Niederlande: Druck auf Mieten

Der niederländische Büroimmobilienmarkt befindet sich seit der Lehman-Brothers-Pleite 2008 in der Krise: 7,5 Millionen m2 Bürofläche stehen leer, davon 1,05 Millionen m2 am Büromarkt Amsterdam.

Das Auseinanderbrechen der Mitte-Rechts-Regierung im April 2012 sorgt erneut für Verunsicherung. Die neue Regierung wird nicht um einen harten Sparkurs herumkommen mit negativen Auswirkungen auf die Binnennachfrage und die Beschäftigung. Seit Mitte 2011 steckt das Land in einer Rezession. Im Jahr 2012 wird die Wirtschaftsleistung voraussichtlich um 0,7 Prozent zurückgehen.


Amsterdam: Enormer Druck auf das Mietniveau
Der niederländische Büroimmobilienmarkt befindet sich seit der Lehman-Brothers-Pleite 2008 in der Krise. Gegenwärtig stehen landesweit 7,5 Millionen m2 Bürofläche leer, davon 1,05 Millionen m2 am Büromarkt Amsterdam. Die Leerstandsquote verringerte sich 2011 zwar von 16,7 Prozent auf 16,3 Prozent. Dies ist aber allein darauf zurückzuführen, dass etwa 120.000 m² Bürofläche anderen Nutzungen wie Hotels, Wohnungen oder Studentenwohnheimen zugeführt wurden. Erschwerend kommt hinzu, dass ein wesentlicher Teil des Leerstandes strukturell ist (in einigen Teilmärkten bis zu 40 Prozent). Die Büroflächennachfrage (Flächenumsatz lediglich 214.000 m2) konzentriert sich zurzeit stark auf das Stadtzentrum, die IJ-Oeuvers und die Zuidas. Positiv entwickelte sich in den vergangenen Monaten auch das Umfeld der Amstel-Arena im Teilmarkt Amsterdam Süd-Ost. In Folge der Ansiedlung dreier Finanzinstitute (Deutsche Bank, ING, TMF Group) hat sich der Leerstand dort spürbar reduziert. Für das laufende Jahr steht zu befürchten, dass die Flächennachfrage weiterhin gering ausfällt und sich der Leerstand womöglich sogar wieder erhöht. Mit Ausnahme weniger Top-Lagen wie der Zuidas und dem Zentrum liegt ein Mietermarkt vor. Viele Nutzer schieben angesichts der konjunkturellen Unsicherheit ihre Umzugspläne jedoch vorerst auf und optieren wieder zunehmend für Mietvertragsverlängerungen, allerdings zu einer deutlich geminderten Effektivmiete. Die nominale Spitzenmiete liegt, gestützt durch umfangreiche Mieteranreize, weiterhin bei 335 Euro/m2 p.a. Generell ist der Druck auf die Mieten weiterhin hoch.


Auch in den meisten anderen Märkten der Niederlande waren im Jahr 2011 ein rückläufiger Take-up und ein steigender Leerstand zu beobachten. Die nominalen Spitzenmieten hielten sich zwar in den anderen drei großen Bürostandorten Den Haag, Rotterdam und Utrecht stabil; die erzielten Durchschnittsmieten gaben derweil aber nach.

Renditekompression auf Spitzensegment beschränkt
Mit 4,7 Milliarden Euro wurden in den Niederlanden 2011 gut 23 Prozent weniger in gewerbliche Immobilien investiert als im zehnjährigen Durchschnitt. Besonders auffällig war die Investmentflaute im Bürosektor. Vor allem deutsche Fonds trennten sich von einem Teil ihrer Büroimmobilienportfolios. Angesichts der bestehenden Finanzierungsschwierigkeiten und der klaren Core-Ausrichtung von Anlegern und Banken sank der Büroimmobilienanteil am Transaktionsvolumen zuletzt auf 28 Prozent. Im ersten Quartal 2012 wurden 16 Büroinvestments über ein Gesamtvolumen von 625 Millionen Euro realisiert. In Anbetracht fallender Mieten und des steigenden Leerstandsrisikos sind die Spitzenanfangsrenditen der G4-Städte in den vergangenen zwölf Monaten um 15 bis 40 Basispunkte auf 5,65 Prozent angestiegen. Wir erwarten für das laufende Jahr einen Anstieg der Notverkäufe. Es ist daher tendenziell von stabilen bis steigenden Renditen auszugehen.

(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")

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Konjunkturdaten

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Büromarkt Amsterdam

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Investmentmarkt Niederlande


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Datum: 17.07.2012

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