In der Krise im Kommen: Non Performing Loans

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten gewinnen sogenannte Not leidende Kredite an Bedeutung. Bei diesen Non Performing Loans, kurz NPLs, steht oft der Wert vorhandener Kreditsicherheiten im Mittelpunkt

Dient eine Hotelimmobilie als Sicherheit für ein Darlehen, hängt die Beurteilung ihres Wertes maßgeblich vom nachhaltigen Erfolg des Hotelbetriebs ab. Dabei unterliegt gerade der Marktwert von Hotelimmobilien häufig Schwankungen, wobei die gesamtwirtschaftliche Entwicklung eine wichtige Rolle spielt. Daher ist eine sorgfältige Prüfung der wertrelevanten Einflüsse auf die Hotelimmobilie erforderlich. Insbesondere wenn der Betreiber variable Miet- bzw. Pachtzahlungen leistet, kann es in Krisenzeiten zu Tilgungsengpässen auf Eigentümerseite kommen.

Durch die besondere Vertragsgestaltung zwischen Eigentümer und Betreiber gehen Kredite für Hotelimmobilien oftmals über reine Immobilienkredite hinaus. Da bei einem Managementvertrag der Eigentümer selbst für den Betrieb der Hotelimmobilie verantwortlich ist, ähnelt das Immobiliendarlehen einem Unternehmensdarlehen.

Verschiedene Investoren, unterschiedliche Interessen
Auf der Verkäuferseite sind primär Geschäftsbanken und sonstige Finanzinstitute zu nennen, die NPL nicht weiter selbst verfolgen möchten und weitere Zahlungsrückstände oder -ausfälle befürchten. Oftmals werden auch solche Kredite zusammen mit NPL veräußert, die zwar regelmäßig bedient werden, aber nicht mehr zur Strategie des Finanziers passen. Durch einen Verkauf dieser Kredite sowie von NPL lässt sich Liquidität generieren und regulatorisches Eigenkapital freisetzen.

Auf der NPL-Käuferseite kann zwischen aktiven und passiven Investoren unterschieden werden. Passive Investoren suchen gezielt nach möglichst hohen Preisabschlägen. Sie werden jedoch nicht selbst aktiv, um die Performance des Kredites zu verbessern. Auch aktive Investoren sind an den durchaus erheblichen Preisabschlägen beim Ankauf interessiert. Darüber hinaus verfolgen Sie strategisch eine Gewinnmaximierung.

Einige Investoren zielen bei einem NPL-Ankauf direkt auf einen sogenannten Debt Equity-Swap ab, der das Darlehen in Eigenkapital umwandelt; das verschafft dem Investor weitreichenden Einfluss bei anstehenden Umstrukturierungen bzw. der Sanierung. Bei Hotelimmobilien kommt diesen Einwirkungsmöglichkeiten erhebliche Bedeutung zu, da der Cashflow des Eigentümers der Immobilie durch den Betrieb der Immobilie erzeugt wird.

Wissensvorsprung durch Due Diligence
Wichtigster Eckpunkt bei NPL ist eine möglichst vollständige Erfassung, Sichtung und Beurteilung aller notwendigen Informationen. Nur so kann der nachhaltige Wert des Not leidenden Darlehens ermittelt werden. Eine genaue Analyse (Due Diligence) kann einen Wissensvorsprung verschaffen. Due Diligence bedeutet aus dem Englischen übersetzt "mit größtmöglicher Sorgfalt" und steht für eine systematische Stärken- und Schwächenanalyse sowie Identifizierung von Chancen und Risiken des Objektes selbst.

