Ungarn: Investitionsimmobilienmarkt komplett eingebrochen

Zwar verzeichnete sowohl die Angebots- als auch die Nachfrageseite des ungarischen Immobilienmarktes 2008 Rekorde, allein die Vertiefung der Krise zeigt, dass bereits im vergangenen Jahr der ungarische Investitionsimmobilienmarkt eingebrochen ist – und die Developer inzwischen vor Projektbeginn auf einen hohen Anteil an Mietvorverträge bestehen. Nur mehr Investitionen in Toplagen der Klasse A haben überhaupt noch eine Chance – und die zentralen und wichtigsten Märkte der Region sind nach wie vor durchaus im Rennen – stellte CB Richard Ellis Budapest fest.

Noch 2008 hatte die Nachfrage nach modernen Büros alle Rekorde gebrochen, das Niveau der Neuvermietungen betrug 330.000 Quadratmeter, was eine dreiprozentige Steigerung im Vergleich zu 2007 bedeutete, im Vergleich zu 2006 sogar eine 33prozentige - 35 Prozent aller Transaktionen wurden zudem im letzten Quartal des Jahres geschlossen. Die größte war dabei der Vertrag zwischen TriGránit und der K&H Bank, die in der Budapester Franzenstadt eine neue Zentrale beziehen wird. Mietvorverträge machten dabei bereits 2008 einen beträchtlichen Anteil des Geschäftsvolumens aus – so sind bereits 28 Prozent der heuer fertigzustellenden Büroflächen auf dieser Grundlage vermietet.

Investoren gehen auf Nummer Sicher

Ein so hoher Anteil von Vorverträgen wurde am ungarischen Immobilienmarkt noch nie geschlossen – und 2009 ist noch mit der Fertigstellung von weiteren 270.000 Quadratmeter Büroraum zu rechnen, wobei alle Projekte auch wie geplant abgeschlossen werden sollen.

Aber gleichzeitig haben die Investoren auch umgehend auf die schwere Wirtschaftskrise im Donauland reagiert: 2010 werden so voraussichtlich nur mehr 130.000 Quadratmeter fertiggestellt werden, was den Aufschub des Baus von ca. ursprünglich geplanten 300.000 Quadratmetern bedeutet.

Laut der CEO des ungarischen Büros von CB Richard Ellis, Adrienne Konthur, würden es sich die Developer inzwischen den Start eines neuen Projektes auch sehr gut überlegen: Schon allein die prekäre Marktlage würde es zur Zeit erfordern, dass diese vor Baubeginn bereits über eine verhältnismäßig hohe Zahl an Mietvorverträgen verfügen. So werden in Ungarn auch immer mehr sogenannter „built-to-suit“-Abkommen geschlossen, die bis jetzt in Ungarn eher unüblich waren. Der Bau einzelner Objekte erfordere so zwar sehr viel mehr Detailplanungen als früher, werde aber auch helfen, frühere Schieflagen im Angebot zu vermeiden.

Investitionsmarkt eingebrochen

Die Investitionen im Bereich des kommerziellen Immobilienmarktes machten in Ungarn 2008 410 Millionen Euro aus. Nach dem herausragenden Jahr 2007 hatte der Markt zwar allgemein eine Verlangsamung erwartet, aber der schließlich achtzigprozentige Rückfall bedeutete den praktischen Stillstand dieses Marktsegmentes. Dabei entwickelte sich die Investitionsaktivität nicht nur im besonders krisengeschüttelten Ungarn in diese Richtung, musste doch auch die Slowakei hier einen achtzigprozentigen Rückgang erfahren, die Tschechische Republik einen um sechzig Prozent – während die geringer entwickelten Märkte des Raumes – so Kroatien - in der zweiten Hälfte 2008 sogar ganz ohne Transaktionen blieben.

Trotz des miesen Wirtschaftsklimas suchten aber die Investoren in den am meisten entwickelten Märkten die besten Mittel. „Wir sind der Ansicht,“ so Tim O’’’’Sullivan der leitende Investitionsberater des Budapester Büros von CBRE, „dass trotz des bedrohlichen Umfeldes es noch immer durchaus viele Möglichkeiten am Markt gibt.“ Investoren suchten so nicht mehr high-risk Objekte wie Logistik-Immobilien, zweitklassige Bürohäuser oder Kleinhandelseinrichtungen in der Provinz: 2009 würden in erster Linie Investoren aktiv bleiben, die über beträchtliche Eigenfinanzierungskraft verfügten. Während man bis jetzt für bis zu achtzig Prozent eines Projektes über Kredite finanzieren konnte, so ist dieser Anteil nun auf fünfzig gesunken.

CB Richard Ellis hält es aber nicht für ausgeschlossen, dass einige Immobilienbesitzer im Laufe des Jahres Zwangsverkäufe durchführen werden – für Investoren blieben aber letztlich nur die A-Kategorie in Toplagen interessant.