Osteuropa: Moskau top

Die Büromärkte in Osteuropa sind durch deutliche Divergenzen in ihren Entwicklungen gekennzeichnet: Märkte in Moskau und St. Petersburg laufen gut, die Märkte in Athen und Sofia schlecht.

Die beiden größten Volkswirtschaften Osteuropas, Russland und die Ukraine, entwickelten sich auch im Jahr 2011 mit Zuwachsraten von über vier Prozent weitaus dynamischer als die Länder im Südosten Europas. Griechenland steckt sogar bekanntlich aufgrund der erzwungenen Konsolidierung des hoch verschuldeten Staatshaushaltes in einer tiefen Rezession. Die Prognosen des Internationalen Währungsfonds deuten darauf hin, dass sich an der Reihenfolge der betrachteten Staaten im Hinblick auf die wirtschaftliche Expansion auch im laufenden Jahr keine Änderung ergeben wird. Entsprechend unterschiedlich fallen die jüngste Entwicklung und die Aussichten auf den Büromärkten der jeweiligen Hauptstädte aus:


Mietmärkte Osteuropas: Deutliche Divergenzen
Während vor allem die russischen Märkte Moskau und Sankt Petersburg durch hohe, steigende Flächenumsätze, einen deutlichen Rückgang der Leerstandsquoten auf elf Prozent bzw. 7,5 Prozent und kräftige Mietsteigerungen im Spitzensegment charakterisiert waren, sind die Leerstandsquoten in den Hauptstädten Griechenlands und Bulgariens, also in Athen und Sofia, angesichts der schwachen wirtschaftlichen Vorgaben erneut steil angestiegen auf 20 Prozent bzw. 29 Prozent. Beide Standorte mussten entsprechend scharfe Abwärtskorrekturen bei den Mieten von -18 Prozent bzw. -11 Prozent hinnehmen.

Eine mittlere Position hat bis zuletzt Bukarest eingenommen: Angesichts hoher Flächennachfrage ist hier die Leerstandsquote im letzten Jahr von 17,5 Prozent auf knapp 15 Prozent gefallen. Die Spitzenmieten stehen wegen der Flächenverknappung zwar unter Aufwärtsdruck; die Mieter sind hier aufgrund wirtschaftlicher Probleme jedoch nicht im Stande, höhere Mieten zu tragen. Genau entgegengesetzt verlief die Entwicklung in Kiew: Hier sind die Spitzenmieten um fast drei Prozent gestiegen, obwohl die Leerstandsquote sich von 17 Prozent auf 19 Prozent signifikant erhöht hat.

Auch 2012 dürften die Büromärkte in Osteuropa durch deutliche Divergenzen in ihren Entwicklungen gekennzeichnet sein, wenngleich der Nachschub an Neubauflächen durch Restriktionen bei der Projektfinanzierung abgeschnitten wird. Die moderaten Konjunkturerwartungen lassen zumindest in den Bürostandorten jenseits von Russland und der Ukraine auch 2012 eher eine schwache Mietmarktentwicklung erwarten

Außerhalb Russlands kaum Transaktionen
Die Investmentaktivitäten in Osteuropa konzentrierten sich im letzten Jahr im Wesentlichen auf den russischen Markt (Moskau!), darunter Büroimmobilienankäufe im Wert von rund 1,7 Milliarden Euro. Die übrigen Märkte erwiesen sich auch im Jahr 2011 als relativ illiquide, nicht nur aufgrund der Herausforderungen auf den Vermietungsmärkten, sondern auch mangels Finanzierungsmöglichkeiten. Die äußerst schwachen Investmentzahlen für das erste Quartal 2012 deuten darauf hin, dass die Zahl der Ankäufe in Osteuropa im laufenden Jahr deutlich geringer ausfallen wird als 2011.

Hinsichtlich der Spitzenanfangsrenditen ist der deutliche Renditeanstieg in Athen um 100 Basispunkte auf acht Prozent hervorzuheben, der die nationalen Wirtschaftsprobleme aufgrund der Staatsschuldenkrise widerspiegelt. In den anderen betrachteten Hauptstädten hielten sich die Spitzenrenditen relativ stabil, wobei die empirische Evidenz dafür vielerorts mangels Transaktionen als mäßig einzuschätzen ist.

(Quelle: IVG-Marktreport "Europäische Büroimmobilienmärkte 2012")

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Datum: 17.07.2012

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