Lange unterschätzt, platzt Bratislava heute aus allen Nähten

Bratislava, die "kleine Schwester Wiens", gilt schon seit längerem als Geheimtipp in der Immobilienbranche. Die Einführung des Euro in der Slowakei kann diesen Trend nur offensichtlicher machen

Die Slowakei gilt als eine der großen und überraschenden Erfolgsgeschichten der Wende. Nach einem schwierigen Start nach dem Auseinanderfall der Tschechoslowakei und der Regierung Meicar entwickelte sich das Land nach radikalen und einschneidenden Wirtschaftsreformen zu einem Musterschüler der Marktwirtschaft mit kontinuierlich steilen Wachstumsdaten, die im zweiten Quartal 2008 - im europaweiten Vergleich herausragende - 7,6 Prozent ausmachten. Als Lokomotive der slowakischen Wirtschaft galt traditionell die Automobilindustrie, wobei aber seit jüngster Zeit auch der Unterhaltungselektronikfertigung - "Sony" bei Nitra und "Samsung" bei Trnava - eine gewichtige Rolle zukommt. Mit diesen Erfolgen wird die Slowakei als erster der großen MOEL-Staaten der EU-Osterweiterungsrunde am 1. Jänner 2009 der Euro-Zone beitreten.

Wie der jüngst publizierte "Market View"-Bericht von "CB Richard Ellis" belegt, hat sich dieses kontinuierliche Wachstum auch auf den Büromarkt der Hauptstadt des Landes niedergeschlagen: Zwar ist der Markt von Bratislava weit kleiner als jener anderer MOEL-Hauptstädte, aber dennoch vielversprechend: Niedrigere Mieten, eine klar geregelte Flat-Tax-Rate, eine rasant ausgebaute, moderne Verkehrs- und Kommunikationsinfrastruktur und natürlich die unmittelbare Nähe Wiens, Preßburgs Zwillingsstadt in der CENTROPA-Region, lassen das einst hinter der Entwicklung seiner Nachbarstaaten hinterherkullernde Bratislava für internationale Firmen immer mehr zu einer attraktiven Alternative zu Niederlassungen oder Headquarters in anderen MOEL-Staaten werden.

Diese zunehmende Attraktivität schlägt sich in einer Vielzahl von neuen Bürobauten nieder, die entweder bereits in betrieb sind oder sich entweder kurz vor der Fertigstellung oder im Bau bzw. in Planung befinden: Bratislava wird sicherlich immer der kleinste Hauptstadtmarkt der Region bleiben, aber stetig und stark wachsen. Auch 2008 wuchsen Angebot und Nachfrage konstant, Fertigstellungen und Baubeginn sind im Vergleich zu 2007 um mehr als fünfzig Prozent gestiegen, haben sich in den letzten drei Jahren sogar fast mehr als verdreifacht, wie der "Real Estate Market Report" für Bratislava im Herbst 2008 der örtlichen Niederlassung von "CBP - International Property Consultants" feststellt. Dabei sind die Leerstände bei einer Gesamtbürofläche von 1,280.000 Quadratmeter mit ca. zehn Prozent konstant, Höchst- und Durchschnittsmieten unverändert geblieben - was auch 2009, so der Bericht, der Fall sein wird. In der erstrangigen Standorten betragen diese € 15 bis 18/m2, bei Qualitätsstandorten € 11 bis 13 und im Standardbereich zwischen €8 und €11.

Nach dem ersten Entwicklungsboom der späten neunziger Jahre, in deren Rahmen der Wolkenkratzer der "Slowakischen Nationalbank" entstand, aber in erster Linie Bratislava viele nur rasch und schlampig hochgezogene Bürosilos bescherte, und die Qualität dabei auf der Strecke blieb, setzen die Developer nun auch hier vermehrt auf hohe Baugüte, sowohl was die technische Einrichtung als auch die architektonische Gestaltung der Gebäude betrifft.

