufzeit, wenn der Mietvertrag ursprünglich auf ein Jahr oder länger befristet war;
– mit der ursprünglichen Laufzeit, wenn der Mietvertrag ursprünglich auf weniger als ein Jahr befristet war.
Das slowakische Recht gewährt einem Mieter keine Vorkaufsrechte über gemietete Gewerbegrundstücke.
Die Miete wird von den beteiligten Parteien bestimmt. Im slowakischen Recht gibt es keine festgeschriebenen Zinsdeckel. Die Beteiligten können im Mietvertrag eines Gewerbegrundstücks eine Mietindexierung festlegen; hierfür wird häufig der Lebenshaltungskostenindex des slowakischen Statistikamts benutzt.
Alle Kosten, die vom Vermieter getragen werden, können dem Mieter angerechnet werden. Der Vermieter darf dem Mieter aber keine Dienstleistungsgebühren in Rechnung stellen, die höher sind als die Summe, die er den Dienstleistungsanbietern gezahlt hat.
Der Mieter muss die gemieteten Räumlichkeiten im selben Zustand, in dem er sie übernommen hat (unter Berücksichtigung der üblichen Verschleißerscheinungen), übergeben. Der Mieter darf Verbesserungen und Änderungen der gemieteten Immobilien mit Zustimmung des Vermieters durchführen. Eine Rückerstattung der Kosten, die der Mieter für Verbesserungen aufgewendet hat, ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Wenn der Vermieter den Verbesserungen zwar zugestimmt, aber keine Kostenrückerstattung geleistet hat, dann kann der Mieter nach Auslaufen des Mietvertrages eine Abgeltung für die Wertsteigerung der Immobilie verlangen.
Eine Überschreibung der Immobilie ohne vorherige Zustimmung des Vermieters ist nicht gestattet. Der Mieter darf Gewerbeimmobilien bzw. Teil davon nur befristet untervermieten und benötigt dazu einen schriftlichen Vertrag sowie die Zustimmung des Vermieters. Die Rechte und Pflichten des Mieters gelten auch für den Untermieter.
