Ungarn verschreckt Investoren
Die Anfangsrendite für Spitzenbüroobjekte in Ungarn wird von den IVG-Experten auf etwa 7,5 Prozent geschätzt. Die starke Neubauwelle in Budapest ist mittlerweile ausgelaufen, die Leerstandsquote soll mittelfristig wieder fallen.
Die Wirtschaftsleistung Ungarns ist zwar im letzten Jahr um 1,7 Prozent angestiegen; die Binnennachfrage ist jedoch nach wie vor schwach und wird auch 2012 durch staatliche Konsolidierungsmaßnahmen sowie eine restriktive Kreditvergabe belastet. Das für 2012 und 2013 erwartete Beschäftigungswachstum geht denn auch allein auf staatliche Beschäftigungsprogramme zurück. Die hohe prognostizierte Inflationsrate von 5,3 Prozent im laufenden Jahr erklärt sich durch eine deutliche Anhebung der indirekten Steuern zu Jahresbeginn sowie die Abwertung der ungarischen Währung.
Mietmarkt Budapest: Trendwende zur Jahresmitte
Die Anmietungsaktivitäten am Büromarkt von Budapest erfuhren im letzten Jahr eine deutliche Wiederbelebung: Der Flächenumsatz (ohne Vertragsverlängerungen) zog gegenüber dem Vorjahr um rund ein Drittel auf 242.000 m2 an. Was jedoch noch wichtiger ist: Die starke Neubauwelle, welche die Leerstandsquote in den letzten Jahren auf deutlich über 20 Prozent getrieben hat, ist mittlerweile ausgelaufen. Im zweiten Halbjahr 2011 ist die Leerstandsquote sogar zwischenzeitlich auf 19,2 Prozent gefallen, um dann im ersten Quartal 2012 aufgrund der Freisetzung nicht mehr benötigter Flächen aber wieder anzusteigen. Die Aussichten, dass der Leerstand mittelfristig wieder fällt, stehen gut, da sich die Fertigstellungen nach dem heutigen Stand bis zum Jahr 2014 einschließlich auf äußerst geringem Niveau bewegen werden.
Die Spitzenmiete, die im Zentrum von Pest erzielt wird, hält sich unverändert bei 240 Euro/m2 p.a., wird jedoch durch hohe Mieteranreize gestützt. Mietsteigerungen lassen sich derzeit aufgrund der durchwachsenen Konjunkturentwicklung und des noch sehr hohen Leerstandsniveaus nicht absehen.
Stabile Spitzenrenditen auch in 2012 erwartet
Der ungarische Anlagemarkt zeigte sich im Gesamtjahr 2011 mit einem Umsatzvolumen von rund 650 Millionen Euro erholt (2010: 320 Millionen Euro). Etwa die Hälfte davon entfiel auf den Büroimmobiliensektor, nicht zuletzt auf die großvolumigen Transaktionen durch den opportunistisch agierenden Investor Heitman European Property Partners, der Ende 2011 einige der hochwertigsten Büroobjekte Budapests erwarb. Diverse weitere Investments wurden verschoben oder ganz gestrichen, weil internationale Banken derzeit nur zu sehr restriktiven Bedingungen Kredite für den Immobilienerwerb in Ungarn vergeben (u.a. sehr hohe Kreditmargen). Das Länder-Rating Ungarns wurde zuletzt von allen drei großen Agenturen abgestuft. Die Anfangsrendite für Spitzenbüroobjekte in Ungarn wird weiterhin auf etwa 7,5 Prozent geschätzt. Da diverse populistische Maßnahmen der ungarischen Regierung Investoren aus dem Ausland zumindest zwischenzeitlich verschreckt haben, ist damit zu rechnen, dass der ungarische Investmentmarkt in diesem Jahr wieder durch geringe Ankaufsaktivitäten gekennzeichnet sein wird.
(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")