Damit wird auch ein längeres, für das Image der Stadt so wichtiges kulturelles Erbe fortgesetzt. Denn Bratislava verfügt - wenn vielleicht auch nicht so bekannt - über eine reiche städtebauliche Tradition, die auch angesichts des jüngsten Baubooms durchaus schützenswert erscheint: Noch in der k.u.k. Zeit, in der Zeit als Bratislava auch noch die Namen "Pressburg" und "Pozsony" trug, errichtete der Architekt Ödön Lechner einen ganzen Jugendstilstadtteil mit der berühmten "Blauen Kirche" im Zentrum, nach dem Zerfall der Donaumonarchie folgten in der tschechoslowakischen Zeit einige Kleinode des modernen Funktionalismus in der Innenstadt und selbst in der KP-Ära, vor allem in den 1970er-Jahren, entstanden - zwar zum Preis der Demolierung des jüdischen Viertels der Altstadt - ebenfalls einige architektonisch durchaus wertvolle Bauten: z.B. die "Brücke des slowakischen Nationalaufstandes", der Fernsehturm am Hausberg Kamzik, die "Slowakische Nationalgalerie" am Donauufer, das Flughafenempfangsgebäude oder die auf den Kopf stehende Pyramide des "Slowakischen Rundfunks".

Gerade der erste Bauboom des jungen slowakischen Kapitalismus wollte viele dieser Bauten in Eintracht mit dem Geschmack der lokalen Bevölkerung, die in diesen oft nur die baulichen Repräsentanten der alten Diktatur sahen, oft einfach nur schleifen (lassen), um neue, größere, aber nicht unbedingt schönere oder architektonisch wertvollere Gebäude an ihrer Stelle hochzuziehen, wozu es aber letztlich dank Denkmalamt, Bürgerinitiativen und einem Einbruch in der Baukonjunktur zum Glück nicht kommen sollte.

Der jüngste Bauboom in der Stadt scheint mehr Respekt vor der alten Bausubstanz zu haben, ist nicht mehr so begierlich auf die teuren Standorte dieser wertvollen Bauten. Als Zentrum der neuen Entwicklungen gelten dabei aber nach wie vor der Bereich der Innenstadt, aber inzwischen auch der Bezirk Mlynské Nivy - Pribinova, das transdanubische Außenquartier Petržalka nahe des Dreiländerecks und - seit der Eröffnung der neuen, von der Architekturkritik einhellig gelobten Odeon-Brücke, der vierten über die Donau - die Nordost-Entwicklungsachse in Richtung Flughafen.

2008 wurden insgesamt weitere 140.000 Quadratmeter an Bürofläche übergeben, mit dem Bau von 150.000 Quadratmetern begonnen: Im Vorjahr sind damit - so CPB - die Übergaben um 56 Prozent gestiegen, die Projektstarts sogar um 87,5. Da zahlreiche Mietverträge großer Niederlassungen in der kommenden Zeit ablaufen und mit Neuabschlüssen zu rechnen ist, wird auch weiterhin nicht mit einem Anstieg der Leerstände gerechnet.

Die größten neuen Projekte sind Apollo II mit 71.000 Quadratmeter - eine Erweiterung des 2005 übergebenen Apollo-Komplexes -, "Lakeside Park" von "TriGránit" mit 24.800 Quadratmeter, das neue Hauptquartier der slowakischen Bankgruppe "Slovenská Sporite??a" mit 24.000 Quadratmeter, "Logibox" von "ICT Istroconti" mit 4.500 Quadratmeter. Die größten Projekte sind dabei "Digital Park II" von "Penta Investment" mit 38.800 Quadratmeter, "River Park" von "J&T" mit 25.000 Quadratmeter und "Glavaniko Business Centre IV" von "Lindner" mit fast 22.000 Quadratmeter fast direkt am Flughafen wo sich u.a. mit dem 11.000 Quadratmeter großen "Aircraft" Bürogebäude, das bereits vor der Übergabe fast zur Gänze an "Viesmann" vermietet war, ein neuer Hotspot der Immobilienentwicklung Bratislavas abzeichnet.

Der steigende Konsum lässt auch den Bedarf an Lagerräumen steigen: Bratislava entwickelt sich so mehr und mehr zu einem logistischen Zentrum, in dem sich große Ketten und Firmen wie Tesco, Deichmann, Billa, Lidl and Aldi, Marken wie Coca-Cola, Whirlpool, NAY Elektrodom ansiedeln. 226.000 Quadratmeter an Lagerhallen befinden sich zur Zeit im Rahmen von acht Großprojekten in Bau, allein fünf entlang der slowakischen Autobahnmagistrale D1, wobei "ProLogis Park" in Galanta mit 96.000 Quadratmeter und "Senec Logistics Centre" von "Goodman" mit 45.000 Quadratmeter die größten sind. Die Firma "DGP" denkt zur Zeit an den Bau einer 12.500 Quadratmeter großen Lagerareals im Raum Malacky an der Autobahn D2.

Reavis Group © Reavis Group

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Datum: 23.11.2008

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