Kern der Due Diligence sollte - neben der strukturierten und kritischen Aufbereitung von betriebs- und finanzwirtschaftlichen Daten - eine indikative Bewertung des jeweiligen Objektes sein, da sich nur so der Wert des NPL durch den Abgleich der noch ausstehenden Darlehenssumme mit dem aktuellen Marktwert festlegen lässt. Bei der Aufbereitung der Daten ist insbesondere auf Rückgriffs- und Kontrollrechte sowie den Fortschritt eventueller Zwangsverwertungen zu achten. (KPMG)

bilderbox © bilderbox

Auch die Hotelbranche kämpft mit den Auswirkungen der Krise

bilderbox © bilderbox


Autor:

Datum: 05.02.2009

Nichts mehr verpassen: Abonnieren Sie jetzt den Newsletter von wohnnet

Beitrag schreiben

Weitere Artikel aus Märkte

Damit der Traum vom Eigenheim nicht platzt, müssen Herr und Frau Österreicher den Gürtel immer enger schnallen: Welche Sparmaßnahmen genau ergriffen werden und mit welchen Belastungen künftige Immobilienbesitzer zu kämpfen haben, zeigt eine Untersuchung der ING-DiBa Austria.

Beschleunigter Büro-Boom: Einem EHL-Bericht zufolge hat sich die Vermietungsleistung im Q3 verdoppelt – Tendenz weiter steigend. Von Jänner bis September wurden bereits 220.000 Quadratmeter Fläche umgesetzt, ein Plus von 41 Prozent.

Die Immofinanz expandiert mit ihrer Shopping Center-Marke Vivo!. Das nächste Einkaufszentrum wird in der polnischen Stadt Krosno entwickelt, wie das Unternehmen heute meldet. Der Baustart soll in Kürze erfolgen. Zur Eröffnung wird den Retailern eine Fläche von 21.000 Quadratmetern zur Verfügung stehen, geplant sind 60 Shops. In Summe fließen 34 Millionen Euro in das neue Objekt. – Bis dato ist man am Polen-Markt mit zwei Standorten vertreten.

Ein ungebrochen dynamisches erstes Halbjahr am heimischen Zinshausmarkt – an das sich eine starke Herbstrallye anschließen dürfte: Die Branchenmakler von Hudej haben das Grundbuch analysiert und die jüngsten Zahlen sowie laufende Trends gestern vor Journalisten präsentiert. Hausintern rechnet der auf Zinshäuser spezialisierte Dienstleister mit einer Verdopplung seiner Marktanteile – auf satte 15 %.

Good News von den heimischen Möbelproduzenten: Im ersten Halbjahr konnte laut der Berufsgruppe Holzindustrie, angesiedelt im Fachverband der Holzindustrie in der WKO, ein Produktionsplus von 6,9% erzielt werden. Das Fertigungs- und Absatzvolumen ist damit auf 927,8 Millionen Euro gestiegen. Ganz oben in der Statistik angesiedelt sind Laden- und Küchenmöbel (plus 14,1 % bzw. 12,8 %). Auch bei Schlaf-, Ess- und Wohnzimmermöbeln aus Holz wurde ein zweistelliges Plus (10,9 %) registriert.

Positives Echo aus München: Laut Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, sei das Interesse am rot-weiß-roten Standort und seinen Playern bei der nun zu Ende gegangenen Expo Real so groß wie schon lange nicht mehr gewesen. Gleichzeitig hätten die heimischen Immobilienunternehmen einen starken Auftritt hingelegt, der ihn an Zeiten des großen Zentral- und Osteuropabooms denken lässt.

Der österreichische Markt für kommerzielle Immobilien ist laut jüngstem Bank Austria Real Estate Report für Österreich nach wie vor sehr attraktiv. Im Gesamtjahr 2016 könnte mit 3,9 Milliarden Euro bei kommerziellen Immobilien ein zumindest ähnlich hohes Investitionsniveau wie im letzten Jahr erreicht werden.

Durchschnittlich 204.000 Euro kostete ein Einfamilienhaus in Österreich im 1. Halbjahr 2016, so das Maklernetzwerk Re/Max. Das Bundesland Niederösterreich ist Spitzenreiter bei der Anzahl der Verkäufe und beim Verkaufs-Volumen.