In der Krise im Kommen: Non Performing Loans

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten gewinnen sogenannte Not leidende Kredite an Bedeutung. Bei diesen Non Performing Loans, kurz NPLs, steht oft der Wert vorhandener Kreditsicherheiten im Mittelpunkt

Dient eine Hotelimmobilie als Sicherheit für ein Darlehen, hängt die Beurteilung ihres Wertes maßgeblich vom nachhaltigen Erfolg des Hotelbetriebs ab. Dabei unterliegt gerade der Marktwert von Hotelimmobilien häufig Schwankungen, wobei die gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine wichtige Rolle spielt. Daher ist eine sorgfältige Prüfung der wertrelevanten Einflüsse auf die Hotelimmobilie erforderlich. Insbesondere wenn der Betreiber variable Miet- bzw. Pachtzahlungen leistet, kann es in Krisenzeiten zu Tilgungsengpässen auf Eigentümerseite kommen.

Durch die besondere Vertragsgestaltung zwischen Eigentümer und Betreiber gehen Kredite für Hotelimmobilien oftmals über reine Immobilienkredite hinaus. Da bei einem Managementvertrag der Eigentümer selbst für den Betrieb der Hotelimmobilie verantwortlich ist, ähnelt das Immobiliendarlehen einem Unternehmensdarlehen.

Verschiedene Investoren, unterschiedliche Interessen
Auf der Verkäuferseite sind primär Geschäftsbanken und sonstige Finanzinstitute zu nennen, die NPL nicht weiter selbst verfolgen möchten und weitere Zahlungsrückstände oder -ausfälle befürchten. Oftmals werden auch solche Kredite zusammen mit NPL veräußert, die zwar regelmäßig bedient werden, aber nicht mehr zur Strategie des Finanziers passen. Durch einen Verkauf dieser Kredite sowie von NPL lässt sich Liquidität generieren und regulatorisches Eigenkapital freisetzen.

Auf der NPL-Käuferseite kann zwischen aktiven und passiven Investoren unterschieden werden. Passive Investoren suchen gezielt nach möglichst hohen Preisabschlägen. Sie werden jedoch nicht selbst aktiv, um die Performance des Kredites zu verbessern. Auch aktive Investoren sind an den durchaus erheblichen Preisabschlägen beim Ankauf interessiert. Darüber hinaus verfolgen Sie strategisch eine Gewinnmaximierung.

Einige Investoren zielen bei einem NPL-Ankauf direkt auf einen sogenannten Debt Equity-Swap ab, der das Darlehen in Eigenkapital umwandelt; das verschafft dem Investor weitreichenden Einfluss bei anstehenden Umstrukturierungen bzw. der Sanierung. Bei Hotelimmobilien kommt diesen Einwirkungsmöglichkeiten erhebliche Bedeutung zu, da der Cashflow des Eigentümers der Immobilie durch den Betrieb der Immobilie erzeugt wird.

Wissensvorsprung durch Due Diligence
Wichtigster Eckpunkt bei NPL ist eine möglichst vollständige Erfassung, Sichtung und Beurteilung aller notwendigen Informationen. Nur so kann der nachhaltige Wert des Not leidenden Darlehens ermittelt werden. Eine genaue Analyse (Due Diligence) kann einen Wissensvorsprung verschaffen. Due Diligence bedeutet aus dem Englischen übersetzt "mit größtmöglicher Sorgfalt" und steht für eine systematische Stärken- und Schwächenanalyse sowie Identifizierung von Chancen und Risiken des Objektes selbst.

Kern der Due Diligence sollte - neben der strukturierten und kritischen Aufbereitung von betriebs- und finanzwirtschaftlichen Daten - eine indikative Bewertung des jeweiligen Objektes sein, da sich nur so der Wert des NPL durch den Abgleich der noch ausstehenden Darlehenssumme mit dem aktuellen Marktwert festlegen lässt. Bei der Aufbereitung der Daten ist insbesondere auf Rückgriffs- und Kontrollrechte sowie den Fortschritt eventueller Zwangsverwertungen zu achten. (KPMG)

bilderbox © bilderbox

Auch die Hotelbranche kämpft mit den Auswirkungen der Krise

bilderbox © bilderbox


Autor:

Datum: 05.02.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Letzten Freitag ist die MIPIM, die größte internationale Gewerbeimmobilienmesse, im südfranzösischen Cannes zu Ende gegangen. Als bestimmende Themen der 2017er-Auflage haben sich die Bereiche Digitalisierung aber auch alternative Assetklassen herauskristallisiert. Die Stimmungslage unter den 23.000 Besuchern war, so einhelliger Tenor an der Côte d´Azur, angehoben: Auch beim auf Logistik spezialisierten Immobilienentwickler Go Asset Development, der das Thema Stadtlogistik ins Spiel bringt.

