Mieteranreize in Italien
Die Büromarktnachfrage in Rom und Mailand verlagert sich zunehmend an die Peripherie. Der Anlagemarkt wird wieder klar von Inländern dominiert, ausländische Investoren ziehen sich zurück.
Italien hat seit Ende letzten Jahres mit Mario Monti und seinem Experten-Kabinett einen Präsidenten, dem international zugetraut wird, das Land aus der Verschuldungskrise zu führen. Die Regierung hat dem Land einen strengen Sparkurs auferlegt, der sich kurzfristig negativ auf die Wirtschaftsleistung und die Gesamtbeschäftigung auswirken wird. Eine nennenswerte wirtschaftliche Erholung ist erst ab dem Jahr 2014 in Sicht.
Mailand: Steigende Nachfrage nach Grade-B-Flächen
Der Flächenumsatz ist zwar im letzten Jahr auf das Rekordniveau von 320.000 m² angestiegen; zuletzt hat sich die konjunkturelle Unsicherheit jedoch spürbar in einer abwartenden Haltung und einer erhöhten Kostensensibilität der potenziellen Mieter niedergeschlagen. Ein Großteil der Transaktionen der letzten Quartale bezog sich daher auf Büroflächen in der Mailänder Peripherie, zumal die Innenstadt von Mailand durch eine Knappheit an modernen, großen zusammenhängenden Flächen gekennzeichnet ist. Die Freisetzung bereits vermieteter Flächen sowie die anhaltende Neubautätigkeit haben sich seit dem Frühjahr 2011 in einem stetigen Anstieg der Leerstandsquote von 9,3 Prozent auf mittlerweile 10,3 Prozent niedergeschlagen. Die Spitzenmiete im Stadtzentrum hat sich in den letzten Quartalen als stabil erwiesen bei 520 Euro/m2 p.a., in einigen peripheren Lagen waren jedoch bereits signifikante Mietrückgänge zu beobachten. Die schwachen Konjunkturaussichten lassen erwarten, dass sich der Abwärtsdruck auf die Mieten in Mailand im Jahresverlauf erhöhen wird, nicht zuletzt weil mit einer Ausweitung des Flächenleerstandes zu rechnen ist.
Rom: Fehlendes modernes Flächenangebot
Der Flächenumsatz am Büromarkt von Rom ist im letzten Jahr nach fulminantem Start – das Finanzministerium mietete Anfang 2011 35.000 m2 und MBDA weitere 30.000 m2 Bürofläche an – eingebrochen. Das Umsatzergebnis fiel daher im Gesamtjahr um zehn Prozent geringer aus als 2010, wobei sich davon vier Fünftel aufgrund des überschaubaren Angebots an modernen Flächen auf Grade-B-Büroobjekte bezogen. Die Nachfrage verlagert sich zunehmend in die Peripherie, speziell den Teilmarkt EUR, wo Unternehmen und Verwaltung auf ein adäquates Flächenangebot zugreifen können. Gegenwärtig stehen in Rom 6,3 Prozent der Bestandsflächen leer, zwei Fünftel davon im Teilmarkt EUR. Die Spitzenmiete bewegt sich weiterhin bei 420 Euro/m2 p.a., wird jedoch zunehmend durch Mieteranreize gestützt (Anteil von zehn bis 20 Prozent der Nominalmiete).
Anlagemarkt: Rückzug ausländischer Investoren
Das Investmentvolumen lag im Jahr 2011 mit 3,9 Milliarden Euro ähnlich hoch wie im Vorjahr. Der Bürosektor kam dabei jedoch nur noch auf einen Umsatzanteil von einem Drittel, der sich fast gleichmäßig auf Mailand und Rom aufteilte. Viele ausländische Investoren haben in Italien mittlerweile den Rückzug angetreten, der Markt wird wieder klar von Inländern dominiert. Die Spitzenanfangsrenditen – zuletzt bei rund fünf Prozent in Mailand und 5,1 Prozent in Rom – stehen mittlerweile unter Aufwärtsdruck, nicht zuletzt aufgrund der trüben Mietwachstumserwartungen und der gestiegenen Refinanzierungskosten. Die Investmentaktivitäten dürften 2012 etwas nachlassen und sich auf das Core-Segment konzentrieren.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
