Miet- und Pachtverträge in Polen

Mietverträge werden für Gewerbe- und für Wohngebäude genutzt, und Pachtverträge für industriellen und landwirtschaftlichen Immobilien. Beim Finanzierungsleasing bleibt das Objekt im Besitz des Finanziers. Gewerbemietverträge sind nicht gesondert geregelt.

Das polnische Gesetz unterscheidet zwei Arten von Mietverhältnissen, Miet- und Pachtverträge. Erstere werden hauptsächlich für Gewerbe- und Wohngebäude genutzt, während Pachtverträge hauptsächlich bei industriellen und landwirtschaftlichen Immobilien zur Anwendung kommen.

Es gibt keine Einschränkungen in Bezug auf die Dauer der Pacht. Jedoch werden Pachtverträge mit einer Festlaufzeit von über 30 Jahren nach Ablauf dieser Zeit zu unbefristeten Verträgen umgewandelt. Sofern nicht anders festgesetzt, hat jede Partei das Recht, eine nicht landwirtschaftliches Pacht unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten bzw. eine landwirtschaftliches Pacht unter Einhaltung einer einjährigen Frist zu beenden.

Ein Mieter hat kein gesetzlich festgeschriebenes Recht auf Prolongation. Darüber hinaus gestattet das polnische Recht Mietern - mit der Ausnahme von bestimmten Fällen landwirtschaftlich genutzter Flächen - kein Vorkaufsrecht über die gemietete Immobilie.

Bis auf einige Ausnahmen bei landwirtschaftlich genutztem Land ist muss für die Pacht auch ein Pachtzins entrichtet werden. Dieser kann sowohl finanzieller als auch nicht-finanzieller Natur sein oder besteht aus einer Gewinnaufteilung. Sofern nicht anders angegeben, kann der Pachtzins am Ende einer Zahlungsperiode gezahlt werden bzw. halbjährlich (wenn nicht ausdrücklich anderwärtig bestimmt). Es gibt keine festgeschriebenen Zinsdeckel.

Das polnische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass die Miete reduziert werden kann, wenn der Mieter plötzlich unverschuldet über deutlich weniger Einkommen verfügt. Ein Mieter muss seine Rechte gemäß den Regeln eines erfolgreichen Immobilienmanagement ausüben und muss sich darum bemühen, eine Wertminderung der Immobilie zu vermeiden.

Um die Immobilie anders als vorgesehen zu nutzen, ist eine Einwilligung des Besitzers vonnöten (wie auch bei Überschreibungen und bei Untervermietung).

Beim Finanzierungsleasing bleibt das geleaste Objekt im Besitz des Finanziers. Der Nutzer bekommt ein exklusives Nutzungsrecht. Abhängig von der Vereinbarung der beiden Parteien kann der Nutzer das Objekt nach Ablauf des Leasingvertrags erwerben.

Gewerbemietverträge sind in Polen nicht speziell geregelt. Allgemeine Bestimmungen des polnischen Zivilgesetzbuches gelten sowohl für die Miete von Gewerbe- als auch von Wohngebäuden.

Die Miete einer Immobilie über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr muss schriftlich beschlossen werden. Ansonsten gilt der Mietvertrag als unbefristet. Dies gilt auch für Mietverträge, die für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren geschlossen werden. Nach Ablauf der zehn Jahre werden solche Mieten als unbefristet betrachtet.

Befristete Mietverträge können nur unter bestimmten Umständen, die im Vertrag festgeschrieben sind, frühzeitig gekündigt werden. Ein unbefristeter Mietvertrag kann von beiden Parteien jederzeit unter Berücksichtigung der bestehenden Vereinbarung gekündigt werden.

Ein Mieter hat kein gesetzlich festgeschriebenes Recht auf Prolongation. Jedoch kann der Vertrag, sofern der Mieter das gemietete Objekt nach Ablauf des Mietvertrages weiterhin nutzt und sofern der Eigentümer einer solchen außervertraglichen Nutzung zustimmt, auf unbestimmte Zeit verlängert werden. Das polnische Gesetz gewährt Mietern kein Vorkaufsrecht über das gemietete Objekt.

In den meisten Fällen werden den Mietern die Kosten für größere Arbeiten, die an dem Mietobjekt vorgenommen wurden, zurückerstattet. Gemäß Artikel 683 des polnischen Zivilgesetzbuches werden nur kleinere Reparaturen vom Mieter übernommen.

Wenn ein Mieter Verbesserungsarbeiten an der gemieteten Immobilie vornimmt, kann der Vermieter am Ende der Mietperiode entscheiden, ob er diese Verbesserungen nach Ablauf des Mietvertrages als gleichwertige Zahlungen zur Miete betrachtet, oder ob der Mieter den Ursprungszustand des Objektes auf eigene Kosten wiederherstellen muss.


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Datum: 01.09.2008

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