Eine hohe Transaktionsdichte bei steigenden Preisen meldet Re/Max Austria für das Jahr 2016 am Eigentumswohnungsmarkt: 47.846 Wohnungen seien laut dem heute publizierten Immo-Spiegel verbüchert worden. Dies entspricht im Vergleich zum Rekordjahr 2015 einem Plus von 4.102 Einheiten oder von 9,4 Prozent. Laut den jüngsten Zahlen haben die Preise im Wohnungseigentum um durchschnittlich 4,4 Prozent angezogen.

Es geht in der Bundeshauptstadt weiter aufwärts: Wurden im Jahr 2016 nur 60.000 Quadratmeter Büroneuflächen auf den Markt geworfen, so rechnet man bei EHL Immobilien für das laufende Jahr mit gut dem Zweieinhalbfachen. 2018 dürften laut dem Büromarktbericht des Immo-Spezialisten mehr als 330.000 Quadratmeter folgen. „Damit erreicht beziehungsweise übertrifft das Fertigstellungsvolumen die Rekordwerte aus den Jahren vor der Finanzkrise 2008“, erklärt EHL-Büroimmobilienleiter Stefan Wernhart.

Die Umsatzeinbrüche der Jahre 2012 bis 2015 in der Fertighausbranche gehören der Vergangenheit an: 2016 nahm die mittlerweile stark konzentrierte Branche Fahrt auf. Und mit plus sieben Prozent recht deutlich. Die Zahl der verkauften Häuser stieg um 4,6 Prozent, wie Interconnection Consulting in einer aktuellen Studie aufzeigt. 2017 soll den Autoren zufolge ähnlich gut performen. Realistisch sei ein Umsatzwachstum von 6,4 Prozent. Mit ein Grund? Die Häuslbauer werden bequemer; schlüsselfertige Lösungen boomen. Zudem seien der Aufschwung in der Bauwirtschaft und steigende Preise hilfreich.

Wien wächst rasant weiter, im letzten Jahr zogen rund 28.000 Menschen in die Bundeshauptstadt. Damit steigt die Misere auf den Wohnungsmarkt, wie auch der erste Wiener Wohnungsmarktbericht für das Jahr 2017, der heute von der Buwog und EHL im Architekturzentrum Wien präsentiert wurde, belegt. Fazit: der Nachfrageüberhang wird nicht gedeckt. Das hat steigende Mieten und Kaufpreise zu Folge.

Fachmarktzentren, dominierende Großketten, die in die Malls drängen – die Innenstädte haben zunehmend mit dem Geschäftssterben zu kämpfen. In Wien steuert die Wirtschaftskammer mit einem Leerflächenmanagement in enger Kooperation mit der Immobilienwirtschaft gegen – und meldet damit für 2016 positive Ergebnisse. Die Leerstandsquote sank dank Gastronomie und Kleinhandel im Vergleich zu 2015 um 16 Prozent.

Plus bei Umsatz und Gewinn, neue Standorte realisiert und weitere in der Pipeline – auch in Österreich: Die Budget Design Hotelgruppe Motel One präsentierte dieser Tage ihre Bilanz zum Geschäftsjahr 2016 und gab ihre nächsten Expansionsziele bekannt.

Die Immofinanz ließ 2016 am rumänischen Büromarkt die Muskeln spielen: In der Hauptstadt Bukarest wurden circa 80.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Das sind laut Unternehmensangaben mehr als 40 Prozent des gesamten Büro-Bestandsportfolios im Kernmarkt.

Die Rekordjagd am heimischen Immobilienmarkt ist auch im Jahr 2016 weitergegangen. Wie das Maklernetzwerk Re/Max meldet, wurden im abgelaufenen Jahr landesweit 121.436 Immobilienverkäufe im Wert von 26,87 Mrd. Euro im Amtlichen Grundbuch vermerkt. Ein Steigerungsrate von satten 8,3 Prozent im Vergleich zu 2015.